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Derecho de vuelo o sobreedificacion: ¿Configuración Legal o Autonomía de las partes?
Publicado en la Revista n º 34, de la Asociación de Promotores Inmobiliarios –APROINCO-, de fecha abril 2.002.
Durante los últimos años han venido pronunciándose, prácticamente sin solución de continuidad, por nuestro Tribunal Supremo una serie de sentencias con relación al denominado derecho de vuelo o derecho de sobreedificación, resoluciones que han dado lugar a una cierta confusión acerca de esta figura de indudable interés para las Empresas Promotoras, confusión que se trata de disipar en el presente artículo.
Introducción
En el ámbito de la propiedad inmobiliaria tradicionalmente se consideraba, y buena prueba de ello es el conocido aforismo medieval «usque ad sidera et usque ad inferos» -hasta el cielo y hasta el infierno-, que el poder del propietario era ilimitado en sentido vertical.
Nuestro Código Civil, en su artículo 350 establece la siguiente norma al respecto:
«El propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella, y puede hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salvas las servidumbres, y con sujeción a lo dispuesto en las leyes sobre Minas y Aguas y en los reglamentos de policía»
Por tanto, el derecho del propietario se extiende no sólo al suelo propiamente dicho, sino que también alcanza al vuelo -lo que está encima- y al subsuelo -lo que se halla debajo-; y en tal sentido, el derecho sobre el vuelo puede entenderse como una parte del derecho de propiedad, o como un derecho real sobre cosa ajena -como veremos- si el vuelo se desgaja del dominio, correspondiendo a un tercero no propietario del inmueble.
Además, se establece como norma general en Derecho civil que el propietario, por el mero hecho de serlo, tiene derecho a hacer suyo todo aquello que se une o incorpora, natural o artificialmente, a la cosa de la que fuere titular.
La configuración actual del derecho de propiedad no se corresponde con estas construcciones tradicionales, sino que responde a la «teoría del interés»: el derecho del propietario queda limitado por el punto al que alcanza la posibilidad real de utilización y a dónde llega su interés razonable. Ni que decir tiene, que la profunda modificación operada en el propio concepto y contenido del derecho de propiedad se acentúa especialmente en el ámbito inmobiliario, sometido a una creciente intervención administrativa que lleva aparejadas limitaciones muy acusadas a la libre actuación del propietario.
El derecho de vuelo o sobreedificación
El derecho de vuelo o sobreedificación se define como «derecho real limitado que faculta a su titular para edificar una o más plantas sobre o bajo un edificio total o parcialmente ajeno y para ejecutar las obras necesarias a tal fin, haciéndole propietario de lo construido e integrándole en el régimen de propiedad horizontal del inmueble.»
En principio, titular del vuelo lo serán el propietario o copropietarios de un edificio en comunidad ordinaria, o los copropietarios de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal, puesto que conforme a la norma del artículo 396 del Código Civil el vuelo se incluye entre los elementos comunes, es decir, aquellos pertenecientes en copropiedad a todos los comuneros.
No obstante, centrándonos en el supuesto de los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, se ha de prestar especial atención a la calificación del vuelo como elemento común. En tal sentido, el hecho de que el vuelo se incluya entre los que el citado artículo 396 C.C. califica como elementos necesarios para el adecuado uso y disfrute de los pisos o locales privativos de cada uno de los copropietarios, no supone que en todo caso constituya elemento común, pues la enumeración que se hace en ese artículo no es exhaustiva e, incluso, puede ser objeto de modificación.
De acuerdo con lo expuesto, el vuelo puede no ser un elemento común, y, por tanto, no tiene porque pertenecer a todos los comuneros, sino que puede corresponder en exclusiva a alguno de ellos, o incluso a un tercero ajeno a la comunidad de propietarios.
Regulación: Artículo 16.2 del reglamento hipotecario
El único precepto que regula en nuestro ordenamiento jurídico el derecho de vuelo o sobreedificación es el artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario, que dispone:
«El derecho de elevar una o más plantas sobre un edificio o el de realizar construcciones bajo su suelo, haciendo suyas las edificaciones resultantes que, sin constituir derecho de superficie, se reserve el propietario en caso de enajenación de todo o parte de la finca, o transmita a un tercero, será inscribible conforme a las normas del apartado 3º del artículo 8 de la Ley y sus concordantes. En la inscripción se hará constar:
a) Las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento.
d) Las normas de régimen de comunidad, si se señalaren, para el caso de hacer la construcción.»
