Los inmuebles pueden destinarse a distintos usos: vivienda, local, oficina, industria, todo dependiendo de las necesidades de su propietario.
Pero el cambio del uso de un inmueble no depende únicamente de la voluntad del dueño, sino que es necesario cumplir una serie de requisitos para asegurar en primer lugar que, en el caso de que haya vecinos, las normas de convivencia sean respetadas y en segundo, que la Administración tenga la debida constancia del cambio a efectos de garantizar el derecho a la vivienda o las condiciones de seguridad y accesibilidad de los establecimientos abiertos al públicos entre otras exigencias urbanísticas.
Para conocer cómo realizar un cambio de uso de un inmueble analizaremos los elementos fundamentales de la tramitación administrativa del cambio de uso y también los aspectos civiles de dicho cambio.
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Tramitación administrativa del cambio de uso de inmuebles
Todo propietario tiene derecho a utilizar su piso o local como considere más adecuado, pero para poder hacerlo la Administración nos exige que cumplamos una serie de requisitos sin los cuales no vamos a poder disponer libremente de nuestra propiedad.
¿Qué normativa tenemos que observar para poder realizar el cambio de uso?
En primer lugar tenemos que partir de que el cambio de uso, es aquel en el que, se realizan todas aquellas actuaciones que tengan por objeto modificar el uso actual o previsto de un edificio, local o vivienda, por otro permitido por la legislación urbanística.
Por lo tanto, lo primero que tendremos que hacer será acudir a la legislación urbanística, teniendo en cuenta que son las Comunidades Autónomas las que ostentan la competencia sobre urbanismo y vivienda y que los Ayuntamientos pueden establecer limitaciones, condiciones o prohibiciones en sus planeamientos urbanísticos.
Generalmente dichas normas lo que nos exigen son cumplir una serie de condiciones referentes a los accesos, alturas, superficies mínimas, requisitos de ventilación, iluminación, evacuación, accesibilidad…. Para ello tenemos que tener en cuenta también la normativa técnica como es el Código técnico de la edificación o el Documento Básico de Seguridad de Utilización y Accesibilidad.
¿Qué trámites se exigen para el cambio de uso del inmueble?
Aunque siempre hay que analizar el caso concreto existen una serie de pasos que podemos considerar comunes a todos los cambios de uso:
1.- En primer lugar, es conveniente que un técnico realice un primer estudio de viabilidad del cambio de uso, sin analizar pormenorizadamente las circunstancias pero sí examinando las condiciones generales del piso o local. Con este informe sabremos qué posibilidades tiene el inmueble de cumplir los parámetros normativos y legales del nuevo uso al que se pretende destinar. Resulta importante también que el técnico consulte en el Ayuntamiento las condiciones concretas que se exigen.
2.- Si se considera que hay posibilidades de realizar el cambio, habrá que preparar los documentos que nos exige el ayuntamiento para solicitarlo, que generalmente son:
- Licencia de cambio de uso a la que acompañaremos un proyecto realizado por un técnico y visado por el Colegio correspondiente. Los documentos que tienen que acompañar a la licencia y la complejidad o sencillez de ésta generalmente dependerá de la complejidad o sencillez del cambio que se va a realizar.
- Abonar las tasas municipales correspondientes
3.- Una vez presentados dichos documentos, concedida la licencia para el cambio de uso y realizado éste, el Ayuntamiento tendrá que comprobar que se ha cumplido con lo manifestado en la licencia y en el proyecto y otorgará su visto bueno de diferentes maneras, dependiendo del tipo de cambio que se haya realizado (licencia de primera ocupación, licencia de actividad…)
4.- Para que el cambio de uso esté plenamente realizado frente a la Administración deberá constar en el Catastro lo que se puede hacer mediante la correspondiente declaración catastral a la que habrá que incluir el documento acreditativo de la alteración, el certificado de técnico competente y el proyecto visado, incluyendo un plano de la modificación resultante cuando no afecte a la totalidad de un edificio. Este cambio también lo puede solicitar el notario si dejamos constancia del cambio mediante escritura pública.
