Publicado en la Revista n º 33, de la Asociación de Promotores Inmobiliarios –APROINCO-, de fecha diciembre 2.001.
En fechas recientes se ha dictado una Sentencia por el Tribunal Supremo, que viene a confirmar la evolución sufrida por la jurisprudencia civil en lo relativo a los efectos del sobreprecio en la compraventa de viviendas de protección oficial -en adelante, VPO- en el ámbito de la contratación privada, despejando así las dudas y respondiendo a ciertas posturas doctrinales que venían cuestionando la doctrina del Alto Tribunal.
Se ha de comenzar aclarando lo que se entiende por VPO, a cuyos efectos es necesario acudir a un concepto forzosamente genérico, entendiendo por tal
«aquella vivienda destinada a domicilio habitual y permanente, cuya superficie útil no excede de noventa metros cuadrados, calificada administrativamente como tal y que se adecua a los requisitos establecidos al efecto por la normativa correspondiente».
Las VPO están sujetas a un régimen jurídico que se podría calificar de complejo, en cuanto por un lado sus propietarios y usuarios quedan vinculados por toda una serie de normas que definen sus derechos y obligaciones desde un punto de vista jurídico-público; normas que se mueven en el puro Derecho Administrativo y que diferencian nítidamente su estatuto jurídico del de un propietario de vivienda libre. Sin embargo, todo ello no impide que los respectivos propietarios o usuarios -como se ha expuesto, siempre atendiendo a la normativa administrativa correspondiente- dispongan de un título que les faculta para el ejercicio de derechos patrimoniales sobre la vivienda en cuestión de conformidad con la legislación civil.
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Precio máximo de venta de VPO
El régimen de uso y acceso con respecto a las VPO podrá ser el de arrendamiento -que no es objeto de estudio en el presente artículo- o propiedad, pudiendo accederse en este caso a la titularidad dominical por medio de compraventa de la vivienda en cuestión.
A los efectos de la formalización de la compraventa de una VPO se ha de tener presente -como factor esencial-, que el precio de venta no es libre, sino que se establecen unos precios máximos -fruto del sometimiento de las VPO a una serie de normas de naturaleza administrativa ya aludidas-. Estos precios vienen determinados por el Real Decreto 1186/1998, de 12 de junio, sobre medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo del Plan 1998-2001 -ha de tenerse en cuenta que este Real Decreto, teóricamente, finaliza su plazo de vigencia el 31 de diciembre de 2001-.
El reiterado Real Decreto establece un precio básico a nivel nacional por metro cuadrado de superficie útil, que servirá como referencia a efectos de la fijación de los precios máximos de venta de las viviendas protegidas. A partir de este precio -fijado actualmente en 100.500 pesetas-, cada Comunidad Autónoma, de acuerdo con su propia normativa, podrá fijar la cuantía máxima de los precios de venta, con el único límite de que tales variaciones no podrán ser superiores ni inferiores en un veinticinco por ciento al citado precio básico. Incluso las Comunidades Autónomas podrán, dentro de estos límites, concretar tales precios máximos con relación a cada una de las localidades o ámbitos intraurbanos de su territorio, y en el caso de los denominados «municipios singulares» -aquellos en los que se den especiales dificultades para acceder a una vivienda, en razón de la carestía de sus precios medios de venta, y sean así declarados por la Administración- el precio máximo de venta de VPO aún podrá incrementarse en unos porcentajes adicionales.
Percepción de un precio superior al legalmente autorizado
La percepción por parte del vendedor de una VPO de un precio superior al legalmente autorizado -en cuanto exceda del que resulte conforme a lo expuesto en el epígrafe anterior-, se califica como infracción muy grave en el artículo 6 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de infracciones en materia de vivienda de la Comunidad Autónoma de Galicia, al disponer: «Tendrán la calificación de infracciones muy graves:
I. La percepción de sobreprecio, prima o cantidad en concepto de compraventa o arrendamiento en las viviendas de Protección Oficial que sobrepasen los precios y las rentas máximas establecidas en la legislación vigente aplicable.»
El artículo 7 de misma Ley establece que las infracciones muy graves serán sancionadas con multa desde 500.001 hasta 10.000.000 pesetas, especificando asimismo que cuando la infracción cometida sea la aquí comentada, la cuantía de la sanción no ha de resultar inferior al doble de la cantidad percibida en exceso con respecto al precio máximo legal.