El precepto reproducido se limita a establecer los requisitos para que el derecho de vuelo tenga acceso al Registro de la Propiedad, e incluso tal limitado cometido ha merecido censura por parte de los tribunales, pues como se puede observar del citado artículo se han suprimido los apartados b) y c) -introducidos en su día por la reforma operada por el R.D. 1867/1998, de 4 de septiembre-, anulados por Sentencias de la Sala 3ª del Tribunal Supremo -en adelante, T.S.- de 31 de enero de 2001 y 24 de febrero de 2000, respectivamente.
La frustrada reforma del citado artículo, se concretaba en la exigencia de que para proceder a la inscripción en el Registro de la Propiedad del derecho de vuelo, se determinase concretamente el número máximo de plantas a construir y se fijase un plazo máximo para su ejercicio, que no podía exceder de 10 años.
El T.S. ha anulado los aludidos apartados, al considerar que el número máximo de plantas a construir es un requisito que sólo el ordenamiento urbanístico vigente puede establecer, y al estimar -en cuanto al establecimiento de un plazo máximo- que una limitación de este tipo debe necesariamente venir establecida por una norma con rango de Ley, y no por un simple reglamento.
Con estas resoluciones el T.S., además de anular una serie de preceptos, ha venido a desautorizar una doctrina que había venido elaborando la Dirección General de los Registros y del Notariado, y que sirvió de inspiración para la redacción de la frustrada reforma. En tal sentido, el centro directivo había venido pronunciándose en los últimos años -a pesar del silencio del reiterado artículo 16.2 R.H., cuyo contenido hasta la reforma en cuestión era el mismo que hoy-, a favor de la necesaria constancia en los títulos constitutivos del derecho de vuelo, normalmente las escrituras de división horizontal, de las plantas a construir, así como de un plazo máximo para su ejercicio.
En definitiva, a efectos prácticos y conforme a la legislación vigente al día de la fecha, no constituye requisito para que el derecho de vuelo acceda al Registro de la Propiedad, y por tanto no es exigible, la determinación del número de plantas a construir, ni la fijación de un plazo para su ejercicio, siendo suficiente con que se concreten las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes, o las normas para su establecimiento, y, en su caso, las normas de régimen de comunidad -incluso con relación a esta última exigencia, si no se expresa nada regirán las normas estatutarias vigentes hasta ese momento en el edificio en cuestión, y en su defecto, las normas de la Ley de Propiedad Horizontal-.
Constitución: especial referencia a la reserva a favor del promotor
Conforme a lo dispuesto en el reiterado artículo 16.2 R.H. dos son los modos más frecuentes de constitución del derecho de vuelo: la reserva del vuelo por parte de la Empresa Promotora, como propietaria única, al constituir el edificio en régimen de propiedad horizontal, y la transmisión del derecho a un tercero.
– La reserva del derecho de vuelo o sobreedificación por parte de la Empresa Promotora -a su favor o a favor de un tercero- operada en la escritura de división horizontal, parte de su cualidad de único propietario del inmueble, gozando de plena validez y eficacia tal como resulta del texto del R.H. y de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 7 de abril de 1970 -cuya doctrina ha sido reiterada por otras posteriores-. En tal sentido, se ha de tachar de incorrecta la doctrina contenida en la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de mayo de 1999, que viene a sostener -partiendo de un supuesto de hecho muy concreto y de ciertos prejuicios- que no es admisible la reserva del derecho de vuelo por parte de las Empresas Promotoras, no constituyendo más que una resolución aislada y desautorizada por las posteriores del mismo T.S.
Ahora bien, ha de tenerse en cuenta que la reserva del derecho de vuelo se ha de llevar a cabo en la escritura de división horizontal, y que ésta sólo podrá otorgarse por la Empresa Promotora mientras sea propietaria única de todos los pisos y locales. De haberse iniciado la venta de los pisos y/o locales -aunque la enajenación se haya producido en documento privado, según reiterada jurisprudencia- ya no podrá la Empresa Promotora otorgar por sí sola la citada escritura de división horizontal, ni por tanto reservarse unilateralmente el derecho de vuelo sobre el inmueble en cuestión, pues ya no es propietaria única del mismo.
