Publicado en la Revista n º 7, de la Asociación de Promotores Inmobiliarios – APROINCO-, de fecha abril de 1.995.
El primer aspecto que interesa tener en cuenta al examinar la relación jurídica surgida entre el Arquitecto autor de un proyecto para la construcción de un inmueble y el comitente-Promotor Inmobiliario que le encargó su elaboración, es que no estamos dentro del ámbito del arrendamiento de servicios típico de una profesión liberal, como el que surge, por ejemplo, entre los Abogados o Médicos y sus respectivos clientes, caracterizado por contener una obligación de mera actividad, por la que se compromete a realizar solamente esa actividad en cuanto tal y no a su resultado. Por el contrario, la relación jurídica entre un Arquitecto y su cliente se enmarca en un contrato, que la doctrina y la jurisprudencia del Tribunal Supremo, conceptúan y delimitan dentro de la esfera del arrendamiento de obra, en cuanto que el profesional se obliga a prestar al cliente un resultado, no solo la actividad que lo produce.
Esta prestación de resultado a la que se compromete el Arquitecto está determinada por la finalidad deseada y prevista por los contratantes, consistente en el opus constituido por el proyecto arquitectónico del inmueble, que siempre ha de estar revestido de las condiciones o cualidades de viabilidad necesarias para que la obra pueda ser ejecutada, tal como declara el Tribunal Supremo en Sentencias como las de 27 de octubre de 1987 o de 24 de julio de 1991.
Con el inicio de la relación entre el Arquitecto y el comitente-Promotor, normalmente mediante la denominada Hoja de Encargo, el Arquitecto como profesional instruido en el arte y ciencia de la construcción tiene que confeccionar y redactar el Proyecto Básico y de Ejecución. Este proyecto, en cuanto que es el conjunto de conocimientos gráficos y escritos que definen con precisión el carácter y
finalidad de la obra y permiten ejecutarla bajo la dirección de un profesional, ha de ser idóneo, apto y realizable para el fin propuesto.
En la confección de ese proyecto es exigible al Arquitecto el grado de diligencia que corresponde a la especialidad de sus conocimientos y a la garantía técnica y profesional que implica su intervención en la obra, tal y como reconoce la propia Jurisprudencia (Sentencia del T.S. de 14 de diciembre de 1984). Más concretamente, las reglas de la lex artis de la profesión de Arquitecto prevén la máxima diligencia del mismo tanto a la hora de valorar la calidad del suelo como en el cálculo, dirección y vigilancia de la obra. Tales reglas o criterios generales que la técnica dicta para el arte de la construcción deben ser observadas por el Arquitecto, al derivar su aplicación directamente de la ley y de los usos profesionales, teniendo una gran trascendencia su observancia en el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato.
Los deberes del Arquitecto en cuanto al proyecto, no se agotan con su confección y redacción, le incumben una serie de deberes entre los que destacan el de corregir, modificar y complementar el Proyecto en los puntos en que éste sea incorrecto, insuficiente o inadecuado; el de especificar técnicamente el proyecto, suministrando al Aparejador, a los demás técnicos intervinientes, y al constructor las instrucciones, gráficos, planos y documentos necesarios para que éstos puedan ejecutarlo correctamente; e incluso el de comprobar que la obra se construye de conformidad con el proyecto, asistiendo para ello a la obra cuantas veces fuere necesario y ordenando paralizar aquellos trabajos que se aparten de lo proyectado.
Otro aspecto que debe ser teniendo en cuenta es que el Arquitecto también es responsable frente al cliente de las deficiencias del proyecto originadas por los errores o deficiente resolución de los aspectos técnicos en que hayan incurrido otros profesionales, colaboradores en la realización del proyecto, consultados en su calidad de expertos, sin perjuicio de que, posteriormente, el Arquitecto ejercite contra ellos su derecho a ser indemnizado de esa conducta negligente.