Se ha de tener en cuenta que la reiterada Ley dispone, además, que los autores de infracciones muy graves podrán ser merecedores de otras sanciones: descalificación de la VPO -con pérdida de los beneficios percibidos-, pérdida y devolución, con los intereses legales, de las ayudas económicas percibidas e, incluso -lo que es más preocupante para las Empresas Promotoras-, inhabilitación del infractor para participar en promociones de Viviendas de Protección Oficial durante el plazo máximo de seis años
Para rematar este riguroso régimen sancionador en materia de sobreprecio, se dispone que si la infracción afectare a varias viviendas -aunque éstas pertenezcan al mismo edificio-, podrá el órgano de la Administración autonómica competente -en el caso que nos ocupa, el Conselleiro de Política Territorial, Obras Públicas y Vivienda- imponer tantas sanciones como infracciones se hayan cometido con relación a cada vivienda, con lo cual la cuantía de la multa puede ser de enorme trascendencia económica.
Jurisprudencia acerca de los efectos civiles del sobreprecio en la venta de VPO
La doctrina del Tribunal Supremo ha sufrido una serie de vaivenes en cuanto a los efectos que pudiera causar la infracción administrativa consistente en la venta de una VPO por precio superior al legalmente autorizado, y, concretamente, si tal vulneración supone la nulidad total o parcial del contrato de compraventa entre las partes, o si carece de toda trascendencia a estos efectos, resultando el citado contrato plenamente válido y eficaz entre comprador y vendedor, sin perjuicio de las responsabilidades que procedan conforme a la legislación administrativa.
Se concreta la cuestión a analizar en si la introducción en un contrato de compraventa -entre particulares y sometido al Derecho Privado-, de un pacto que establezca un precio de venta de una VPO superior al legalmente autorizado y, por tanto, contrario a una norma imperativa, es nulo por su sola contrariedad con la respectiva norma administrativa -debiendo, consiguientemente, reducirse el precio en lo que exceda del máximo legal-, o si se ha de mantener la eficacia del pacto entre las partes, independientemente de las sanciones que puedan imponerse de acuerdo con la correspondiente legislación en materia de VPO.
A estos efectos han de tenerse en cuenta dos artículos del Código Civil que contienen, a su vez, normas troncales en nuestro Derecho Privado:
– artículo 6.3: «Los actos contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas son nulos de pleno derecho, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención.»
– artículo 1255: «Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público.»
Con estos mimbres, el Tribunal Supremo en una reciente sentencia, dictada por la Sala de lo Civil el 16 de julio de 2001 -confirmando una doctrina que ha de considerarse consolidada, a pesar de que existen detractores que cuestionan abiertamente el sentido y consecuencias de tal doctrina-, establece que cuando las partes de un contrato fijan libremente un precio superior al oficial de las viviendas de protección oficial, no cabe aplicar la nulidad del artículo 6 del Código Civil -reproducido anteriormente-, pues tal sanción de nulidad no aparece prevista de forma específica en la legislación de VPO. En consecuencia tal infracción únicamente determinará, en su caso, la correspondiente sanción administrativa, a las ya nos hemos referido, y la pérdida de los respectivos beneficios, no siendo procedente, tampoco, sostener la nulidad parcial de la cláusula relativa al precio -operando su reducción al máximo legal-, puesto que el precio pactado fue decisivo para el acuerdo de voluntades.
En definitiva, sostiene el Tribunal Supremo que debe darse primacía al principio de libertad contractual de las partes -también denominado de autonomía privada-, manteniendo que los contratos de venta de VPO en los que se pacte, conociendo ambas partes la naturaleza de la vivienda, un precio superior al máximo legalmente autorizado, han de estimarse plenamente válidos y eficaces. Esto sin perjuicio de las sanciones previstas en la normativa administrativa correspondiente e, incluso, de que el Tribunal acuerde la remisión de certificación de la respectiva Sentencia a la autoridad administrativa competente, a los efectos que pudieran resultar procedentes, que no son otros que la eventual iniciación de un expediente sancionador en vía administrativa, para el castigo de la infracción consistente en la percepción de sobreprecio en la venta de una VPO.
Actualización Enero 2002: El Real Decreto 1186/1998 fue derogado por el Real Decreto 1/2002.
Actualización Julio 2003: La Ley gallega 13/1996 fue derogada por la Ley 4/2003, de 29 de julio, de vivienda de Galicia.
IGNACIO DE LA IGLESIA – CARUNCHO
ABOGADO