Habiéndose efectuado la reserva del vuelo por la Empresa Promotora en su favor, resulta de interés la problemática relativa a la contribución a los gastos comunes del edificio en régimen de propiedad horizontal. En tal sentido, se discute si el titular del vuelo viene obligado al pago de los gastos de conservación de los elementos comunes en todo caso y desde un inicio, o si sólo tendrá que hacerse cargo de tales gastos una vez comenzadas las obras de elevación del edificio -en la consideración de que es cuando en realidad comienza la efectiva utilización por su parte de los elementos comunes del inmueble, y cuando los demás copropietarios sufren las consiguientes incomodidades-. En principio, la Ley de Propiedad Horizontal -en adelante, L.P.H.- no exime de la obligación de contribuir a los citados gastos por la mera falta de utilización de los elementos comunes, con lo cual es conveniente que la Empresa Promotora, al otorgar la escritura de división horizontal valore la posibilidad de establecer la exención de contribuir a tales gastos en tanto no se inicien las respectivas obras.
-La transmisión del derecho de vuelo o sobreeedificación a un tercero, lógicamente se llevará a cabo por parte de aquel que sea su titular, titular que puede serlo -como ya se expuso- el propietario o copropietarios de un edificio en régimen de comunidad ordinaria, los copropietarios de una comunidad en régimen de propiedad horizontal -si el vuelo es elemento común-, o la Entidad Promotora, en virtud de la reserva sobre el mismo establecida en su día en la escritura de división horizontal.
Ha de prestarse especial atención al supuesto de transmisión a favor de tercero por parte de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal, en cuanto habrán de respetarse las correspondientes normas de la L.P.H. -artículos 12 y 17 regla 1ª-, que imponen que el acuerdo por virtud del cual se autorice dicha transmisión ha de adoptarse por unanimidad.
En definitiva, se ha de recordar aquí que en el ámbito del Derecho privado rige como principio esencial el de la autonomía de las partes, principio que se ha visto vulnerado por la normativa excesiva y reglamentista contenida en el R.D. 1867/1998, de 4 de septiembre -que por esta razón, entre otras, ha visto anulada su nueva regulación del derecho de vuelo-, así como desconocido por la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de la que la normativa anulada traía origen. De todo lo sucedido resulta que la figura que nos ha ocupado debe dejarse en su concreta configuración a la voluntad de las partes, cesando los intentos de someterla a una regulación innecesaria, que lo único que traería consigo sería una mayor rigidez -y, con toda seguridad, una petrificación del derecho de vuelo y su progresivo abandono en el tráfico inmobiliario-; pues los vaivenes en su normativa reguladora únicamente contribuyen a sembrar la incertidumbre, que -como es bien sabido- es la peor de las cualidades en cualquier sector del tráfico.
IGNACIO DE LA IGLESIA – CARUNCHO
ABOGADO
Una consulta acerca del derecho de vuelo: Soy agente inmobiliario y me han confiado la venta de una propiedad con las siguientes características de una prop.horizontal: bajo comercial de 300 m2(titular del 50%) y vivienda en 1a. planta de 300 m2( que es el otro 50% y es nuestro cliente).- Ubicado en el centro de una ciudad de Malaga,tiene posibilidad de construirse 2a y 3a planta + atico.- El propietario del bajo no tiene interés en desarrollar y ademas las obras afectarian al funcionamiento de su local. Tenemos que valorar la vivienda del 1ero. para venderla pero también saber si el potencial del derecho de vuelo sobre los 650m2t que se podrían construir incrementarían su valor aún sin contar con la aprobación del otro 50% del bajo. La otra opción podria ser realizar una valoración y comprar al propietario del bajo su 50% del derecho de vuelo?
Estimado Marcelo,
respecto a su consulta, y a salvo de poder examinar la documentación oportuna, el derecho de vuelo correspondería a los dos copropietarios, por lo que no podría darse viabilidad al mismo sin contar con el consentimiento de ambos.
En todo caso, dependiendo de la entidad urbanística de ese derecho de vuelo, es evidente que incrementaría el total del valor de la edificación en su conjunto, lo que repercutirá tanto en el valor del local como en el de la vivienda.
Y por supuesto, en caso de que el titular del bajo no tenga interés en desarrollar el derecho de vuelo, siempre sería posible llegar a un acuerdo para la adquisición de su 50% por parte del otro copropietario.
Si necesita alguna valoración jurídica más concreta al respecto, precisaríamos de examinar la documentación relativa a la titularidad del Edificio y comprobar las características urbanísticas de ese derecho de vuelo.