Cambio de uso en la propiedad horizontal
El cambio de uso de un inmueble afecta directamente al derecho de propiedad, por lo tanto, además de tener que cumplir con los trámites que nos puede exigir la Administración para formalizar dicho cambio y que acabamos de describir, también tendremos que regularizar la situación en el ámbito del derecho privado.
Tendremos que tener en cuenta si nos afecta el hecho de pertenecer a una comunidad constituida en propiedad horizontal, si queremos inscribir el cambio de uso en el Registro de la Propiedad y qué necesitamos para realizar la escritura notarial de cambio de uso.
Propiedad horizontal
El cambio de uso de un inmueble puede resultar complejo cuando el mismo pertenece a un inmueble constituido en propiedad horizontal. En estos casos necesariamente lo primero que tendremos que hacer es consultar el titulo constitutivo de la propiedad y los estatutos de la misma para saber si en ellos se estableció la prohibición del cambio de uso.
En el caso de que exista dicha prohibición no se podrá llevar a cabo el cambio hasta que se acuerde la modificación de dicho título constitutivo o de los estatutos. Este acuerdo habrá de adoptarse por la unanimidad de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
En el caso de que no exista prohibición se podrá hacer el cambio de uso sin la autorización de los propietarios salvo que haya que hacer obras que afecten a elementos comunes o estructurales del edificio o conlleven una modificación de las cuotas de participación, en cuyo caso también se necesita el acuerdo unánime de los propietarios que a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
Escritura notarial
Es conveniente dejar constancia del cambio de uso en el Registro de la propiedad para lo cual resulta imprescindible acudir al notario y realizar una escritura de cambio de uso.
En el caso de que el inmueble esté sujeto a la propiedad horizontal en la escritura se dejará constancia del título constitutivo de aquella o de sus estatutos para acreditar que no existe la necesidad de un acuerdo de la Junta de propietarios para el cambio. Y si por alguno de los motivos antes señalados sí se necesita un acuerdo de la comunidad que autorice el cambio se tendrá que aportar a la escritura el certificado de la adopción del mismo emitido por el Secretario de la comunidad.
En todos los supuestos de cambio de uso se incluirá en la escritura notarial la concesión de la correspondiente licencia administrativa emitida por el Ayuntamiento para acreditar el cumplimiento de la normativa urbanística.
Desde que existe la coordinación del registro y del catastro, los notarios al hacer la escritura comunican al catastro el cambio de uso, pero hay que recordar que también se puede hacer por iniciativa del propietario mediante la presentación ante el Catastro de la correspondiente declaración a la que habrá que incluir el documento acreditativo de la alteración, el certificado de técnico competente y el proyecto visado, incluyendo un plano de la modificación resultante cuando no afecte a la totalidad de un edificio.
En cuanto a la tributación de la escritura de cambio de uso, aunque es una cuestión discutida, en principio se ha establecido que no se tributará por el impuesto de Actos Jurídicos Documentados cuando como consecuencia del cambio de uso no se produce una alteración del valor catastral del inmueble. En el caso de que sí haya alteración del valor el acto sí podría estar sujeto a tributación y la base del impuesto sería el aumento de valor que corresponda al nuevo uso a su coste de ejecución.
Registro de la propiedad
Una vez realizada la escritura notarial la misma se podrá presentar ante el Registro de la propiedad correspondiente para que procedan a su inscripción.
El Registrador previa comprobación del cumplimiento de los requisitos de la normativa civil y la urbanística procederá a la inscripción del nuevo uso lo que otorgará la total protección del propietario frente a terceros.
Conclusión
En resumen, para un cambio de uso de un inmueble lo más conveniente es analizar concretamente la situación y dependiendo de la complejidad de la misma realizar una completa preparación de la documentación y justificación técnica para tratar de salvar ya de inicio, todos aquellos inconvenientes que nos pueda poner la Administración evitando el tener que enfrentarnos a múltiples requerimientos o a una denegación de la licencia.
Cumplidos todos estos requisitos y los exigidos por la Administración para poder formalizar el cambio de uso, el mismo será plenamente efectivo.
