La responsabilidad de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación está regulada en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
La ley establece cuáles son los requisitos básicos para garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del medio ambiente y, asimismo, regula cuál es la responsabilidad de cada agente para el caso de incumplimiento de estos requisitos.
Índice de Contenidos
¿Cuáles son los requisitos básicos de la edificación?
Relativos a la funcionalidad:
- Utilización, de tal forma que la disposición y las dimensiones de los espacios y la dotación de las instalaciones faciliten la adecuada realización de las funciones previstas en el edificio.
- Accesibilidad, de tal forma que se permita a las personas con movilidad y comunicación reducidas el acceso y la circulación por el edificio en los términos previstos en su normativa específica
- Acceso a los servicios de telecomunicación, audiovisuales y de información de acuerdo con lo establecido en su normativa específica
- Facilitación para el acceso de los servicios postales, mediante la dotación de las instalaciones apropiadas para la entrega de los envíos postales, según lo dispuesto en su normativa específica
Relativos a la seguridad:
- Seguridad estructural, de tal forma que no se produzcan en el edificio, o partes del mismo, daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio
- Seguridad en caso de incendio, de tal forma que los ocupantes puedan desalojar el edificio en condiciones seguras, se pueda limitar la extensión del incendio dentro del propio edificio y de los colindantes y se permita la actuación de los equipos de extinción y rescate
- Seguridad de utilización, de tal forma que el uso normal del edificio no suponga riesgo de accidente para las personas
Relativos a la habitabilidad
- Higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que éste no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos
- Protección contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades
- Ahorro de energía y aislamiento térmico, de tal forma que se consiga un uso racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio
- Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio
¿Cómo es esa responsabilidad en caso de incumplimiento?
- Se trata de una responsabilidad civil por los daños materiales causados en el edificio y se exige de forma personal e individualizada a los diferentes agentes que hayan intervenido en su construcción.
- Cuando no se pueda atribuir la responsabilidad de forma individualizada, se exigirá de forma solidaria.
¿Cuál es el plazo para exigirla?
- Un año: el constructor, por los daños materiales derivados de una deficiente ejecución
- Tres años: todos los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, por los daños materiales en el edificio causados por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad
- Diez años: todos los agentes, por los que resulten de vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio
Las acciones para exigir responsabilidades prescriben en el plazo de dos años desde que se haya producido el daño material, al igual que las de repetición contra los agentes presuntamente responsables.
¿Qué garantías adicionales hay en los edificios de vivienda?
- El constructor debe suscribir, de forma obligatoria y durante el plazo de un año, un seguro de daños materiales o e caución.
- Alternativamente a lo anterior, el promotor debe retener un 5% del coste de la obra para hacer frente a los daños materiales causados por una deficiente ejecución.
- Asimismo, el promotor debe suscribir un seguro que cubra los daños materiales que ocasionen en el edificio el incumplimiento de las condiciones de habitabilidad o que afecten a la seguridad estructural en el plazo de tres y diez años, respectivamente.
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