Un saludo
Entonces me gustaría q me aclaren el derecho de vuelo no tiene caducidad x q yo tengo una casa en la cual mi cuñado tiene derecho de vuelo y hace ya 30 años y ahora me quiere hacer la faena de obligarme a comprar o venderselo a otra persona
Estimada Amparo,
El derecho de vuelo, que aparece contemplado en el art. 13 y 16 del Reglamento Hipotecario, se configura como un derecho temporal por su propia naturaleza, ya que no tendría sentido, ni finalidad, un derecho de vuelo indefinido y que sometiera a la comunidad a una situación de permanente indefinición. En principio, si está recogido en una escritura pública inscribible en el Registro, su plazo de vigencia no puede ser superior a diez años. Si nada se establece en el título habría que entender que su vigencia máxima estaría en 30 años, pues salvo justa causa, los derechos reales se extinguen por su falta de uso como las servidumbres ó el usufructo.
Es decir, que teniendo en cuenta las circunstancia de hecho y documentación que habría que examinar, podría ser factible defender la extinción del derecho de vuelo si han transcurrido más de 30 años sin uso del mismo.
Un saludo
Buenos días, lindando con mi vivienda hay una gran torre repleta de antenas tipo parabólica propiedad de telefónica, este verano estuvieron técnicos haciendo trabajos en ella. Hace una semana al salir al patio descubrí como me han colocado una de esas antenas a escasos tres metros de altura del tejado y rebasando en su totalidad la linde de mi vivienda. Mi consulta es simple, esto se puede hacer? Por supuesto no ha habido ningún tipo de comunicación conmigo, me he enterado de casualidad.
Estimado Domingo:
En relación con su consulta, hemos de tener en cuenta la regulación de la actual Ley General de Telecomunicaciones, de 9 de mayo de 2014, que recoge el marco europeo en relación con la telefonía móvil, y que pretende favorecer el desarrollo de las redes de telecomunicación y y facilitar su instalación a las operadoras. Así, se puede citar su artículo 29, que permite, basándose en causas objetivas, la expropiación de propiedades privadas, facultando al Ministerio de Industria a expropiar cubiertas o tejados, y ceder el derecho de uso a un operador para facilitar la implantación de redes mediante el despliegue y la instalación de las antenas de telefonía necesarias.
La jurisprudencia ha determinado la facultad de los Ayuntamientos para reglamentar el sector de las telecomunicaciones por medio de Ordenanzas municipales, a los efectos de la instalación y ubicación de infraestructuras y equipos de telefonía móvil, en el ejercicio de sus competencias y en el marco que la previa legislación estatal y autonómica hayan prefijado. De acuerdo con ello, nuestra recomendación sería la de consultar en su Ayuntamiento si la referida instalación tiene la correspondiente solicitud de licencia y si ésta ha sido concedida, y en todo caso, comprobar si la misma está ejecutada conforme a las ordenanzas municipales que regulan su instalación, tanto en materia de distancias a otras propiedades como en alturas y dimensiones de la misma.
Si precisa cualquier otra aclaración no dude en ponerse en contacto con nosotros directamente.
Un saludo
Buenas tardes. He vendido un derecho de vuelo sobre la totalidad de una parcela. En base a qué valores se calcularía el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, si en la escritura de propiedad no consta las plantas a elevar?
Para efectuar el cálculo, se ha de coger el valor sobre el ITPAJD?
Muchas gracias. Saludos
Hola Emilia,
Para contestar correctamente a su pregunta necesitaríamos conocer más detalles. Si lo desea puede ponerse en contacto con este Despacho para estudiar su caso.
Un saludo.
Buenos días. Estoy en un proceso de comprar una cosa y encontré este texto abajo en el nota simple. Este derecho de vuelo es legal y sigue válido como ya ha pasado casi 40 años? Que tipos de protección legal puedo asumir para protegerme en caso de un compra y que documentos tengo que pedir a los dueños / agente?
