Desde que el Tribunal Supremo consideró nulas las cláusulas sobre gastos de formalización de hipotecas en su sentencia del 23 de diciembre del año 2015 (por considerarlas abusivas), se ha abierto una nueva vía para las reclamaciones de clientes contra las entidades bancarias.
Aunque en este caso concreto la sentencia hacía referencia específica a las hipotecas de una entidad concreta –el BBVA-, la realidad es que todas las entidades bancarias incluían en sus préstamos hipotecarios cláusulas similares a las que se puede aplicar la misma sanción de nulidad.
Con el fin de recuperar el dinero abonado por estos gastos de formalización de la hipoteca, la principal acción a ejercitar en los tribunales es la nulidad de las cláusulas abusivas (art. 83 y 89 de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, en relación con art. 5 y 7 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación).
Y en concreto, ¿a qué nos referimos cuando hablamos de los gastos de formalización de la hipoteca?:
- A la factura del Notario al realizar la escritura de la hipoteca
- A la factura del Registro de Propiedad para inscribir la hipoteca
- Al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y Transmisiones Patrimoniales que grava el préstamo hipotecario. En relación con este impuesto, el Tribunal Supremo entiende que sujeto pasivo, es el Banco o Entidad prestamista. Es decir, el obligado al pago de dicho impuesto, tanto en lo que se refiere a su cuota fija –timbre del papel notarial-, como en su cuota gradual, es precisamente el Banco y no el prestatario o deudor hipotecario; por lo que es un tributo que seria posible incluir en la reclamación. Sin embargo, en este aspecto la jurisprudencia no es unánime, dado que algún tribunal ha considerado en cuanto al Impuesto de Actos jurídicos Documentados que debe abonarlo el consumidor siguiendo el criterio de la Sala de lo Contencioso Administrativo del propio Tribunal Supremo
- Gastos de gestoría cuando su intervención sea impuesta por el banco
- A la factura de tasación del inmueble.
Estos gastos podrían rondar los 3.000 euros para una hipoteca de 150.000€ formalizada entre los años 2006 y 2013, aunque la cantidad a recuperar dependerá de cada caso, teniendo en cuenta principalmente el año de constitución de la hipoteca y la Comunidad Autónoma donde se localiza el inmueble (ya que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y Transmisiones Patrimoniales varía según la Comunidad Autónoma).
En cualquier caso, es conveniente realizar una reclamación extrajudicial a la entidad financiera para intentar alcanzar un acuerdo sin que sea necesario la presentación de una demanda. De esta forma se incremente la posibilidad de una condena en costas al banco en un procedimiento judicial posterior.
Y en cuanto a plazo de reclamación de la nulidad, para aquellas hipotecas que se encuentran todavía vigentes, sería el de cuatro años a contar desde el día siguiente a la fecha de la Sentencia del Tribunal Supremo, es decir, dicho plazo finalizará el 24 de diciembre de 2019.
