Una de las múltiples consecuencias económicas que ha provocado el estado de alarma decretado el pasado 14 de marzo ha sido la dificultad a la que se han enfrentado en muchos casos los arrendatarios para poder continuar cumpliendo con el pago de los alquileres. Esta circunstancia ha suscitado un gran interés por la jurídicamente conocida como “rebus sic stantibus”, que contempla la posibilidad de que el juez modifique las obligaciones contractuales para paliar el desequilibrio producido a una de las partes debido a circunstancias sobrevenidas -como ha sido la pandemia del coronavirus-.
Como esta regla no se encuentra regulada legalmente, la jurisprudencia ha fijado los requisitos para que los jueces puedan acordar una adaptación de las obligaciones asumidas en un contrato a una situación de este tipo:
- Que haya tenido lugar un suceso extraordinario e imposible de prever
- La situación sea de tal magnitud que haya provocado a una de las partes la imposibilidad del cumplimiento de sus obligaciones contractuales
- La modificación del contrato sea la única forma razonable de restablecer el equilibrio de las prestaciones
- Nos encontremos ante un contrato de larga duración.
En los contratos de alquiler, la aplicación de esta regla podría suponer que, cuando un propietario emprenda acciones legales frente a un inquilino que no haya cumplido con el pago las mensualidades y se den todas las circunstancias que acabamos de describir, el juez pueda acordar la modificación temporal de lo indicado en el contrato para proteger al inquilino.
En cualquier caso, en la actualidad, la posibilidad de que vuelva a decretarse un estado de alarma por razones sanitarias no es algo que pueda considerarse imposible de prever. Por tanto, en los nuevos contratos de alquiler resultará difícil acudir a la citada regla si el contrato no contempla expresamente tal posibilidad de modificación de las condiciones -para adaptarlas a nuevas situaciones de emergencia sanitaria-, incluso cuando esto suponga que el inquilino no pueda seguir cumpliendo con el pago de las mensualidades.
Por eso, en los contratos de arrendamiento que vayan a hacerse resulta fundamental que el contrato contenga una “Cláusula Covid”, es decir, una cláusula que mediante la cual arrendador y arrendatario se anticipen a la posibilidad de un nuevo estado de alarma, situación de confinamiento o similar y acuerden cómo afectará esa situación al contrato. El contenido de esta cláusula puede adoptar múltiples formas y adaptarse a los intereses de las partes en cada contrato.
Así, por ejemplo, si se tratase de un alquiler de vivienda, podría incluirse una cláusula que recoja la posibilidad de que finalizar el contrato de forma anticipada sin penalización para los arrendatarios. De esta forma, por un lado, el inquilino no tendrá que pagar penalización alguna en caso de que no pueda seguir afrontando los pagos de la renta y, por otro lado, el propietario no se verá en la tesitura de tener que emprender acciones legales en caso de que el inquilino dejase de abonar los pagos y tendrá a su disposición la vivienda para alquilarla de nuevo.
Por otro lado, en los casos de alquiler de un local de negocio, la cláusula podría consistir en que, en el supuesto de que, debido una nueva situación extraordinaria, el negocio deba permanecer cerrado, el inquilino pueda aplazar los pagos o que su cuantía sea inferior. De esta forma, tanto arrendador como arrendatario se verán protegidos, ya que, por un lado, el propietario se salvaguardará de los posibles impagos que pueda provocar el cese de la actividad del negocio y, por otro lado, el inquilino se verá protegido de las consecuencias legales que tendría un incumplimiento en los pagos y que podrían llegar a suponer el cierre definitivo de su negocio.