Por razón de la matriz 444 El derecho de vuelo, según consta de la inscripción # de la finca matriz 444 de la sección #, al flio ### del libro ## del archivo: La reserva a favor de la Compañía Mercantil Gruve, S.A., del derecho a elevar cuantas plantas o pisos permitan las disposiciones legales de aplicación, entre cuyas nuevas alturas distribuirá la cuota de dos enteros, asignada a dicho vuelo; para la expresada elevación de plantas, se observarán las prescripciones reglamentarias, pudiendo incluso utilizar los elementos comunes de la casa en cuanto sean accesorios o de ayuda, adoptando las seguridades pertinentes para no perjudicar la estructura ni la estética del edificio, así como realizar, en lo que se edifique, los mismos actos especificados anteriormente, para todas las plantas de la casa. Dicha Sociedad se reserva también la facultad de transmitir el citado vuelo, sin edificar, a terceras personas, en cualquiera de las formas admitidas en derecho, quedando subrogados los adquirentes a cuanto se establece en la escritura que dirá. Para todo lo referente a dicho vuelo, es decir obras de elevación, reforzamiento, en su caso, de cimientos y estructura, sistemas de construcción, distribución de cuota y plantas, su documentación, contratación, y en general, todo lo que se relacione con el mismo, será realizado sin intervención ni consentimiento de ninguna especie de los restantes copropietarios ni Junta de condueños del inmueble, observándose únicamente cuanto dispongan las Ordenanzas municipales y demás disposiciones legales de aplicación. Así resulta de la inscripción #, de la finca ### de la sección 1ª, al folio ### del tomo ## del archivo, extendida con fecha seis de abril de mil novecientos ochenta y uno, en virtud de primera copia de la escritura otorgada en Madrid, el veintidós de febrero de mil novecientos ochenta, ante el Notario don Luis FRR, como sustituto de don Alberto BM
Buenos días Eshti,
En principio, con los datos que nos facilita, parece claro que el derecho de vuelo está prescrito puesto que no parece que en los últimos 30 años, éste se haya ejercitado.
No obstante si quiere asegurarse del todo, solicite una certificación urbanística de la propiedad y así conocerá si en algún momento se solicitó alguna licencia para ejercitar el derecho de vuelo.
Un saludo
Hola buenas tardes a quien proceda. Mi consulta es sobre si la entrada de mi vivienda está encima del sótano, disponiendo de la entrada (2planta) una zona acerada reflejada en el catastro como zona acerada de uso común, si está encima de mi sótano la entrada acerada a mi vivienda debería de pertenece a mi inmueble no? Según ésta ley lo entiendo así no?
Hola Andrés,
Con la información que nos facilita, resulta complicado darle una respuesta completa.
Es extraño que en la nota simple del piso conste que está constituida la propiedad horizontal remitiendo a la inscripción de la finca matriz y en ésta no haya tal inscripción.
No teniendo más información le recomendaríamos consultar también la página del catastro o solicitar a este organismo un certificado de titularidad de su piso, porque si la propiedad horizontal está debidamente constituida debería de aparecer en el catastro. Esto también consta en el recibo del IBI que se gira teniendo en cuenta dicha propiedad horizontal.
En todo caso, entre la documentación de compra del piso deberían de haberle entregado los estatutos de la propiedad horizontal si la misma estaba constituida.
Quedamos a su disposición para cualquier otra aclaración.
Hola. Tengo una duda referente a la compra de un piso construido el año 2008.
En la nota simple no constan cargas pero sí dice lo siguiente:
«CARGAS PROPIAS DE ESTA FINCA
Normas comunidad
El descrito departamento, al formar parte de un edificio constituido en régimen
de Propiedad Horizontal, se halla sujeto a sus normas, las cuales se relacionan
en su finca matriz número XXXX.»
La cuestión es que he pedido una simple de la finca matriz y veo que sigue a nombre de la empresa promotora y que la descripción es la de un solar.
¿Es normal?
Hola Alfonso,
Con la información que nos facilita, resulta complicado darle una respuesta completa.
Es extraño que en la nota simple del piso conste que está constituida la propiedad horizontal remitiendo a la inscripción de la finca matriz y en ésta no haya tal inscripción.
No teniendo más información le recomendaríamos consultar también la página del catastro o solicitar a este organismo un certificado de titularidad de su piso, porque si la propiedad horizontal está debidamente constituida debería de aparecer en el catastro. Esto también consta en el recibo del IBI que se gira teniendo en cuenta dicha propiedad horizontal.
En todo caso, entre la documentación de compra del piso deberían de haberle entregado los estatutos de la propiedad horizontal si la misma estaba constituida.
Si quiere que revisemos su caso en detalle, puede solicitar una cita en nuestro despacho.
Un saludo
Hola, buenas tardes
Comparto propiedad con mi hermano 50% y 50% pero mi hermana tiene derecho a vuelo.
Se sus derechos… pero ¿cuales son sus obligaciones? Debe pagar IBI, Tiene que pagar comunidad? O pagar en gastos comunitarios aunque aún no sea dueño de la propiedad?
Saludos
Hola Luis,
Los pagos de los que nos habla están íntimamente relacionados con el derecho de propiedad no con el derecho de vuelo.
