No son pocos los casos de personas que, por diferentes motivos, no han inscrito su título de propiedad. ¿Hasta cuándo seguir así?.
Registro de la Propiedad inexacto.
Debemos partir de que en España no es necesario que los bienes inmuebles queden reflejados a nombre del propietario en el Registro de la Propiedad por lo que, podemos tener la propiedad del bien sin haber registrado la escritura.
Y más aún, podemos ser propietarios por un simple contrato privado mientras que en el Registro de la Propiedad continua apareciendo el anterior propietario. De hecho esta situación es frecuente en determinadas zonas rurales.
Normalmente, en el momento de adquirir bienes de considerable entidad se procede a otorgar la escritura pública y realizar la inscripción de los mismos en el Registro de la Propiedad, pero no siempre es así, ¿Los motivos? Normalmente es su elevado coste. Recordemos que los gastos de cambio de titularidad incluyendo los impuestos correspondientes ascienden en torno al 20% sobre el precio de valor del bien adquirido.
Por no hablar de los cambios de titularidad derivados de herencias, donde los gastos son menores que en los generados mediante contrato de compraventa pero no se realizan y aparecen a nombre de estas personas fallecidas numerosos bienes en el Registro de la Propiedad.
Los graves riesgos de no inscribir.
El no inscribir las propiedades en el Registro de la Propiedad es totalmente desaconsejable por los riesgos que entraña.
De entrada no protegemos debidamente nuestra propiedad de tal forma que el vendedor, anterior propietario real y actual titular registral, podría sufrir un embargo sobre el bien que nos llevaría a perderlo. O llevado al caso extremo, ese vendedor podría volver a transmitir el bien a una persona totalmente ajena que compraría de buena fe y, por tanto, con el mismo resultado: pérdida del bien.
Por estos motivos, debe regularizarse la situación registral otorgando e inscribiendo las escrituras de compraventa o herencia, aunque ello suponga un coste adicional, ya que ganamos en seguridad.
Exigencia de escritura pública.
Como decimos el caso más peligroso es aquel en que el comprador no tiene escritura pública sino un simple contrato privado. La pregunta es, ¿hasta cuándo puede exigir al vendedor que vaya al notario a otorgar esa escritura?
Según la Ley, el plazo para poder exigir el otorgamiento de la escritura prescribe a los 15 años desde la celebración del contrato privado.
Es decir, el comprador no puede exigir del vendedor la elevación a público del contrato de compraventa celebrado pasado el plazo señalado de 15 años.
