Ley de ordenación de la edificación

Aclaraciones al régimen de garantías de la ley de ordenación de la edificación.

Publicado en la Revista n º 29, de la Asociación de Promotores Inmobiliarios -APROINCO-, de fecha diciembre de 2.000.

La entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación, ha suscitado una serie de dudas en relación con determinados aspectos referidos a las garantías por daños ocasionados por vicios y defectos de la construcción y para tratar de dar una respuesta a estas cuestiones -con fecha 11 de septiembre de 2.000- se dictó por la Dirección General de los Registros y del Notariado una Instrucción que trata de aclarar el sentido y alcance del artículo 20.1 de la citada Ley.

Sin desviarnos del objeto del presente artículo -el análisis de la aludida Instrucción de la D.G.R.N.-, y con carácter previo, se ha de hacer referencia sucinta al sistema de responsabilidad civil de los agentes intervinientes en el proceso de la edificación diseñado por la Ley de Ordenación de la Edificación -L.O.E.-, así como a las respectivas garantías que cubren los daños materiales ocasionados por los vicios y defectos de la construcción.

Los agentes de la edificación -promotor, proyectista, constructor, director de obra, director de la ejecución de obra, entidades y laboratorios de control de calidad y suministradores de productos- responderán, dentro de los plazos indicados -contados a partir de la fecha de recepción de la obra-, de los siguientes daños materiales:

– Durante diez años, de los causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

– Durante tres años, de los causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones, que impliquen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad previstos en la ley.
– Durante un año, el constructor también responderá de los derivados de vicios o defectos de ejecución que afecten a los elementos de terminación o acabado de las obras.

Tal responsabilidad será exigible de forma personal e individualizada respecto de cada uno de los agentes de la edificación, y por los actos de los que deban responder conforme a la L.O.E.; no obstante, cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños o se acreditase la concurrencia de culpas en su causación, la responsabilidad se exigirá solidariamente.

Ha de destacarse, que ante los adquirentes el promotor responderá –en todo caso, dice la ley- de los daños ocasionados por vicios o defectos de construcción solidariamente con los demás agentes, lo cual equivale a que en la práctica las reclamaciones se dirigirán siempre contra las Empresas Promotoras, incluso a sabiendas de que no son las responsables de los daños en cuestión. En tal sentido, constituye una novedad digna de mención la norma de la Disposición Adicional 70 de la L.O.E., al brindar a quien resulte demandado en un procedimiento de esta naturaleza la posibilidad de solicitar que la respectiva demanda se notifique a otro u otros de los intervinientes en la edificación, advirtiendo expresamente a éstos de que de no comparecer, la Sentencia que se dicte será oponible y ejecutable frente a ellos; es decir, que les podrá perjudicar aún no habiendo comparecido en el correspondiente proceso.

Las responsabilidades por daños no serán exigibles cuando se acredite que fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado. Y además, las responsabilidades expuestas se entienden sin perjuicio de las que atañen al vendedor frente al comprador, tanto en virtud del contrato como de la ley.

Garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos en la construcción: aseguro obligatorio decenal.

La Disposición Adicional 20 de la L.O.E., establece que la única garantía exigible a partir de la entrada en vigor de esta Ley es aquella a la que se refiere el artículo 19.1 c) de la propia Ley, y ello única y exclusivamente para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda.

Por tanto, el régimen de garantías exigible -único al que nos vamos a referir en adelante- en relación con los edificios cuyo destino principal sea el de vivienda, se concreta en la preceptiva contratación por parte de la Entidad Promotora de un seguro de daños o de caución -pudiendo optar por una u otra modalidad- para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

Si la Entidad Promotora no constituye tal garantía de suscripción obligatoria, o lo hace incumpliendo los mandatos de la L.O.E., se le impone la obligación de responder personalmente, y con ello la de indemnizar los consiguientes daños.

Condiciones de los seguros de daños materiales o de caución.

La L.O.E. establece una serie de condiciones que han de reunir tales seguros, de entre ellas se pueden distinguir:

Condiciones Comunes

– La Empresa Promotora tendrá la consideración de tomador del seguro -en el caso que nos ocupa-, lo cual supone que será la obligada al pago de la correspondiente prima.

– La prima deberá estar pagada en el momento de la recepción de la obra.

– En cuanto al capital asegurado, su importe será del 100% del coste final de la obra, excluido el valor del suelo.

– El asegurador podrá optar por la reparación del concreto daño material causado o por el pago de la correspondiente indemnización en metálico.