Por lo tanto la obligación de pago dependerá de si el derecho de vuelo se ha ejecutado o simplemente es un derecho reconocido en un documento. En el primer caso, si que cabe la posibilidad de que tenga que pagar.
Un saludo
Buenas tardes,
tengo una consulta acerca de la demolición por ruina de una vivienda de 3 plantas que poseo.
Esta vivienda está grabada con 1 engalaberno de 1 habitación de unos 5 metros en la segunda planta.
¿Cómo se debería de proceder a la demolición? ¿El propietario de la habitación colindante tendría que correr con el gasto de su parte?
Al ser en la 2ª planta y no poder mantenerse la habitación «en el aire», ¿tendría yo que hacerme cargo de demolerlo todo y luego construirle su habitación?.
Gracias por aportar algo de luz a esta situación tan peliaguda
Hola María,
Las preguntas que plantea no se pueden resolver sin el estudio de la documentación pertinente. Además sería necesario el apoyo de un técnico, bien arquitecto superior o técnico.
Si quiere puede solicitar una cita para el estudio detallado de su caso.
Un saludo.
Buenos días:
He comprado una vivienda y en la escritura pone que la finca está libre de cargas pero que por arrastre está gravada con el derecho de sobreedificación.
Y en las notas del registro en el apartado de cargas pone:
«CARGAS: DERECHO DE SOBREEDIFICACIÓN»
¿Esto que significa? ¿Que es mío el derecho de sobreedificación o que pertenece al anterior propietario de la vivienda?
Hola Gorane,
Con los datos que nos da, lo que le podemos asegurar es que constando en el registro como una carga ese derecho de sobreedificación, éste es propiedad de un tercero.
Es decir, no es propiedad de usted ni del anterior propietario. La mejor manera de saber quién es el propietario es consultar las anteriores escrituras o un histórico del Registro de la Propiedad.
Si necesita que revisemos su caso en detalle, puede solicitar una cita con nuestros especialistas.
Muchas gracias.
Buenas tardes sobre la cochera de mis padres, sobre su cubierta, en un terreno legalizado con escrituras púbicas inscritas en el registro, el vecino ha construido una terraza y tiene acceso desde su vivienda al tener varias plantas, y dado que lleva utilizándola diez años dice que la ha adquirido por usucapión, es posible adquirir un derecho de vuelo por usucapión? Muchas gracias. Como dato le diré que en ninguna de las escrituras públicas aparece tal derecho.
Hola Pilar,
Con carácter previo, aclarar que el derecho de vuelo sí se puede adquirir por usucapión.
Cuestión diferente, cuya exacta determinación exige del conocimiento de los concretos hechos y del estudio de la documentación, es el plazo requerido -10, 20 ó 30 años-, el cual varía en función de si nos encontramos ante un supuesto de usucapión ordinaria o extraordinaria.
Para un estudio en mayor profundidad, sería necesario disponer de la documentación correspondiente.
Si quiere que revisemos su caso en detalle, puede solicitar una cita en nuestro despacho.
Un cordial saludo.
Hola buenas!!!
Es un bloque de dos pisos, mi casa es planta baja con puerta independiente q da a la calle
Y el de arriba es un piso con escalera y puerta independiente q da a la calle tambien ,además el derecho a vuelo pertenece tambien al piso de arriba con escrituras separadas cada una las suyas…
Mi pregunta es q vino porque tenemos q hacer mantenimiento del derecho a vuelo pintar por humedades del derecho a vuelo y q lo tenemos q pagar a medias y q tambien tendríamos q arreglar la fachada q va a la calle pintarla y quiere q lo paguemos a medias cuando yo tengo lo q es mi fachada hasta el piso de el de piedra q en un principio no necesita mantenimiento
Estoy obligada a pagarlo a medias o me puedo negar gracias
Estimada Sonia:
Si estamos hablando de un mismo edificio, aunque con dos plantas independientes, existe una comunidad de propietarios de hecho, aun cuando no esté constituida legalmente. Aunque el derecho de vuelo pertenezca al dueño del segundo, en todo caso hay elementos comunes en el Edificio -como la fachada- que si precisa reparaciones tendría que llevarse a cabo a medias entre los dos propietarios del edificio. En principio, la fachada no es parte de uno y parte de otro, sino un elemento común, salvo que diga lo contrario la escritura de división horizontal del edificio. Y lo mismo pasaría con el tejado del edificio, que también sería un elemento común cuyo mantenimiento corresponde a todos los propietarios.
Si quiere que revisemos su caso en detalle puede solicitar una cita con nuestros equipo.
Un saludo