Novedades en materia de vivienda y alquiler

Con toda celeridad, acorde con los tiempos que corren, se ha publicado en el BOE el Real Decreto-ley 21/2018 de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que introduce importantes modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos, con la finalidad declarada de controlar los precios de los alquileres de las viviendas.

1.- Modificación de la duración, las prórrogas y las garantías adicionales de los contratos de alquiler

Si bien el inquilino y el arrendador pueden pactar la duración del contrato de arrendamiento a su voluntad, la LAU establece una duración mínima para los contratos de arrendamiento para uso de vivienda, por lo que el inquilino puede exigir que el mismo se prorrogue hasta el plazo previsto en la LAU si el contrato se pacta por un periodo inferior al mínimo legal.

Con la modificación introducida por el Real Decreto-Ley, este plazo, también conocido como prórroga obligatoria, se amplía de 3 a 5 años para el caso de que el arrendador sea persona física, y hasta 7 años si el arrendador es una persona jurídica.

Asimismo, la LAU también preveía que llegado el vencimiento del contrato o de su prórroga obligatoria sin que ninguna de las partes (inquilino y casero) hubiesen notificado su deseo de no renovarlo, el mismo se prorrogaría 1 año más. Con los cambios introducidos por el Real Decreto Ley este plazo se amplía a 3 años.

Con respecto a las garantías adicionales, hasta ahora, el arrendador podía exigir al inquilino cualquier otra garantía a mayores de la fianza. Sin embargo, la nueva norma establece una limitación a estas garantías adicionales a la fianza para los contratos de arrendamiento de vivienda, fijando su cuantía máxima en 2 mensualidades de renta, salvo que se trate de contratos de larga duración.

2.- Gastos de gestión de los contratos de alquiler

Se regula legalmente que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de alquiler correrán a cargo del arrendador, siempre que este sea persona jurídica, y con excepción de los servicios que hayan sido contratados a solicitud del arrendatario.

3.- Obras en la vivienda y el edificio

El nuevo decreto permite, en caso de acuerdo entre el inquilino y el casero, la subida de la renta por la realización de obras en la vivienda alquilada en cualquier momento, siempre que no se trate de obras propias del deber del de conservación de la vivienda a cargo del propietario, sino que tienen que suponer claras mejoras del inmueble.

Con esta salvedad, el decreto se centra en introducir modificaciones en la LPH con respecto a la realización de obras de mejora de la accesibilidad, introduciendo principalmente dos cambios:

• A partir de ahora, será obligatorio realizar este tipo de obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.
• La cuantía del fondo de reserva de las comunidades de propietarios se incrementará hasta el 10% del último presupuesto ordinario, estableciéndose la posibilidad de que estos recursos se destinen a la realización de las obras obligatorias de accesibilidad.

4.- Viviendas y pisos turísticos

El Real Decreto Ley publicado modifica la LAU incluyendo en el listado de arrendamientos excluidos, los alquileres cuyo fin sea la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada, comercializada o promocionada en canales de oferta turística, cuando esté sometida a un régimen específico derivado de su normativa sectorial.

La misma norma, también introduce cambios en la LPH en materia de alquiler turístico de vivienda, en concreto, a partir del miércoles, las comunidades de propietarios podrán adoptar acuerdos para limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico de vivienda con una mayoría de tres quintas partes.

5.- Modificaciones en el procedimiento de desahucio de vivienda

Esta modificación afecta al procedimiento de desahucio previsto en la LEC cuando se trata de “hogares vulnerables”, de este modo, en el requerimiento de pago se informará al inquilino de la posibilidad de acudir a los servicios sociales para que valoren la posible situación de vulnerabilidad, y en caso de apreciarse, se suspenderá el proceso por un plazo máximo de un mes, o dos meses en caso de que el demandante sea persona jurídica, hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas.

6.- Modificaciones económicas y fiscales en materia de vivienda y alquiler

En cuanto a las modificaciones en materia fiscal, se establece la exención del impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en los contratos de alquiler de vivienda para uso estable y permanente. También se realizan una serie de modificaciones con respecto al IBI cuando se trate de alquileres de inmuebles inmueble de uso residencial con renta limitada, y se amplia el ámbito de las inversiones financieramente sostenibles siendo posible realizar actuaciones en materia de vivienda por parte de las Entidades Locales.