El Supremo admite que puede haber enriquecimientyo injusto en las subastas de viviendas ejecutadas.
En los casos en que vaya seguida de una venta del piso con fuertes plusvalías.
Hasta ahora, el Tribunal Supremo ha sido claro en relación a los casos en que el banco, tras quedar desierta la subasta de un piso de una persona ha dejado de pagar el crédito hipotecario (algo muy habitual actualmente), se adjudique la propiedad por la mitad del valor de tasación, es decir, por el 50%, el mínimo que fija la Ley (ahora es el 60%): el Alto Tribunal ha defendido que no supone un enriquecimiento injusto para la entidad financiera.
Y ello a pesar de que el cliente siguiera debiendo dinero al banco -en tanto que el precio pagado en subasta es menor al remanente del crédito hipotecario- y de que, posteriormente, el banco vendiera la vivienda por un precio muy superior.
Los argumentos dados por el Alto Tribunal para defender esta postura son claros y conocidos. Sin embargo, parece que el hecho de que el cliente pierda su casa, siga debiendo dinero al banco y este último la venda después por un precio muy superior al de la adjudicación, ha hecho que el Supremo se replantee su postura.
Ahora el Supremo fija doctrina, en esta sentencia de 13 de enero de 2015 -que ha comunicado hoy- y de la que ha sido ponente el magistrado Sancho Gargallo, y sostiene que “en los casos en que la adjudicación al banco vaya seguida de una posterior enajenación por un precio muy superior, que suponga que aflore esa plusvalía muy significativa, contrastaría con la pervivencia del crédito y su reclamación por el acreedor de la plusvalía”.
Para hacer este giro doctrinal, el Alto Tribunal se ha amparado en las últimas reformas legales, especialmente en la actual redacción del artículo 579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, tras la Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios.
Un caso «Típico»
En el caso concreto que estudia el Supremo, el banco recurrente y acreedor hipotecario, tras incumplir los prestatarios sus obligaciones de pago, inició procedimiento de ejecución hipotecaria con el resultado de adjudicarse la vivienda por el 50% del tipo señalado en la escritura. Como con esta adjudicación no quedaba satisfecha la totalidad del crédito, el banco formuló demanda contra los dos prestatarios y los dos fiadores reclamando la diferencia entre la deuda y el valor por el que se le adjudicó el inmueble, más intereses y costas de la ejecución.
A esta pretensión se opusieron los demandados alegando que, con la adjudicación, la deuda debía reputarse satisfecha ya que el valor de tasación de la finca, tipo de la subasta, había sido fijado por el propio banco entendiendo que cubría por entero la deuda derivada del préstamo hipotecario. De ahí que considerasen que la reclamación del banco constituía un abuso de derecho al pretender un enriquecimiento injusto.
Aunque el Juzgado estimó la demanda y negó el enriquecimiento injusto, la Audiencia Provincial de Córdoba estimó el recurso de los demandados y consideró que la adjudicación de la finca en subasta desierta, por el 50%, equivalía, como medida sustitutiva, a una dación en pago. El Supremo no comparte este fallo.
Si bien en el supuesto enjuiciado no aprecia el Supremo que exista una “plusvalía muy significativa”, sí reconoce que, para otros casos, habría que dar un mayor amparo al hipotecado.
