Protección registral

La protección registral al adquirente de buena fe y a titulo oneroso

Publicado en la Revista n º 18, de la Asociación de Promotores Inmobiliarios –APROINCO-, de fecha abril 1.998.

La principal protección desplegada por el Registro de la Propiedad, está destinada a aquella persona que adquiere, cumpliendo ciertos requisitos, un inmueble o derecho real de un transmitente que figura en el Registro como su propietario con facultades para disponer del mismo, aunque no sea el verdadero propietario. Este tercer adquirente es mantenido en la adquisición que realizó en virtud de la protección otorgada por el Registro y también como consecuencia de esta protección, el verdadero propietario va a ver privado de su propiedad.
En palabras del profesor Lacruz Berdejo, el Registro de la Propiedad ha sido instituido para dar seguridad jurídica a quien realiza una adquisición inmobiliaria, eliminando la posibilidad de que ésta resulte ineficaz por no existir o resolverse el derecho del transferente. La protección registral supone, así, quedar un verdadero titular privado de su derecho en beneficio de otra persona que adquirió de quien parecía titular, pero no lo era.

Por este motivo, se habla de la Ley Hipotecaria española como una ley de terceros, al ser este tercer adquirente el principal protagonista de nuestro sistema registral. A este tercero adquirente, denominado también tercero hipotecario, se refiere el art. 34 de la Ley Hipotecaria en los siguientes términos:

» El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgamiento por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.»

Requisitos de la protección al tercero

Los requisitos exigidos por este artículo para que el tercer adquirente goce de la protección de la fe pública registral son los siguientes:

• La adquisición ha de ser a título oneroso. Es necesario la existencia de una contraprestación patrimonial determinada y exigible del adquirente. Los adquirentes a titulo gratuito (herencia, donación, etc.) tendrán solamente la protección que tendría la persona de quien adquirieron. Por otra parte, no tienen la condición de oneroso la aportación de bienes a una sociedad, la división de la cosa común y la transacción – Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de mayo de 1.982 y de 21 de enero de 1.985
• El acto adquisitivo oneroso ha de ser necesariamente válido. Como señala la jurisprudencia -Sentencia del T.S. de 25 de julio 1.996-, «para que el art. 34 sea aplicable debe ser válido el acto adquisitivo del tercero, pues si fuera nulo se aplicaría el art. 33 y la declaración afectaría al adquirente como parte que es en el acto inválido.»
  Así, si el inmueble fue adquirido en virtud de un contrato de compraventa que esta viciado de una causa de nulidad de pleno derecho no se desplegaría la protección registral de la fe pública.
• El transmitente ha de estar legitimado por el Registro de la Propiedad o en otras palabras, es necesario la previa inscripción del inmueble a favor del transmitente.
  A titulo de ejemplo, la Sentencia del T.S. de 11 de febrero de 1.993 señala que «no puede aplicarse el art. 34 de la Ley Hipotecaria a favor del comprador de unas fincas, habida cuenta de que éstas no estaban inscritas en el Registro de la Propiedad antes de la celebración del indicado contrato».
• También es necesario la inscripción de la adquisición por el adquirente. No basta, pues, con la inscripción del transferente, ha de inscribirse la adquisición del tercero para su protección. A este respecto conviene aclarar, que en el derecho español la inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, se basa en el principio de voluntariedad, lo que significa que la decisión de inscribir la adquisición
  inmobiliaria depende de la voluntad del adquirente.
• Por último, y como cuarto requisito, la adquisición debe realizarse de buena fe. El adquirente ha de creer, en primer lugar, que el titular registral es el verdadero titular, y en segundo lugar, que ostenta un poder de disposición suficiente para realizar el negocio dispositivo.

Estos son los dos aspectos de la buena fe, el positivo y el negativo: «la buena fe, como una de las condiciones para que opere la tutela que al tercero adquirente otorga el principio de buena fe pública registral, en su aspecto positivo consiste en la creencia por parte de quien pretende ampararse en la protección registral de que la persona de quien adquirió la finca de que se trate era dueño de ella y podía transmitirle su dominio, y en su aspecto negativo, en la ignorancia o desconocimiento de la existencia de inexactitudes de esa índole o vicios invalidatorios que puedan afectar a las peculiaridades del enajenante» –STS de 14 de julio de 1.988-.

La buena fe se presume, no es necesario demostrarla. Esta presunción de la buena fe conduce a una inversión de la carga de la prueba: el que alegue la falta de buena fe del tercer adquirente habrá de probarla; eso si, admitiéndose para su prueba toda clase de medios –documental, testifical, pericial, etc.-.

Puede ocurrir que con posterioridad al otorgamiento de la escritura pública de adquisición del inmueble y antes de la inscripción de la adquisición, el adquirente tenga conocimiento de la inexactitud o de los vicios de la titularidad del transmitente. Y de esta forma se plantea el problema del momento en que el adquirente ha de tener buena fe y, como ocurre normalmente, hay dos posturas al respecto: para un sector minoritario de autores, el momento determinante es el de la inscripción; y para el sector mayoritario, basta con tenerla en el momento de la perfección del contrato adquisitivo, esto es, al otorgarse la escritura pública de adquisición del inmueble, por lo que el conocimiento posterior de la inexactitud o de los vicios de la titularidad no afectan para nada al tercero.

Efectos de la protección registral

La protección otorgada al tercer adquirente que reúne esos cuatro requisitos, es lo que se conoce como fe pública registral y su consecuencia jurídica es el mantenimiento del tercero en su adquisición, haciendo inatacable su título adquisitivo frente a cualquier acción ejercitada por el verus dominus extrarregistral: quien adquiere confiando en la veracidad y exactitud del Registro de la Propiedad es protegido en su adquisición.

Esta situación de protección del tercero y la consiguiente consumación de la adquisición a non domino, determina la irreivindicabilidad por parte del propietario extrarregistral. Este sólo tendrá un derecho de naturaleza personal para dirigirse contra el causante del daño, dependiendo de las circunstancias que se hayan dado. Si el transmitente no propietario, aunque titular registral, actuó con dolo o mala fe -sin perjuicio de la responsabilidad penal en la que haya podido incurrir-, deberá resarcir al verdadero titular extrarregistral del daño causado. Si por el contrario actuó sin culpa, también lo debe resarcir del daño causado, al haberse producido un enriquecimiento injusto del transmitente a costa del propietario extrarregistral.

La condición de tercero hipotecario protegido por la fe pública registral, en cuanto cualidad o situación estrictamente personal, no se transmite automáticamente, ope legis, a los posteriores adquirentes a título oneroso, si éstos no reúnen también los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Excepciones a la protección registral

Existen una serie de supuestos, de aplicación restrictiva, en los que el principio de la fe pública registral no se aplica o se excepciona, y por lo tanto, el tercero hipotecario no sería mantenido en la adquisición.
Principalmente en el caso de las acciones rescisorias y resolutorias que deban su origen a causas que consten explícitamente en el Registro; las acciones de retracto legal (comuneros, colindantes y arrendaticios), ya que la publicidad legal es superior a la del Registro; y finalmente, en el supuesto de reversión de los bienes expropiados a favor de los antiguos propietarios.

IGNACIO DE LA IGLESIA – CARUNCHO

ABOGADO