En los tiempos recientes, consecuencia de la crisis de la construcción, es más frecuente de lo que sería deseable, que los compradores de pisos sobre plano, que están atendiendo a sus obligaciones de pago, se encuentren que en el plazo pactado no les han entregado la vivienda, porque la constructora ha decidido parar la obra, o no ha obtenido todavía la licencia de primera ocupación, la cédula de habitabilidad, o por cualquier otro motivo de incumplimiento del contrato.
Nos encontramos ante un contrato de compraventa de un piso en construcción -compraventa de cosa futura-, en el que la prestación del comprador-acreedor de pagar el precio, está condicionada o vinculada con la prestación de la entidad constructora de edificar y entregar el piso en las condiciones estipuladas en el contrato y en el plazo pactado.
Si la entidad constructora incumple su obligación de ejecutar la construcción y dar satisfacción a los acuerdos contractuales, el comprador está facultado para optar entre ejercitar la acción de resolución del contrato o exigir el cumplimiento del contrato, con indemnización de los daños y perjuicios, en ambos casos (art. 1124 CC.). Lo normal es que los compradores, que no ven avances en la construcción de su vivienda o, que ha perdido la confianza en la “promesas” de la constructora, opten por ejercitar la acción de resolución del contrato y pongan fin al mismo.
La jurisprudencia determina que la viabilidad y éxito de la acción resolutoria, precisa la concurrencia de los siguientes requisitos:
- la existencia de un vínculo contractual vigente en los contratantes,
- la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo,
- que la parte demandada haya incumplido de forma grave la ejecución y entrega de la vivienda, encomendando la apreciación del incumplimiento al libre arbitrio de los jueces y tribunales de instancia,
- Que el incumplimiento se haya producido por una conducta de la constructora que lo origine, y
- que el comprador cumpla sus obligaciones, salvo que su incumplimiento sea impuesto por el incumplimiento de la constructora, que es lo que motiva el derecho de resolución y le libera de su obligación.
A la hora de determinar la resolución de un contrato, es primordial que se frustre el fin principal del negocio jurídico para la parte cumplidora del contrato, lo que significa que basta con que se dé un incumplimiento objetivo e inequívoco, frustrando las legítimas aspiraciones del comprador.
El supuesto habitual es la compraventa de una vivienda en construcción suscrita entre una empresa dedicada a la construcción y un particular que interviene en su condición de consumidor, por lo que a estos contratos se aplica el RD 515/1989, sobre protección de los consumidores, en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas. Así el art. 5.5 del referido RD exige para viviendas hacer constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que se encuentra la edificación. Por tanto, la constructora está obligada a la entrega de la vivienda en el plazo determinado, y dada la finalidad protectora del comprador, el retraso del vendedor es una causa para la resolución del contrato, pues no puede sujetarse el comprador a una espera indefinida.
El retraso de la entrega del piso construido, que excediera de un plazo razonable, apreciado por el Juzgador “a quo”, resulta un incumplimiento esencial de las obligaciones por parte de la constructora – promotora, que genera un derecho al comprador, para instar la resolución de la compraventa. Este incumplimiento por si solo da derecho a la resolución, sin necesidad a entrar en otras consideraciones como la falta de licencia de primera ocupación o vicisitudes urbanísticas de la edificación litigiosa.
La resolución del contrato de compraventa determina la aplicación del art.1303 y siguiente del CC., relativos a la extinción de las obligaciones y la restitución de lo entregado por cada una de las partes. En el caso que nos ocupa, el comprador exigirá la restitución del importe del precio entregado, con los intereses legales y la reparación de los daños y perjuicios derivados de la frustración de su ilusión: la adquisición de una vivienda.
Las más reciente doctrina jurisprudencial entiende que para la resolución del contrato, como hemos dicho, es suficiente que se frustre el fin del contrato para la otra parte; es decir, que haya un incumplimiento inequívoco y objetivo, sin que sea preciso que el contratante incumplidor actúe con el ánimo deliberado de causar perjuicio, bastando que pueda atribuirse una conducta obstativa al cumplimiento del contrato en los términos acordados.
