La medianería

Publicado en la Revista n º 27, de la Asociación de Promotores Inmobiliarios –APROINCO-, de fecha julio 2.000.

La figura de la medianería ha perdido peso con la aparición de las nuevas técnicas constructivas, no obstante sigue siendo semillero de pleitos y su originaria razón de ser conserva toda su vigencia, en cuanto se traduce en una racionalización de los costes de la edificación, evitando la duplicidad que supone levantar dos paredes donde es suficiente una única pared cuya titularidad se comparte.

La medianería se viene definiendo como aquella situación jurídica que se da cuando dos fincas, ya sean éstas rústicas o urbanas, están separadas por un elemento común -pared, vallado, seto o zanja- que pertenece a los propietarios de aquellas.

En cuanto a la naturaleza jurídica de esta figura, y a pesar de venir incluida su regulación en el título del Código Civil relativo a las servidumbres -y, concretamente, en el capítulo correspondiente a las servidumbres legales-, es prácticamente unánime la opinión que mantiene que la medianería constituye una peculiar forma de comunidad, caracterizada por ser aneja a la propiedad de cada una de las respectivas fincas y cuya especialidad deriva del objeto sobre el que recae -paredes divisorias de edificios
contiguos o de jardines o corrales, cercas, vallados y setos vivos en fincas rústicas o, incluso, zanjas o acequias entre heredades-.

Regulación

El régimen jurídico de la medianería se estructura por el Código Civil, que ordena la prelación de las fuentes que la han de regular, y así se regirá:

– Por las disposiciones del Código Civil: artículos 571 a 579 y título VII del Código Civil , relativo a las servidumbres.

– Por las ordenanzas y usos locales, aludiendo las primeras a las normas urbanísticas y los segundos a la costumbre del lugar.

– Por convenio de los interesados, cuando no lo prohíba la ley, ni resulte perjuicio a tercero.

Fácilmente se comprende la incidencia de la normativa urbanística sobre la figura que nos ocupa, a pesar de lo cual las sucesivas leyes del Suelo no han venido haciendo mas que referencias indirectas y muy puntuales a la medianería, caso del artículo 305 del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprobó el Texto Refundido de Ley del Suelo, precepto aún en vigor.

Ha de añadirse, de acuerdo con la referida caracterización como una forma especial de comunidad, que aparte de las normas específicas que deriven de las fuentes expuestas -normas civiles y administrativas especialmente dirigidas a su ordenación y
convenio de los interesados-, debe acudirse para completar su regulación a los artículos 392 y siguientes del Código Civil, relativos a la comunidad de bienes, en lo que resulten aplicables, teniendo en cuenta la especial naturaleza de la medianería.

Nacimiento

En nuestro ordenamiento jurídico la medianería tiene un carácter voluntario, en cuanto no viene impuesta su constitución a los interesados, salvo en dos supuestos:

– El regulado en el artículo 578 del Código Civil, en cuya virtud ejercida por uno de los medianeros la facultad de alzar la pared a sus expensas, podrán los demás propietarios que no hayan contribuido al efecto, adquirir en ella los derechos de medianería, pagando proporcionalmente el importe de la obra y la mitad del valor del terreno sobre el que se le hubiese dado mayor espesor.

Realmente este precepto alude a la posibilidad de una ampliación forzosa de la medianería -que ya existía en la pared común antes de su alzamiento-, y no a su constitución forzosa.

– Y en segundo lugar, en aquellos casos concretos en los que la medianería pudiera venir impuesta por normas urbanísticas.

De acuerdo con el carácter voluntario de la medianería, y con el objetivo de regular aquellos supuestos de hecho en los que no existe un título constitutivo de la misma, o que acredite la titularidad exclusiva de uno de los colindantes sobre el elemento divisorio, se establecen en nuestro Código Civil unas presunciones, en función de la concurrencia o no de una serie de datos de hecho -denominadas iuris tantum, es decir, que admiten prueba en contrario- favorables y contrarias a la existencia de medianería entre dos fincas.

En cuanto a los signos favorables, de acuerdo con el artículo 572 del Código Civil, se presume la servidumbre de medianería mientras no haya un título, o signo exterior, o prueba en contrario:

– En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación.

– En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo.

– En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos.@

En lo relativo a los signos contrarios a la servidumbre de medianería, se enumeran fundamentalmente en el artículo 573 del mismo Código en número de siete, concurriendo tales signos, la titularidad de las paredes, vallados o setos en cuestión se entenderá que pertenece exclusivamente al dueño de la finca que los tenga a su favor.

Pudiera ocurrir que concurran signos favorables a la medianería con signos contrarios, en cuyo caso la Jurisprudencia ha resuelto otorgando preferencia a los segundos.

Derecho y obligaciones de los medianeros

En cuanto a los derechos de los medianeros, hay que aludir a dos esenciales:

– El derecho a usar de la medianería, que se concreta en que podrá edificar apoyando su obra en la pared medianera, o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, siempre que cuente con el previo consentimiento de los demás interesados en la medianería. Caso de no concurrir tal consentimiento, se ha de acudir a peritos a fín de que fijen las condiciones para que la obra no perjudique al resto de los medianeros.

Tal derecho tiene dos límites, uno de derecho: respetar el uso común de los demás propietarios -por ello alude el Código Civil al uso en proporción al derecho de cada uno en la mancomunidad-, y otro de hecho: el uso de la pared ha de ser adecuado al
estado de la misma.

Ha de aludirse aquí, aunque la norma se incluya -de forma inexplicable- en la regulación de la servidumbre de luces y vistas, al artículo 580 del Código Civil, que dispone de forma contundente ANingún medianero puede sin consentimiento del otro abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno@. En tal sentido, la apertura de huecos y ventanas ha de venir necesariamente autorizada por el consentimiento de los demás interesados en la medianería, no pudiendo obviarse en ningún caso.

– El derecho a alzar la pared medianera a sus expensas e indemnizando los perjuicios derivados de la obra, aunque sean temporales.

Además, serán también de su cuenta los gastos de conservación de la pared en lo que se haya levantado o profundizado, así como tales gastos en relación con la pared medianera en lo que hayan aumentado por razón de la mayor altura o profundidad, e
incluso los que pudieran derivar de la necesidad de reconstruir o dar mayor espesor a la medianera que no resista la mayor elevación dada.

En cuanto a las obligaciones de los medianeros, la fundamental es la que se refiere a contribuir a la construcción, reparación y mantenimiento de la pared medianera en proporción al derecho de cada uno.

Extinción

La medianería se extingue por las causas generales establecidas para los derechos reales y por las específicamente establecidas por el Código Civil en sus artículos 575 y 576, que son, respectivamente:

– la renuncia liberatoria, aquella por medio de la cual el medianero puede dispensarse de contribuir a la construcción, reparación y mantenimiento de la pared renunciando a la medianería, salvo en el caso en que la pared medianera sostenga un edificio suyo.

– la renuncia pura y simple, en cuya virtud si el propietario de un edificio que se apoya en una pared medianera quisiera derribarlo, podrá igualmente renunciar a la medianería, pero serán de su cuenta todas las reparaciones y obras necesarias para evitar, por aquella vez solamente, los daños que el derribo pueda ocasionar a la pared medianera.

IGNACIO DE LA IGLESIA – CARUNCHO

ABOGADO