El Tribunal Supremo, ha dictado el 11 de noviembre de 2025, dos sentencias clave (1590/2025 y 1591/2025), en las que, en contra de lo esperado, tras la reciente sentencia del TJUE, ha trazado un nuevo y complejo camino para las miles de hipotecas referenciadas al Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH). Lejos de ofrecer una solución generalizada, la nueva doctrina, adaptada a las directrices del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), establece un análisis individualizado para cada caso, lo que abre un escenario de mayor incertidumbre y traslada la batalla legal al terreno de la prueba.
La controversia sobre el IRPH, un índice oficial utilizado como alternativa al popular Euríbor, radica en su método de cálculo, que históricamente ha resultado en un coste superior para los consumidores. Tras años de litigios, el Supremo establece ahora un riguroso doble filtro que toda cláusula IRPH debe superar para ser considerada válida: el control de transparencia y, solo si este no se supera, el control de abusividad.
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Primer filtro: El control de transparencia
Una de las recientes sentencias dictadas por el Tribunal Supremo, (nº 1590/2025) se centra en el primer y fundamental escalón: la transparencia. El tribunal determina si el consumidor medio, definido como «normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz», tuvo la oportunidad real de comprender las consecuencias económicas del contrato que firmaba.
¿Qué entiende el Supremo por transparencia?
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Que el consumidor pueda comprender cómo se calcula el IRPH.
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Que tenga acceso real a la información necesaria (no solo formal).
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Que las referencias contractuales permitan localizar la normativa aplicable.
Y, en este caso, contrario a lo que se esperaba, el Supremo establece que las entidades bancarias no estaban obligadas a entregar un folleto informativo con la evolución histórica del IRPH en los dos años anteriores a la firma, y considera que la publicación del índice y su método de cálculo en el Boletín Oficial del Estado (BOE) garantiza la accesibilidad pública de la información.
¿Qué debe incluir el contrato?
Sin embargo, esta accesibilidad no exime al banco de toda responsabilidad. La clave, según el tribunal, reside en si el contrato o la información precontractual incluían «indicaciones» suficientes para que el consumidor pudiera localizar y comprender esos datos públicos.
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Una simple mención a la Circular 8/1990 → Insuficiente.
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Una referencia explícita a la Circular 5/1994 → Potencialmente válida, porque define los índices oficiales.
La importancia del “diferencial negativo”
Un elemento crucial en este análisis es la información sobre el llamado «diferencial negativo». El preámbulo de la Circular 5/1994 advertía que, dado que el IRPH se calcula a partir de la TAE —que ya incluye comisiones y gastos—, sería necesario aplicar un diferencial negativo para equipararlo a los tipos de interés del mercado.
Si el banco omitió cualquier referencia que permitiera al cliente acceder a esta advertencia, la cláusula podría carecer de transparencia.
Segundo filtro: El juicio de abusividad
La Sentencia nº 1591/2025 detalla cómo debe realizarse el control de abusividad —que solo procede si antes se declaró la falta de transparencia—. Este control busca determinar si la cláusula, en contra de las exigencias de la buena fe, causa un «desequilibrio importante» en detrimento del consumidor.
¿Cómo debe valorarse la abusividad?
El Supremo señala que:
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No se puede comparar el IRPH con el Euríbor de forma retrospectiva.
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La valoración debe hacerse en el momento de la contratación.
Método correcto de comparación
Debe compararse:
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El tipo de interés efectivo del préstamo (IRPH + diferencial pactado).
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Los tipos medios del mercado para préstamos equivalentes en la misma fecha.
Para ello pueden usarse datos del:
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Banco de España
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Instituto Nacional de Estadística (INE)
¿Cuándo existe abusividad?
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La diferencia debe ser muy evidente.
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Debe analizarse la mala fe del profesional, valorando si sabía que un consumidor razonable no habría aceptado esa cláusula en una negociación individual.
La carga de la prueba recae sobre el consumidor
La doctrina del Supremo cierra la puerta a anulaciones masivas.
Cada afectado deberá iniciar su propio proceso judicial.
Puntos clave de la prueba
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En transparencia:
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Determinar si las indicaciones del banco fueron suficientes.
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En abusividad:
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Demostrar que el tipo de interés efectivo era manifiestamente desproporcionado respecto al mercado.
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Acreditar si existió mala fe.
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Pruebas habitualmente necesarias
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Informes periciales
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Escritura y documentación precontractual
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Comparativas oficiales de tipos
En definitiva, las sentencias del 11 de noviembre de 2025 no ponen fin a la controversia del IRPH, sino que la transforman. Se inicia una fase más técnica y compleja, donde el éxito dependerá de las particularidades de cada contrato y la solidez de la prueba aportada.
En Caruncho y Tomé somos expertos en IRPH
En Caruncho y Tomé Abogados, analizamos a hipotecas referenciadas al IRPH y conocemos en profundidad los criterios actualizados del Tribunal Supremo y del TJUE. Tras estas nuevas sentencias, el IRPH pasa a ser un terreno caso por caso, donde la preparación técnica marca la diferencia.
