A través de la utilísima y muy utilizada figura contractual de la opción de compra, el propietario de un solar concede el derecho a decidir durante un período de tiempo determinado la adquisición del mismo.
Partiendo de esta idea básica, se puede definir el contrato de opción de compra como aquel por el que una de las partes -el concedente o dueño de la finca-, concede a la otra parte -el beneficiario de la opción-, por tiempo fijo y determinadas condiciones, la facultad, que se deja a su exclusivo arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato futuro y principal de compraventa.
De esta definición se pueden extraer los caracteres del contrato de opción de compra y afirmar que se trata de un contrato atípico, preparatorio, consensual y generalmente unilateral, aunque pasa a ser bilateral si se fija una prima que ha de pagar el beneficiario de la opción. La Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de junio de 1.993. señala que «el derecho de opción no regulado en el Código Civil, aunque reconocido en cuanto a su aspecto registral en el art. 14 del Reglamento Hipotecario, al tratarse de un contrato atípico, la principal fuente de su regulación habrá que ir a buscarla en la voluntad de las partes, según dispone el art. 1255 CC».
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Constitución y elementos
El contrato de opción de compra no exige especiales requisitos de capacidad y forma de constitución. En la práctica es muy frecuente su constancia en documento privado, demorándose el otorgamiento de escritura pública al momento de ejercitarse la opción concedida.
La Jurisprudencia del Tribunal Supremo reconoce como elementos del contrato de opción de compra, los siguientes:
En primer lugar, la concesión al beneficiario de la opción, del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización o no de la compraventa.
El segundo elemento que contempla la Jurisprudencia, es la determinación del objeto de la opción.
El tercer elemento del contrato de opción, es el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición. Es habitual que las partes del contrato establezcan cláusulas de estabilización del precio de la finca para evitar los riesgos de la inflación y devaluación monetaria.
Por último, la Jurisprudencia señala como un cuarto elemento, la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción. En el caso de que las partes no hayan fijado expresamente un plazo, lo fijarán los Tribunales en cumplimiento del art. 1.128 del CC. No cabe, por lo tanto, la constitución de una opción con carácter ilimitado o indefinido, ya que tal vinculación ilimitada afecta a los principios de libertad de contratación del art. 1.255 CC -S. de 17 de noviembre de 1.966- y al principio de libre circulación de los bienes. Aunque el Reglamento Hipotecario establece un plazo de 4 años para la opción, la mayoría de la doctrina entiende que este plazo es a efectos registrales, pudiendo estipularse una duración superior y admitiéndose también la posibilidad de ser prorrogado.
No tiene el rango de elemento esencial la prima que, en su caso, ha de abonar el beneficiario al concedente. En concreto, la Sentencia de 29 de marzo de 1.993 atribuye a la prima la consideración de aportación eventual pactada que impone al beneficiario una obligación perfectamente concretada.
Como ya se anticipó, el art. 14 del Reglamento Hipotecario regula los requisitos para la inscripción del derecho de opción en el Registro de la Propiedad, exigiéndose además de las circunstancias necesarias para la inscripción, las siguientes: el convenio expreso de las partes para que se inscriba; la fijación del precio estipulado para la adquisición de la finca y en su caso, el convenido para conceder la opción; y el establecimiento del plazo para su ejercicio, que no excederá de 4 años.
Si la opción de compra del inmueble se inscribe en el Registro de la Propiedad, el derecho de opción es oponible y eficaz frente a terceros, de suerte que su existencia afecta o perjudica a todo adquirente posterior a la inscripción de dicha opción sobre el inmueble.
Efectos
El concedente, al tener su oferta un carácter irrevocable, está vinculado durante la vigencia del contrato de opción, no pudiendo frustrar la efectividad del contrato. Así no puede enajenar o gravar el inmueble, ni conceder una nueva opción sobre el mismo.
Por su parte, el beneficiario de la opción está obligado a pagar la prima en el caso de haber sido pactada. El impago de la prima daría lugar a la aplicación del art. 1.124 del CC -acción de cumplimiento o de resolución-, aunque hay Sentencias del Tribunal Supremo que no reconocen al concedente la facultad de ejercitar la acción resolutoria del contrato, sino sólo el derecho a solicitar el percibo de la prima.
Si el beneficiario decide ejercitar la opción, esta se consuma, debiendo para ello manifestar al concedente de forma expresa o tácita -en este último caso si no se establece en el contrato exigencia formal-, la voluntad de dar efectividad a la compraventa proyectada. El Tribunal Supremo en Sentencias de 23 de diciembre de 1.991 y 29 de marzo de 1.993, entre otras, señala que el ejercicio del derecho de opción exige que dentro del plazo pactado el optante manifieste su decisión de llevar a cabo el contrato negociado, notificando su voluntad positiva en este sentido al concedente, para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción.
Puede ocurrir que ejercitada la opción por el beneficiario, el concedente se resista a otorgar el contrato definitivo, pudiendo en este caso el Juzgado, supletoriamente, dar efectividad al contrato a través de una Sentencia declarativa que ordene la inmediata ejecución del contrato. Así, la Sentencia de 22 de diciembre de 1.992, reiterando otras de 6 de abril de 1.987 y de 21 de julio de 1.993, destaca que ejercitada la opción dentro de plazo y comunicada al concedente se extingue o queda consumada, y nace y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa.
Por otro lado, si el concedente, incumpliendo el contrato de opción no inscrito, transmitiese a título oneroso el inmueble objeto de la opción, a un tercero de buena fe distinto del beneficiario, cumpliendo el requisito de la tradición del inmueble, convertiría la posición de este tercero como propietario de la finca en inatacable, y solamente se podría acudir al remedio supletorio del resarcimiento de los daños contra el concedente incumplidor.
Extinción
El contrato de opción de compra, además de extinguirse por la consumación, es decir, cuanto se ejercita la opción por el beneficiario, se extingue tambien por: el mutuo acuerdo de las partes, la novación extintiva, la renuncia unilateral del optante, la resolución por incumplimiento o por alteración de las circunstancias, y por el transcurso del plazo señalado para ejercitarla.
Es importante resaltar en relación a esta última forma de extinguirse el contrato, que el plazo de la opción es de caducidad, por lo que pasado el mismo se produce la caducidad del derecho de opción de modo automático, sin necesidad de poner en mora al titular del derecho.
Por último, mencionar que en la práctica los contratos de opción de compra, suelen establecer una cláusula por la que el impago de la prima en el plazo señalado, provocará la caducidad automática del derecho de opción, extinguiéndose así el contrato.
