Con la recuperación económica cada vez irá aumentando progresivamente la figura contractual en la que el consumidor compra un piso, a la vista de un plano de un edificio que se encuentra en fase de construcción, realizando unos pagos parciales/anticipados de precio, y, como contraprestación, el Promotor se obliga a construir el edificio y entregar el piso en condiciones de habitabilidad, en una fecha determinada.
La normativa urbanística exige que el Promotor contrate, para usar esta modalidad de financiar la construcción de un edificio, una serie de cautelas para asegurar la devolución del precio anticipado por el consumidor, para el caso de que aquél incumpla su compromiso de entregar el piso en la fecha predeterminada.
Cuando ocurre esto, es muy probable que la entidad promotora sea insolvente, pudiendo el comprador instar un procedimiento concursal o ejercitar la acción de responsabilidad de administradores, etc., pero a efectos prácticos lo que debe hacerse, antes de embarcarse en complicaciones judiciales, es comprobar que la promotora ha cumplido con la normativa de ordenación de edificación y protección de los consumidores y usuarios. Si es que esta verificación no se ha hecho antes de la firma del contrato de compraventa, como sería recomendable.
Esta normativa se concreta en Ley 57/1968, sobre el percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, el RD 515/1989 sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, Real Decreto Legislativo 1/2007 que aprueba el Texto Refundido de la Ley General de la Defensa de Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, y la Ley 35/99 de Ordenación de la Edificación.
Estas leyes exigen a los Promotores que perciben dinero durante la construcción de un edificio, como anticipo de pago de los pisos futuros, que se haga constar expresamente en el contrato un seguro o aval bancario que garantiza la devolución del importe recibido. Obligándose el constructor a devolver ese dinero percibido, más el 6% de interés anual, si la construcción no se inicia o finaliza en el plazo pactado o no se obtiene la cédula de habitabilidad.
Se impone esta contratación obligatoria -cobertura mencionada- a los Promotores, de toda clase de viviendas, incluido las construcciones impulsadas y ejecutadas por comunidades de propietarios y sociedades cooperativas. El incumplimiento de esta obligación faculta a las Comunidades Autónomas a imponer sanciones dinerarias.
Esta garantía se extenderá y asegurara la devolución de las cantidades entregadas, en efectivo o por cualquier otro medio de pago, más el interés mencionado hasta el momento de devolución de ese importe.
En conclusión, hay que prestar mucha atención a la vigencia y cobertura de los seguros o avales que garanticen la restitución de los importes anticipados en pago de pisos o viviendas en construcción. Si la garantía estuviere vigente y el Promotor no devuelve el dinero entregado, podrá instarse un procedimiento judicial contra la entidad aseguradora o bancaria en reclamación de esas cantidades anticipadas.
Javier Bejerano
Abogado
