Desde que, en diciembre de 2015, el Tribunal Supremo considerara nula la cláusula sobre gastos de formalización de la hipoteca por considerarla abusiva, se ha abierto una nueva vía para las reclamaciones de clientes contra las entidades bancarias.
Aunque en este caso concreto la sentencia hacía referencia específica a las hipotecas de una entidad concreta –el BBVA-, la realidad es que todos los bancos incluían en sus préstamos hipotecarios cláusulas similares a las que se puede aplicar la misma sanción. La principal acción para reclamar estos gastos de formalización de la hipoteca es solicitar la nulidad de la cláusula. (art. 83 y 89 de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, en relación con art. 5 y 7 de la Lay de Condiciones Generales de la Contratación).
¿Qué son los gastos de formalización de la hipoteca?
Pero, ¿a qué nos referimos en concreto cuando hablamos de gastos de formalización de la hipoteca?
- A la factura del Notario por realizar la escritura.
- A la factura por la inscripción en el Registro de Propiedad.
- Al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y Transmisiones Patrimoniales que grava el préstamo hipotecario. En relación con este impuesto, el Tribunal Supremo entiende que el sujeto pasivo es el banco o entidad prestamista; por lo tanto, es éste y no el prestatario o deudor hipotecario, el que está obligado al pago del impuesto, tanto su cuota fija –timbre del papel notarial-, como en su cuota gradual. Es, entonces, un tributo que podría incluirse en la reclamación. Sin embargo, la jurisprudencia no es unánime sobre este asunto,y algún tribunal ha considerado, siguiendo el criterio de la Sala de lo Contencioso Administrativo del propio TS, que es el consumidor el que debe abonar el Impuesto de Actos jurídicos Documentados.
- A los gastos de gestoría, cuando su intervención sea impuesta por el banco.
- A la factura de tasación del inmueble.
Importe y plazos
Estos gastos podrían rondar los 3.000 euros para una hipoteca de 150.000€ formalizada entre los años 2006 y 2013. Sin embargo, la cantidad a recuperar dependerá de cada caso, teniendo en cuenta principalmente el año de constitución de la hipoteca y la Comunidad Autónoma donde se localiza el inmueble. Esto es así porque el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y Transmisiones Patrimoniales varía según la región.
Lo ideal es realizar una reclamación extrajudicial al banco para intentar alcanzar un acuerdo sin que sea necesario interponer demanda. De esta forma, se incrementa la posibilidad de una condena en costas al banco en un procedimiento judicial posterior.
En cuanto al plazo de reclamación de la nulidad, éste será de cuatro años -a contar desde el día siguiente a la fecha de la sentencia del Supremo- para aquellas hipotecas que se encuentren todavía vigentes. Finalizará, por lo tanto, el 24 de diciembre de 2019.
