Declaración de ruina de los edificios

Publicado en la Revista n º 3, de la Asociación de Promotores Inmobiliarios –APROINCO-, de fecha marzo 1.994.

La problemática que suscita la declaración de ruina de los edificios, ha interesado a los Promotores Inmobiliarios desde su primitiva regulación, aunque es en la actualidad cuando ese interés se ha disparado. Esto viene motivado fundamentalmente por el progresivo agotamiento de los solares sin construir existentes en los centros de las ciudades y por el acelerado envejecimiento de lo ya construido.
Una adecuada utilización del procedimiento establecido para la declaración de ruina, puede permitir el afloramiento de nuevas posibilidades constructivas al mercado.
La actual regulación sobre la declaración de ruina se encuentra contenida principalmente en el reciente Real Decreto Legislativo 1/1.992, de 26 de junio, por el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley sobre el régimen del suelo y ordenación urbana. En concreto es en el artículo 247 en el que hay que fijar la atención para delimitar esta materia, sobre todo en su primer y segundo punto.
Recogiendo el testigo del artículo 183 de la anterior Ley del Suelo de 1.976, copia literal del artículo 170 de la Ley del Suelo de 1.956, establece el punto primero del artículo 247 del Texto Refundido actual:

«Cuando alguna construcción o parte de ella estuviere en estado ruinoso el Ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier interesado, declarará esta situación y acordará la total o parcial demolición, previa audiencia del propietario y de los moradores, salvo inminente peligro que lo impidiera».

A la vista del contenido de este artículo, se puede afirmar que la declaración de ruina es un acto administrativo -al ser adoptado por un órgano administrativo: Alcalde, Comisión de Gobierno o Pleno-, por el que se define el estado ruinoso de un inmueble y se impone al propietario una obligación -se le ordena-: la demolición total o parcial del edificio.
Para la jurisprudencia del Tribunal Supremo cuando un inmueble se encuentra en estado ruinoso, no significa que se encuentre en una ruina actual e inminente, sino que es suficiente la existencia de un peligro para las personas o para las cosas, más o menos inmediato, más o menos cierto, y que a la vez el inmueble se encuentre dentro de cualquiera de los supuestos recogidos en el punto segundo del artículo 247 de la Ley, que se analizan en el siguiente apartado.
Como repetidamente insisten las sentencias del Tribunal Supremo, la declaración de ruina ha de venir referida a la totalidad de la construcción y no a partes determinadas de la misma. Es lo que se denomina el «principio de unidad predial»: la declaración afecta a toda la finca aunque el estado ruinoso no se extienda a todas las partes de la construcción, es decir, aunque existan elementos estructurales o
dependencias en buen estado. Con independencia de este principio, el artículo 247 admite la distinción entre ruina total y parcial, al decir:»… cuando alguna construcción o parte de ella estuviere en estado ruinoso». La ruina será total, siempre que no se trate de construcciones aisladas o independientes que formen cuerpos separados, susceptibles de ser utilizados de forma autónoma, en cuyo caso nos encontraríamos ante una ruina parcial.
Tal y como proclama el artículo 247, la declaración del estado ruinoso puede iniciarse de oficio o a instancia de cualquier interesado. La Administración local -y no otra Administración- podrá iniciar el procedimiento a instancia de cualquiera de los órganos que tengan reconocida la facultad para promover tal actuación. También la iniciación del procedimiento puede hacerse a instancia de cualquier interesado: el propietario de la finca o en caso de copropiedad cualquiera de los propietarios, el propietario de la finca colindante y en general cualquiera que tenga un interés directo, personal y legítimo.

Para la iniciación del expediente administrativo de ruina a instancia de parte interesada será necesario la presentación de un escrito razonado, en el que se identifique el inmueble, los motivos en que se basa para pretender el estado de ruina y la relación de ocupantes del inmueble; con el objeto de poder ser citados en el expediente. A este escrito se acompañará un certificado expedido por un Perito de la
materia, que acredite los motivos alegados para pretender el estado de ruina. Admitido a trámite el escrito, el órgano administrativo ante el que se tramita practicará todo aquello que considere necesario para denegar o admitir la declaración de ruina, recabando aquellos informes técnicos o periciales que estime oportunos. Y siendo el estado de ruina una situación de hecho, cuya resolución ha de depender de las
valoraciones de las pruebas técnico-periciales aportadas, se comprende fácilmente la enorme importancia de estos informes. Es requisito imprescindible que los inquilinos, arrendatarios, ocupantes y en general «moradores» serán citados en el expediente contradictorio; así como, en caso de haberse iniciado el procedimiento de oficio, los titulares del dominio o de cualquier derecho real sobre la finca. El procedimiento terminará normalmente por resolución expresa del órgano competente, en la que contendrá el pronunciamiento correspondiente sobre existencia o inexistencia de la ruina y las medidas conducentes a la demolición o reparación del edificio.
En caso de ruina inminente, el Ayuntamiento o el Alcalde, por motivos de seguridad, puede prescindir de los trámites del expediente contradictorio y acordar de inmediato lo necesario sobre la habitabilidad y el desalojo de los ocupantes de la finca.

Supuestos legales para declarar el estado ruinoso

El estado ruinoso sólo podrá ser decretado por el órgano competente cuando se den los supuestos que enumera el punto segundo del art. 247 del nuevo texto legal, que se apartan considerablemente del contenido que delimitaba el ya mencionado artículo 183 de la anterior Ley del suelo de 1976:

a) Cuando el coste de las obras necesarias sea superior al 50 por 100 del valor actual del edificio o plantas afectadas, excluido el valor del terreno.

b) Cuando el edificio presente un agotamiento generalizado de sus elementos estructurales o fundamentales.

c) Cuando se requiera la realización de obras que no pudieran ser autorizadas por encontrarse el edificio en situación de fuera de ordenación.