Dentro de los vicios del proyecto que harían a este no idóneo o inviable para la ejecución de la obra, la Jurisprudencia en sus Sentencias acoge tanto la omisión como la fijación defectuosa de los pertinentes cálculos estructurales, la elección de material y elementos constructivos inadecuados, y también el no ajustarse la proyección al tipo y aptitud del suelo -dado que una obligación fundamental del arquitecto es el examen previo del suelo-, verificando, o al menos comprobando personalmente, su análisis y consiguiente estudio geológico y geotécnico.(Sentencia 10 de mayo de 1986). Y en general, los denominados por Gómez de la Escalera, vicios de diseño o de concepción, que existirán cuando el edificio proyectado no se ajuste al encargo profesional encomendado por el cliente, por no respetar cuestiones estéticas importantes, tener un coste de ejecución superior al previsto, o finalmente, por no reunir las características acordadas; cuando el proyecto sea contrario al destino o finalidad de la obra encargada; sea contrario a las leyes y demás disposiciones generales, por no tener en cuenta servidumbres, normas de seguridad aérea, etc; tambien cuando el proyecto no respete el régimen urbanístico aplicable al terreno que ocasione la imposibilidad de su ejecución; y por último, que sea contrario a las normas
de diseño y calidad legalmente exigidas al supuesto, como es el caso de las normas reguladoras de las viviendas de protección oficial.
En base a tales presupuestos, si el Arquitecto cumple defectuosamente el encargo recibido y no es posible ejecutar el proyecto en toda su extensión, podríamos hablar de un incumplimiento contractual del profesional que, habiendo prometido un resultado derivado de su actividad, ocasiona un evidente perjuicio al propietario del edificio que se verá privado de alcanzar el logro económico perseguido con el vínculo negocial.
Estas premisas serían suficiente para acudir a los Tribunales solicitando una resolución de contrato en base al artículo 1124 del Código Civil o, subsidiariamente, una rebaja en la cuantía de los honorarios del Arquitecto, proporcional a los costos derivados de la necesaria corrección del proyecto original. Nuestra Jurisprudencia, representada por la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de marzo de 1987, se manifiesta en tal dirección.
En el caso de que, más que un cumplimiento defectuoso, se trate de un proyecto inviable o que no sea idóneo para el fin pretendido, estaríamos dentro del campo de aplicación del artículo 1101 del Código Civil -junto con el 1124 para la resolución del contrato-, que sujeta al Arquitecto negligente en el cumplimiento de su bligación a la indemnización de los daños y perjuicios causados, como podrían ser
los relativos a paralización de la obra, costo del proyecto adicional, obras extraordinarias,… Lo que no es admisible en ningún caso es que el Arquitecto alegue como excusa de su negligencia que el cambio de proyecto lo fue con la intervención y autorización del propietario-Promotor.
IGNACIO DE LA IGLESIA – CARUNCHO
ABOGADO
Buenos días, nos encontramos en una situación de la que no sabemos cómo salir…
Aceptamos un presupuesto de un arquitecto para elaborar un proyecto, para la construcción de nuestra vivienda, después de dos meses en los que hemos mantenido cuatro reuniones y en el que el arquitecto solo nos ha enseñado la distribución interior y el aspecto exterior de la vivienda. Es decir, sin saber ningún detalle constructivo, ni de materiales, ni estructuras, ni acabados interiores ni exteriores, sin haber hablado siquiera, de todo lo anteriormente expuesto, el arquitecto nos dice que ha visado el proyecto y que se lo paguemos para verlo.
La duda es, podemos resolver el contrato alegando mala praxis?
Muchas gracias.
Hola David,
Con carácter previo, para emitir una opinión sobre la consulta de referencia, resultaría imprescindible determinar si la aceptación del presupuesto que mencionan se formalizó por escrito y en qué concretos términos. Una vez analizados los términos del documento o, en su caso, la inexistencia del mismo, procedería tomar las decisiones pertinentes.
En cualquier caso, si ustedes consideran que el profesional no ha cumplido satisfactoriamente con las obligaciones más elementales a su cargo, están facultados para la resolución del contrato por incumplimiento grave. En cuyo caso, será recomendable que le remitan al profesional una comunicación escrita, notificándole dicha resolución contractual y los motivos de la misma.
Esto que le indico no cabe considerarlo asesoramiento jurídico, es necesario conocer todos los detalles de su caso para poder indicarle que acciones puede o no tomar. Para ello puede concertar una cita con nuestros abogados.
Un saludo