El pasado 28 de abril, el Congreso de los Diputados rechazó convalidar el Real Decreto-ley 8/2026, una norma clave que había introducido medidas urgentes en el mercado del alquiler en España.
Si tienes un contrato de arrendamiento, ya seas propietario o inquilino, esto te interesa. A continuación, te explicamos de forma sencilla qué establecía esta norma y, sobre todo, qué implicaciones jurídicas tiene su derogación.
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¿En qué consistía la prórroga extraordinaria de los alquileres?
El Real Decreto-ley 8/2026, en vigor desde el 22 de marzo de 2026, se aprobó como respuesta a la situación económica derivada del conflicto en Irán.
Introducía dos medidas fundamentales:
La prórroga extraordinaria de los contratos de vivienda habitual
Permitía a los inquilinos solicitar una prórroga adicional de hasta 2 años manteniendo las condiciones del contrato vigente, en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la LAU vigentes a su entrada en vigor y que finalizasen antes del 31 de diciembre de 2027.
Esta prórroga se sumaba a las ya existentes en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):
- Prórroga obligatoria (art. 9 LAU): hasta 5 años (o 7 si el arrendador es persona jurídica).
- Prórroga tácita (art. 10.1 LAU): hasta 3 años adicionales tras el mínimo obligatorio.
- Prórroga por vulnerabilidad (art. 10.2 LAU): hasta 1 año en casos justificados.
Es decir, si tu contrato de alquiler estaba a punto de vencer y se encontraba dentro de alguno de estos tres supuestos, el Real Decreto-ley permitía su prórroga extraordinaria por un periodo de hasta 2 años adicionales.
Límite a la subida de arrendamientos sujetos a la LAU
Se establecía una limitación extraordinaria en la actualización de la renta de los arrendamientos de vivienda sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, fijando un tope máximo del 2% anual en la actualización de los contratos de arrendamiento de vivienda entre su entrada en vigor y el 31 de diciembre de 2027.
¿Qué ocurre ahora tras la derogación del Real Decreto-ley?
La no convalidación del Real Decreto-ley ha generado numerosas dudas sobre la aplicación de la prórroga extraordinaria en los contratos de arrendamiento.
A continuación, analizamos los principales escenarios tras la derogación del Real Decreto y cómo puede afectar tanto a arrendadores como a arrendatarios.
Contratos que vencieron entre el 22 de marzo y el 28 de abril: si el contrato -incluidas las prórrogas de los artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos – vencía dentro del periodo en que el Real Decreto-ley estuvo vigente, el inquilino podía solicitar la prórroga extraordinaria y el arrendador estaría obligado a aceptarla.
Contratos que vencen después del 28 de abril: la situación es mucho más compleja para los contratos cuyo vencimiento se produce después. En estos supuestos, existen actualmente dos interpretaciones jurídicas principales:
- Por un lado, una vez derogado el RDL 8/2026, desaparecería la base legal que permitiría imponer al propietario la prórroga obligatoria del contrato;
- Por otro lado, el derecho a la prórroga nacería en el momento en que el arrendatario la solicita formalmente mientras la norma aún se encontraba vigente, por lo que su posterior derogación no afectaría a ese derecho ya adquirido.
Precisamente en estos casos, la falta de claridad legislativa dará lugar a un incremento de la litigiosidad entre propietarios e inquilinos.
¿Puede el propietario aceptar igualmente la prórroga?
Sí. Aunque ya no exista obligación legal, propietario e inquilino pueden pactar libremente una ampliación del contrato.
En ese caso, la validez de la prórroga no derivaría del Real Decreto-ley, sino del acuerdo alcanzado entre ambas partes.
En términos jurídicos, nos encontraríamos ante una modificación del contrato o una novación, regida por la voluntad de las partes.
¿Y qué ocurre con la actualización de rentas y el límite del 2%?
Entre el 22 de marzo y el 28 de abril, las actualizaciones de renta quedaron limitadas al 2%, produciendo plenamente efectos jurídicos. Esto implica que el arrendador no podrá reclamar posteriormente la diferencia entre ese 2% y el incremento que hubiera correspondido aplicar según el contrato (IPC, IRAV u otro índice) respecto de mensualidades ya devengadas bajo la norma vigente.
Sin embargo, tras la derogación del decreto, las actualizaciones de renta recuperan su régimen habitual previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos y en el propio contrato de arrendamiento. En consecuencia, los propietarios podrán volver a actualizar el alquiler conforme al índice pactado.
En conclusión:
La derogación del RDL 8/2026 ha generado una importante inseguridad jurídica y generará un aumento de la litigiosidad en materia de arrendamientos urbanos. Las dudas sobre:
- las prórrogas
- actualizaciones de renta
- derechos adquiridos
darán lugar a numerosos conflictos judiciales en los próximos meses.
Cada caso puede presentar circunstancias distintas, especialmente en función de:
- la fecha de vencimiento del contrato;
- si la prórroga fue solicitada;
- y el momento en que se produjo esa solicitud.
¿Tiene dudas sobre su contrato de alquiler tras la derogación del Real Decreto-ley?
Si es propietario o inquilino y necesita analizar cómo afecta esta situación a su contrato, puede consultar su caso con nuestro Abogado especialista en Derecho Civil.
