Cuando se entrega una vivienda o edificio que presenta defectos de construcción (humedades, grietas, fallos de aislamiento o problemas estructurales), los propietarios tienen derecho a exigir la reparación de los daños o la correspondiente indemnización.
La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), y el Código Civil determinan quiénes son los responsables y qué plazos existen para exigir responsabilidades.
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¿Cuáles son los tipos de defectos constructivos y sus plazos de garantía?
La Ley de Ordenación de la Edificación, en su artículo 17, clasifica los vicios constructivos en tres categorías según su gravedad, contando los plazos a partir de la fecha de recepción de la obra sin reservas (firma del acta de recepción):
- Diez años (garantía decenal): para daños que afecten a elementos estructurales que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
- Tres años (garantía trienal): para daños causados por vicios o defectos que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
- Un año (garantía anual): para los daños por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado.
¿Cuál es el plazo para reclamar los defectos de construcción?
El plazo de garantía no se puede confundir con el plazo de prescripción de la acción.
Una vez que el daño se manifiesta dentro del plazo de garantía legal, los propietarios disponen de un plazo de dos años, conforme al artículo 18 de la Ley de Ordenación de la Edificación, para interponer la reclamación judicial desde que el defecto es computable o detectable.
¿Quiénes son los responsables de los defectos constructivos?
La Ley de Ordenación de la Edificación establece la responsabilidad de los distintos profesionales intervinientes en el proceso constructivo.
Como ya hemos abordado en nuestro artículo sobre la responsabilidad por defectos en la construcción, es necesario identificar qué agente ha intervenido en el origen del daño.
- Promotor: responde siempre de forma solidaria junto a los demás agentes frente a los compradores, independientemente de quién haya causado el daño.
- Constructor: responsable de los defectos de ejecución, mala calidad de materiales o fallos de la subcontrata.
- Arquitecto proyectista: responsable de fallos o errores en el diseño del proyecto.
- Arquitecto técnico o director de ejecución: responsable de los defectos derivados de una incorrecta supervisión en la ejecución de las obras.
¿Cómo reclamar los defectos constructivos de una vivienda o edificio?
Para garantizar el éxito de la reclamación, recomendamos seguir un procedimiento ordenado en tres fases:
1. Identificación de los defectos y peritaje técnico
El primer paso consiste en realizar una evaluación de los daños a través de un perito arquitecto o arquitecto técnico independiente.
El dictamen pericial es la prueba clave en el procedimiento, dado que debe identificar la causa exacta del defecto, su gravedad, la valoración económica de las reparaciones necesarias y la atribución de responsabilidad a cada agente (constructor, arquitecto, etc.).
2. Reclamación extrajudicial e interrupción de la prescripción
Antes de acudir a la vía judicial, se debe enviar un burofax con acuse de recibo y certificación de texto al promotor, constructor y a la dirección facultativa.
En dicha comunicación se detallan los daños (adjuntando o citando el informe pericial) y se concede un plazo para su subsanación.
El envío del burofax interrumpe el plazo de prescripción de dos años, otorgando un nuevo cómputo para interponer la demanda si los responsables no responden o rechazan la reparación.
3. Reclamación judicial mediante demanda civil
Si la vía extrajudicial no surte efecto, se interpone una demanda civil ante los Tribunales de Instancia, exigiendo:
- La reparación material de los defectos a costa de los responsables.
- La condena al pago del coste de las reparaciones necesarias para subsanar los defectos constructivos.
- La indemnización de los daños y perjuicios que corresponda en cada caso, incluyendo el coste del alquiler si la vivienda queda inhabitable durante la reparación, informes periciales, etc.
¿Se pueden reclamar defectos constructivos en una vivienda de segunda mano?
El nuevo comprador se subroga en los derechos del comprador original y puede reclamar dentro de los plazos de garantía de la Ley de Ordenación de la Edificación que sigan vigentes.
Si los plazos de la Ley de Ordenación de la Edificación han expirado, se puede valorar la acción de saneamiento por vicios ocultos del Código Civil (artículo 1484) frente al vendedor, en el plazo de seis meses.
¿Quién puede reclamar los defectos constructivos en una comunidad de propietarios?
Para defectos en elementos comunes (fachada, tejado, garaje, ascensor), el presidente de la comunidad, previo acuerdo en Junta de Propietarios, está legitimado para interponer las acciones judiciales en representación del edificio.
Conclusión
Los propietarios de viviendas y edificios que presentan defectos constructivos pueden exigir la reparación de los daños o la correspondiente indemnización, siempre que concurran los requisitos legales y se respeten los plazos aplicables.
Para llevar a cabo una reclamación, resulta fundamental identificar correctamente los defectos, determinar a los responsables y acreditar los daños mediante un informe pericial.
Asimismo, es importante distinguir los plazos de garantía de uno, tres o diez años del plazo de prescripción de dos años para ejercitar las acciones correspondientes.
En Caruncho y Tomé somos especialistas en Derecho Inmobiliario y de la Construcción y podemos asesorarte sobre los pasos que debes seguir para que prospere tu reclamación.
¿Necesita reclamar defectos de construcción en su vivienda o edificio?
Si ha detectado humedades, grietas, problemas de aislamiento u otros vicios constructivos y necesita determinar quién es responsable y qué puede reclamar, puede consultar su caso con nuestro Abogado especialista en Derecho Civil.
