La responsabilidad de los promotores

La responsabilidad de los promotores derivada de los efectos de la construcción.

Publicado en la Revista n º 1, de la Asociación de Promotores Inmobiliarios –APROINCO-, de fecha septiembre 1.993.

Aunque es perfectamente conocido por todos los Promotores Inmobiliarios el alcance general de la responsabilidad civil derivada de los defectos de la construcción de los inmuebles, es necesario profundizar en algunos aspectos técnicos-jurídicos de su regulación para conocer en su totalidad de que manera les puede afectar.

Pese a su gran trascendencia jurídica y económica, y ser la razón de prácticamente la totalidad de las demandas judiciales que se presentan contra los diferentes intervinientes en el proceso constructivo este tipo de responsabilidad tiene una escasa regulación legal, que se ha ido completando a lo largo de los años con la jurisprudencia emanada de las Sentencias del Tribunal Supremo. El Código Civil le dedica un solo artículo, el 1.591, de los casi dos mil que lo componen, de una redacción muy sencilla pero claramente insuficiente:

«El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección.
Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción deindemnización durará quince años.»

La práctica totalidad de los teóricos del derecho y la propia jurisprudencia, explican la regulación que contiene este artículo en la imposibilidad de determinar el comprador, en los momentos que preceden a la compraventa de un inmueble, la existencia de defectos constructivos que puedan originar en el futuro su ruina. Por tal motivo, el legislador establece un plazo de garantía de diez años desde que se concluyen las obras, durante el cual se podrá comprobar la acertada realización de los diferentes trabajos llevados a cabo por todas las personas intervinientes en la construcción. La aparición de vicios o defectos de construcción durante dicho plazo de garantía conlleva una presunción de culpa de quien haya sido el causante y por tanto
la existencia de responsabilidad, con el consiguiente resarcimiento de los daños y perjuicios, causados, bien mediante la realización de las obras necesarias para la eliminación de los defectos de la construcción, bien mediante una reparación en
dinero, dirigida al restablecimiento del equilibrio patrimonial existente con anterioridad a la producción del daño. Esta presunción podrá ser destruida mediante prueba en contrario que acredite la perfecta diligencia en la ejecución de los trabajos.

El concepto de ruina de la edificación

Para conocer hasta donde puede llegar la responsabilidad de los Promotores Inmobiliarios, es imprescindible determinar claramente el concepto legal de ruina. Para ello tenemos que acudir otra vez a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, complemento de la exigua regulación legal, que realiza una interpretación extensiva del artículo mencionado, sustituyendo la noción de ruina por la más amplia de «defectos graves de construcción». Tales defectos o vicios graves de construcción serán todos aquellos que al exceder de las meras o simples imperfecciones hagan prever la futura pérdida de la edificación o la conviertan en inútil para su esencial finalidad, ya se trate de una ruina que afecte al edificio en su conjunto o se circunscriba a alguna de sus partes fundamentales. En este sentido, hay que diferenciar los diferentes «vicios» que puede originar la ruina de una edificación: vicios de la construcción, del suelo y de la dirección. Los vicios de la construcción son aquellos que tienen su causa en la deficiente ejecución de la actividad profesional que ha de desarrollar el contratista o constructor, es decir, los vicios de ejecución material de la obra, incluyéndose también aquellos supuestos en los que el contratista no realiza la obra ajustándose a lo proyectado. Los vicios del suelo son aquellos que se refieren a la realización de la construcción sin el necesario estudio geológico o sin adoptar las medidas requeridas por dichos estudios y que, consecuentemente, conllevan la responsabilidad de los arquitectos o de los técnicos dedicados a la proyección y dirección de las obras.
Finalmente, los vicios de dirección serán todos aquéllos vicios constructivos que no siendo vicios del suelo ni constructivos tengan su origen en la negligencia o impericia del arquitecto-director de la obra.

Presupuestos para la existencia de la responsabilidad

Los presupuestos necesarios para que nos encontremos ante unaresponsabilidad por ruina se pueden reducir a tres:
En primer lugar, que la persona física o jurídica a la que se pretenda calificar como responsable haya participado en la fase del proyecto, en la dirección técnica o en la ejecución material de la obra en la que se origine la ruina, lo que incluye al Promotor Inmobiliario, al Contratista, al Arquitecto, al Aparejador y a otros Técnicos.
En segundo lugar, ha de producirse la efectiva ruina del inmueble y ha de manifestarse dentro del plazo de diez años desde que finalizó su construcción, que se ampliará hasta los quince años en el supuesto de que la causa de la ruina fuera la falta
del contratista a las condiciones del contrato.

Por último, la responsabilidad se funda en la existencia de una culpa profesional de quienes intervienen en el proceso constructivo de una obra inmobiliaria.
Sin culpa no hay responsabilidad, aunque como excepción al principio general, en este caso, se presume la existencia de culpa de quienes intervienen, lo que significa que en caso de aparecer vicios constructivos dentro del plazo señalado, se les considera legalmente responsables de la ruina, salvo que demuestren que no fue producida por su culpa. Sin perjuicio del contenido de esta presunción, la responsabilidad alcanza a cada uno únicamente en la medida de su propia culpa profesional, ya que el criterio seguido es el de la individualización de la culpa.

La responsabilidad del Promotor Inmobiliario

Como ya se habrá observado de la lectura del artículo 1.591, en ningún momento se menciona al Promotor Inmobiliario, lo que pone en evidencia una vez más la antigüedad e incompleta regulación existente en esta materia. Esta laguna la ha solventado la jurisprudencia del Tribunal Supremo, equiparando la figura del Promotor a la figura del Constructor, atribuyéndole todas sus obligaciones y responsabilidades; es decir, aunque sean otras sociedades las que materialmente y por encargo de una sociedad promotora realicen la construcción según lo proyectado, esta última no se exonera de su responsabilidad, que será la misma que el repetido artículo 1.591 atribuye al contratista los vicios de ejecución material de la obra. Hay que tener en cuenta que en estos casos nos encontramos ante la responsabilidad solidaria de todos los que participan en la obra, lo que significa que el adquirente del inmueble en el supuesto de que no sea posible discernir con claridad la concreta parcela de responsabilidad que le corresponde a cada uno, podrá dirigir su acción ante el Juzgado contra cualquiera de los eventuales responsables (Promotor, Constructor, Arquitecto, Aparejador,…) o contra todos ellos a la vez, ya que todos responden por entero de los perjuicios ocasionados por la ruina, con independencia de que posteriormente el que efectivamente haya satisfecho la reparación pueda exigirla del causante real del daño.
La total equiparación jurisprudencial entre promotor y contratista-constructor a estos efectos es excesiva, en los casos en que el promotor se dedica exclusivamente a la actividad económica de promoción y no a la propia de la construcción, ya que se le
sujeta a una responsabilidad que tiene su origen en el incumplimiento de un contrato que se había concertado previamente con el constructor. Sin duda, esta es una cuestión importante a delimitar en la futura regulación.