Novedades en arrendamientos de local de negocio según el RD-Ley 15/2020 por el Covid-19. En el RD-Ley 11/2020 ya se regulaba el alquiler para particulares.
A pesar de las circunstancias extraordinarias derivadas de la actual crisis sanitaria, la Ley de Arrendamientos Urbanos no incluye previsión alguna que permita suspender el pago de la renta, por fuerza mayor, declaración de alarma o por otras causas.
Ante esta situación el reciente RD-Ley 15/2020, establece una regulación específica que permite modificar las obligaciones contractuales del arrendamiento, si concurren los requisitos exigidos, regulación que se contiene en los artículos 1 al 5, distinguiendo en primer lugar entre:
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Propietarios grandes tenedores:
– Concepto: Empresa o entidad pública de vivienda, o persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros), o una superficie construida de más de 1.500 m2.
–Trámite: El arrendatario/inquilino podrá solicitar en el plazo de un mes desde el 23 de abril, una moratoria del pago de la renta durante el período que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes, sin que puedan superarse los cuatro meses.
– Aplazamiento: En este caso, la renta se aplazará automáticamente si lo solicita el arrendatario, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en que se supere el estado de alarma, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses citados, siempre dentro del plazo contractual o sus prórrogas.
Otros arrendadores (no grandes tenedores):
El arrendatario podrá solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario. El RDL no establece en estos casos que la moratoria se aplique de manera automática, sino que dependerá del acuerdo entre las partes.
Regula este apartado que en el marco del acuerdo a que se refieren los apartados anteriores “las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el art. 36 LAU que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de renta”. En estos casos, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.
En cuanto la “libre disposición de la fianza”, el RD no contempla cómo se puede disponer una fianza en los casos en que, de conformidad con el Decreto autonómico 42/2011, se encuentra depositada en el Instituto Galego de Vivenda e Solo de la Xunta de Galicia, y como establece su art. 2.3, “El depósito de la fianza deberá mantenerse durante toda la vigencia del contrato tanto del arrendamiento como del subarrendamiento, en los términos establecidos en el presente decreto.”
Requisitos del arrendatario para acceder a estas medidas
Podrán acceder a la moratoria los autónomos o pymes cuando cumplan los siguientes requisitos:
Autónomos con inmueble arrendado afecto a la actividad económica:
- Estar afiliado y en situación de alta a la fecha de declaración del estado de alarma en RETA, régimen especial de trabajadores del mar, o Mutualidad sustitutoria del RETA
- Que su actividad haya quedado suspendida por el RD estado de alarma o por órdenes dictadas por Autoridad
- O en el supuesto de que la actividad no quedara suspendida, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior
PYME con inmueble arrendado afecto a la actividad económica:
- Que no se superen los límites establecidos en el art. 257.1 Ley de Sociedades de Capital (no superar activo de 4 millones de euros ó que importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros)
- Que su actividad haya quedado suspendida por el RD estado de alarma o por órdenes dictadas por Autoridad
- O en el supuesto de que la actividad no quedase suspendida, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año
Forma de acreditar ante el arrendador el cumplimiento de los requisitos:
- La reducción de actividad mediante la presentación de una declaración responsable en base a la información contable y de ingresos y gastos, se hará constar la reducción de la facturación mensual de al menos un 75 %.
- En todo caso, cuando el arrendador lo requiera deberá mostrar el arrendatario sus libros contables.
- La suspensión de actividad se acreditará mediante certificado de la AEAT o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el
Responsabilidad por incumplimiento de los requisitos:
Finalmente, conforme al art. 5, si el arrendatario se ha beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario sin reunir los requisitos legales, será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas, sin perjuicio de otras responsabilidades.
