Ley de Ordenación de la Edificación: responsabilidades y garantias.
La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, publicada el día 6 del pasado mes de Noviembre, cuya entrada en vigor se producirá a los seis meses de su publicación en el Boletín Oficial del Estado -salvo una serie de disposiciones concretas, que entraron en vigor el día siguiente al de su publicación-, constituye el final de un largo proceso de elaboración y maduración de una norma que se había venido haciendo casi indispensable por razones tanto de índole socio-económico -a nadie se le escapa la relevancia del sector inmobiliario en la economía española y sus repercusiones sociales-, jurídicas -en orden a aclarar dudas derivadas de la falta de una regulación expresa de ciertas materias y para dar categoría de norma legal a determinadas doctrinas jurisprudenciales ya asentadas-, e incluso de orden constitucional, pues la Constitución en sus artículos 47 -que proclama el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada- y 51 -que establece que los poderes públicos garantizarán la defensa de los consumidores y usuarios-, establece lo que denomina «principios rectores de la política social y económica» que no habían tenido, hasta esta norma, el debido reflejo en la legislación ordinaria.
RESPONSABILIDADES.
En el capítulo dedicado a responsabilidades y garantías, se concentran las novedades de mayor trascendencia de esta Ley, al establecer un completo régimen de la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en la edificación y de las garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción.
Se establecen tres tipos de responsabilidad de los agentes de la edificación frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios:
- La que se puede denominar «responsabilidad decenal», en cuya virtud responden los citados agentes durante diez años de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
- La «responsabilidad trienal», en cuya virtud responden los agentes aludidos durante un plazo de tres años de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad a los que alude esta Ley.
- La «responsabilidad anual», en cuya virtud responde unica y exclusivamente el constructor, durante el plazo de un año, de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado.
Para exponer las características esenciales de esta responsabilidad civil, se pueden destacar los siguientes extremos:
- Es una responsabilidad legal, sin perjuicio de la que pudiera derivar del contrato entre las partes.
- Será exigible en forma personal e individualizada.
- Se exigirá de forma solidaria, única y exclusivamente cuando no sea posible individualizar la causa de los daños materiales o se hubiese acreditado la concurrencia de culpas, sin que pueda precisarse el grado de intervención -y por tanto de responsabilidad- de cada agente en el concreto daño producido.
En todo caso, el Promotor responderá de forma solidaria con los demás agentes de los daños ocasionados por vicios o defectos de construcción. Con el ánimo quizas de atenuar el «castigo» que en cierto modo supone para el Promotor el establecimiento de esta responsabilidad, que atenta en puridad al principio de justicia material -como todo supuesto de responsabilidad solidaria- , y con el objetivo práctico de la economía procesal -en cuanto persigue que se ventile la cuestión de la citada responsabilidad en un único procedimiento judicial-, se arbitra en la Disposición Adicional 7ª la posibilidad de que quien resulte demandado por ejercitarse contra él una acción de esta naturaleza, solicite que la demanda se notifique a otro u otros agentes que también hayan tenido intervención en el proceso de la edificación.
Además, la L.O.E. opera una asimilación al Promotor de ciertas figuras que se vienen dando en la práctica -promotores de hecho, bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas o de comunidades u otras figuras análogas-, a estos efectos de responsabilidad, con la finalidad de que no puedan eludir eventuales responsabilidades.
Por su parte, el constructor responderá directamente:
- Por los vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de la obra y demás personas que de él dependan.
- Igualmente, cuando subcontrate con otras personas la ejecución de determinadas partes de la obra será directamente responsable por los vicios o defectos de su ejecución.
- Por último, responderá de los daños materiales causados por las deficiencias de los productos de construcción adquiridos o aceptados por él.
Las acciones para exigir tales responsabilidades prescribirán en el plazo de dos años desde que se produzcan dichos daños y la acción de repetición que pudiese corresponder a cualquiera de los agentes contra los demás, o a los aseguradores contra ellos, prescribirá a los dos años desde la firmeza de la resolución judicial respectiva o desde la fecha en que se proceda a la indemnización extrajudicial.
No serán exigibles estas responsabilidades si los daños fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado.
También es importante aclarar que tales responsabilidades se entienden sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios frente al comprador, conforme al contrato de compraventa y a las normas legales le que resulten aplicables.
GARANTIAS
En cuanto a las garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción, se establecen en la L.O.E. las siguientes:
- Seguro de daños materiales o de caución, para garantizar durante un año el resarcimiento de los que se produzcan por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado. Dicho seguro podrá sustituirse por la retención por el promotor de un cinco por ciento del importe de la ejecución de la obra.
- Seguro de daños materiales o de caución, para garantizar durante tres años el resarcimiento de los que se produzcan por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad a que hace referencia esta Ley.
- Seguro de daños materiales o de caución, para garantizar durante diez años el resarcimiento de los causados por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
Esta última garantía será la única exigible, a partir de la entrada en vigor de la L.O.E., para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda. La obligatoriedad de suscribir las garantías previstas en los otros dos apartados queda pendiente de su futura regulación mediante Real Decreto.
Ha de advertirse que quedan exceptuados de la obligación de asegurar las Administraciones Públicas y organismos y entidades sujetas a la legislación de contratos de las Administraciones Públicas, cuando actúen como Promotores.
En la L.O.E. se establecen las condiciones y características específicas de los citados seguros relativas a su rescisión o resolución, importe mínimo del capital asegurado, forma de hacer efectiva la garantía, incumplimiento de las normas sobre garantías de suscripción obligatoria, introducción de franquicias o de limitaciones en la responsabilidad del asegurador y daños, gastos y siniestros no cubiertos.
Con la finalidad de establecer un control sobre la efectiva constitución de las garantías aludidas, se articulan en esta Ley dos mecanismos al efecto:
- No se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva, sin que se acredite y testimonie la constitución de las citadas garantías.
- No se cerrará en el Registro Mercantil la hoja abierta al Promotor individual, ni se inscribirá la liquidación de las sociedades promotoras sin haber acreditado previamente la constitución de las garantías establecidas por esta Ley, en relación con todas las edificaciones que hubieran promovido cuando no hayan transcurrido los plazos de prescripción de las acciones establecidos en la L.O.E.
