Novedades en Vivienda y Alquiler

Después de la escasa vigencia del último Real Decreto publicado sobre la misma materia, hoy 6 de marzo, entra en vigor el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Las principales modificaciones introducidas por la citada norma son las siguientes:

Modificaciones con respecto al contrato de alquiler

Ampliación del plazo de prórroga obligatoria

Inquilino y casero pueden pactar la duración del contrato de arrendamiento que deseen, sin embargo, si al vencimiento del contrato el inquilino desea continuar, el contrato se prorrogará obligatoriamente para el arrendador hasta alcanzar el “mínimo legal”. Esta duración mínima o “prórroga obligatoria” para los contratos de arrendamiento para uso de vivienda prevista en la LAU se amplía de 3 a 5 años para el caso de que el arrendador sea persona física, y hasta 7 años si el arrendador es una persona jurídica.

Ampliación del plazo prórroga tácita

Hasta ahora, llegado el vencimiento del contrato o de su prórroga legal sin que ninguna de las partes (inquilino y casero) hubiesen notificado su deseo de no renovarlo, el mismo se prorrogaría 1 año más. Este plazo denominado “prórroga tácita” se amplía a 3 años.

Ampliación plazo de preaviso

Se amplía también el plazo mínimo de preaviso para comunicar la voluntad de no renovar el contrato de alquiler, y que por tanto no opere esta prórroga tácita, disponiendo a partir de ahora el arrendador de un plazo mínimo de 4 meses para efectuar dicha notificación y el arrendatario de 2 meses –anteriormente 1 mes en ambos casos-.

Recuperación de la vivienda por causa de necesidad del arrendador

Si la denegación de la prórroga legal por causa de necesidad del arrendador o sus familiares no se prevé de forma expresa en el contrato de arrendamiento, no operará.  Esto es, transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando contenga de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí mismo, sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en casos de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Limitación de las garantías adicionales

Si bien el arrendador puede exigir al inquilino cualquier otra garantía a mayores de la fianza, la nueva norma establece una limitación a estas garantías adicionales para los contratos de arrendamiento de vivienda, fijando su cuantía máxima en 2 mensualidades de renta, salvo que se trate de contratos de larga duración.

Gastos de gestión

Siempre que el arrendador sea persona jurídica correrán de su cuenta los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de alquiler.

Publicidad del contrato

Ya no será necesario inscribir el contrato de alquiler de vivienda en el Registro de la Propiedad para que el mismo tenga efectos frente a terceros durante la duración mínima legal (5 o 7 años dependiendo de si el arrendador es persona física o jurídica), siendo necesaria la inscripción únicamente para que tenga eficacia por el tiempo restante de duración.

Límites a la actualización de renta

La actualización de renta ha de pactarse expresamente en el contrato, y los incrementos de renta no podrán exceder de la variación porcentual anual que experimente el IPC.

Subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario

Cuando fallezca el arrendatario y se dé una situación de vulnerabilidad, el familiar con el que este estuviese conviviendo podrá continuar en la vivienda arrendada.

Modificaciones en viviendas y pisos de alquiler

Se excluye el alquiler turístico de la LAU de forma expresa, y con las modificaciones introducidas, se faculta a las comunidades de propietarios para adoptar acuerdos para limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico de vivienda con una mayoría de tres quintas partes. Además, se incorpora la posibilidad de que se pueda acordar una mayor contribución de estos inmuebles a los gastos generales- hasta un 20% más-.

Procedimiento de Desahucio

Esta modificación afecta al procedimiento de desahucio previsto en la LEC, en el que se incluye la notificación sistemática de los procedimientos de desahucio a los servicios sociales para analizar las posibles situaciones de vulnerabilidad. En caso de que los servicios sociales apreciasen que el hogar afectado se encuentra en situación de vulnerabilidad y el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá el proceso durante un plazo máximo de 1 mes, o de 3 meses si el demandante es una persona jurídica, hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas.

También, se modifica la regla de la cuantía para determinar la clase de juicio que se ha de seguir en estos casos, permitiéndose desde ahora al arrendatario acudir al procedimiento de juicio verbal en caso de reclamaciones de cantidad que sean inferiores o iguales a 6.000 euros.

Por último, se refuerza la obligatoriedad de señalar el día y la hora del lanzamiento, con el fin de evitar los lanzamientos con fecha abierta

Modificaciones en Propiedad Horizontal

Se incrementará hasta el 10% del último presupuesto ordinario de la cuantía del fondo de reserva de las comunidades de propietarios, estableciéndose la posibilidad de que dichos recursos se destinen a la realización de obras obligatorias de accesibilidad.

Además, las obras de accesibilidad serán obligatorias cuando las ayudas públicas supongan el 75% del presupuesto.

Modificaciones de Fiscalidad de la Vivienda

En cuanto a las modificaciones en materia fiscal, se establece la exención del impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en los contratos de alquiler de vivienda para uso habitual o permanente.

También se realizan una serie de modificaciones de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales para modificar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). En este orden, se elimina la obligación de repercutir este impuesto a los inquilinos de las viviendas en alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada y se abre la posibilidad de que los municipios decidan bonificar el IBI en inmuebles de uso residencial que sean objeto de alquiler con renta limitada hasta el 95%. Además, los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50% de la cuota líquida del IBI de inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente.

Resumen

• La ampliación del plazo de prórroga obligatoria de 3 a 5 años para el caso de que el casero sea persona física, y hasta 7 años si es persona jurídica, la ampliación del plazo prórroga tácita a 3 años.
• La ampliación del plazo mínimo de preaviso para comunicar la voluntad de no renovar el contrato de alquiler, teniendo a partir de ahora el arrendador un plazo de 4 meses para y el arrendatario de 2 meses para notificarlo.

 Este Decreto, también introduce cambios que afectan a las Comunidades de propietarios, las cuales a partir de ahora podrán limitar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico de vivienda con tan solo una mayoría de tres quintas partes.

Asimismo, se realizan modificaciones en la Ley de Enjuiciamiento Civil, en concreto, en el procedimiento de desahucio, como, por ejemplo, la obligación de notificar sistemáticamente a los servicios sociales para que valoren la existencia de situaciones de vulnerabilidad.

Para finalizar, entre los cambios fiscales destacar la modificación del impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales en lo relativo al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).