Antes de entrar a analizar cada uno de los apartados concretos, conviene aclarar que no es preciso que se den los tres supuestos para que sea declarada la ruina, basta la existencia de uno solo de ellos. Aunque hay que tener en cuenta que una parte importante de la jurisprudencia sostiene que para declarar la ruina con base en el tercer supuesto -señalado con la letra c-, es necesario que concurra con uno de los otros dos o con los dos a la vez.
En esta pequeña introducción, es interesante destacar que la declaración de ruina se producirá con independencia de cuales hayan sido las causas reales que han llevado al actual estado del inmueble y por ello se encuentre comprendido en uno de los supuestos para obtener la declaración. Son totalmente ajenas al expediente de ruina las responsabilidades en que haya podido incurrir el propietario del inmueble,
como consecuencia del incumplimiento de la obligación de conservación que sobre él pesa. Estas posibles responsabilidades, con su consiguiente indemnización, podrán ser exigidas por las personas perjudicadas y legitimadas, a través del correspondiente proceso ordinario.
El primer supuesto para declarar el estado ruinoso de un edificio, denominado criterio económico o «ruina económica», se cumple si el coste de la reparación es superior al 50 por 100 del valor actual del edifico o plantas afectadas; por el contrario, si el coste de reparación es inferior, procederá la declaración de reparación del inmueble.
Como se deduce de la propia redacción del supuesto, la comparación del coste de la reparación ha de efectuarse con relación al valor actual del edificio y con independencia de la valoración del solar, según sostiene unitariamente la jurisprudencia. Por último señalar, que para el computo del importe de la reparación hay que ceñirse a aquello que sea estrictamente necesario para hacer desaparecer los efectos de la ruina; es decir, devolver la normalidad a la edificación, tanto el aspecto de la estabilidad como en el de la salubridad o habitabilidad, pero no a aquellas reparaciones destinadas a una mayor comodidad o embellecimiento.
Según el segundo supuesto del artículo 247 del Texto Refundido, también llamado «ruina técnica», procederá la declaración de ruina, cuando el edificio presente un agotamiento generalizado de sus elementos estructurales o fundamentales. Ya en la Ley del Suelo de 1976, se recogía este supuesto con otra redacción: «Daño no reparable técnicamente por medios normales». Para la jurisprudencia, cualquiera que fuera el coste de las reparaciones, si no eran reparaciones normales, procedía la declaración de ruina, y definía los medios anormales o extraordinarios, como aquellos que implicaban «sustituir, o sea, derribar para reponer elementos esenciales de la edificación» (Sentencia de 12 de febrero de 1.975). Esto dio lugar a que la jurisprudencia elaborara una amplísima casuistica, que fue evolucionado a lo largo del
tiempo, llegandose incluso a admitir matizadamente en los últimos tiempos ciertas reconstrucciones.
Para poder concretar lo que se entiende por elementos estructurales o fundamentales, hay que acudir otra vez a la jurisprudencia, que los define como aquellas partes sustanciales o vitales del edificio, como muros, cubiertas, forjados, cambio de viguería o realzo de cimentación. Nos encontraremos ante un agotamiento generalizado de los elementos cuando haya un deterioro total de los elementos
arquitectónicos o constructivos, de carácter estructural, que implique su definitiva inutilidad, e implique su sustitución o reposición.
El tercer supuesto contemplado en el artículo 247, requiere la realización de obras que no puedan ser autorizadas por encontrarse el edificio en situación de fuera de ordenación. También la anterior Ley del Suelo recogía en su artículo 183 la «ruina urbanística». Definida por la jurisprudencia, como aquella que «no configura en puridad un supuesto de ruina, pero admite la posibilidad de su declaración por el hecho de su falta de adecuación a las prescripciones urbanísticas que rijan en el sector o zona, conconjunción con una situación de deterioro, decrepitud o resquebrajamiento arquitectónico… en cuyas circunstancias se estima debe prevalecer el criterio que aconseja su demolición, frente a la autorización o licencia que permita consolidar tal construcción, proporcionándole una mayor vida que haga irrealizable el Plan.»
(Sentencia de 20 de junio 1977). Esta sentencia, aun siendo anterior en el tiempo a la actual Texto Refundido, es plenamente aplicable a la nueva redacción de este tercer supuesto.

Efectos de la declaración de ruina sobre el contrato de arrendamiento

No se podía tratar esta materia sin hacer alusión a uno de los efectos fundamentales de la declaración de ruina de un edificio, cual es la posibilidad de solicitar la resolución de los contratos de arrendamiento de las viviendas y locales que lo conforman. Efectivamente, el artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos faculta al arrendador para resolver el contrato de arrendamiento en caso de
declaración de ruina de la finca, siempre que se den los requisitos que menciona ese mismo artículo: una resolución administrativa firme -que no admita recurso- declarando el estado de ruina, hecha por autoridad municipal competente y tramitada en expediente contradictorio en el que hayan sido citadas todas las partes interesadas.
Una vez cumplidos todos los requisitos, el arrendador podrá acudir al proceso civil correspondiente para instar la resolución del contrato de arrendamiento.

IGNACIO DE LA IGLESIA – CARUNCHO

ABOGADO