– Se admiten las limitaciones de responsabilidad del asegurador, siempre y cuando la franquicia no exceda del 1% del capital asegurado de cada unidad registral.

– Con relación a las exclusiones, salvo que expresamente se hubiese pactado otra cosa, tales garantías no cubrirán los daños corporales, los ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes, los causados a bienes muebles sitos en el edificio, los ocasionados por modificaciones u obras posteriores a la recepción, los ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento adecuado del edificio, los gastos necesarios para el mantenimiento del edificio ya recepcionado, los originados por un incendio o explosión, los ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado y los siniestros originados en partes de la obra sobre las que consten reservas en el acta de recepción.

– Por último, en lo que se refiere a la extinción del contrato, una vez tenga efecto la cobertura del seguro, no podrá rescindirse ni resolverse de mutuo acuerdo antes del transcurso del plazo de duración previsto en la L.O.E., que es de diez años.

Condiciones especiales

En este apartado hay que distinguir entre el seguro de daños materiales y el de caución. En el primero, el asegurado será -además de los sucesivos adquirentes- la propia Empresa Promotora, y no le será de aplicación la normativa reguladora de la cobertura de riesgos extraordinarios sobre las personas y los bienes.

En el seguro de caución, serán siempre asegurados los sucesivos adquirentes, asumiendo el asegurador el compromiso de indemnizar al asegurado al primer requerimiento y sin que pueda oponerle las excepciones que pudieran corresponderle frente al tomador del seguro. Tal régimen supone una tutela reforzada en favor del asegurado, que debe ser indemnizado una vez lo solicite -sin perjuicio de las verificaciones correspondientes en orden a comprobar la efectiva producción de los daños por parte del asegurador-, y sin que el asegurador pueda escudarse en sus relaciones con la Empresa Promotora que concertó el contrato.

El articulo 20.1 de la L.O.E. y la instrucción de la D.G.R.N. de 11 de septiembre de 2.000.

El artículo 20 de la L.O.E. -en relación con las garantías establecidas en el artículo 19 de la misma Ley- dispone en su apartado 1, lo siguiente:

ANo se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones a las que sea de aplicación esta Ley, sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19.»

Con respecto a esta norma -que pone a cargo de Notarios y Registradores una función de control, cuyo precedente más próximo lo encontramos en el artículo 22 de la Ley del Suelo de 1.998-, desde un inicio se plantearon dudas acerca del significado último de este precepto, y concretamente con respecto a dos extremos:

– El alcance de la expresión Aescrituras públicas de declaración de obra nueva@.

– Forma en la que se ha de acreditar y testimoniar la constitución de las garantías en cuestión.

La Instrucción de la D.G.R.N. de 11 de septiembre de 2.000, tiene como propósito aclarar y precisar el segundo de estos extremos -y ello, a petición de la Dirección General de Seguros que le realiza una consulta en tal sentido-, pero también de forma indirecta ha venido a precisar el significado de la expresión Aescrituras públicas de declaración de obra nueva@, al aludir de forma concreta a las escrituras de declaración de obras nuevas terminadas y a las actas de finalización de obras.

De acuerdo con la citada Instrucción, la acreditación ante Notarios y Registradores de la Propiedad de la constitución y vigencia de tales garantías se podrá realizar por los siguientes medios:

– Presentación de la propia póliza del contrato de seguro, adjuntando el documento que acredite su vigencia.

– Certificado expedido a tal efecto por la entidad aseguradora.

– Suplemento de entrada en vigor del seguro, en el que se particularicen las condiciones del contrato.

En tales documentos, se han de hacer constar las siguientes circunstancias:

– En relación a la EDIFICACION: localización o emplazamiento, referencia catastral -o que carece de ella-, datos registrales y plano de situación.
– En cuanto al SEGURO: calificación y modalidad -de daños o de caución-, mención expresa de su carácter de seguro obligatorio y de su sometimiento a la L.O.E., y, en lo no previsto en ella, a la Ley de Contrato de Seguro; garantías cubiertas y expresión de la fecha de su entrada en vigor, capital asegurado, plazo de vigencia -que será al menos de diez años, desde la recepción de la obra-, importe y forma de pago de la prima -en caso de convenir su fraccionamiento, se ha de expresar que se ha pagado la primera prima o una fracción-, franquicia, identificación del tomador del seguro y expresión de que el asegurado es el promotor o constructor -quedando éstos también identificados- y los sucesivos adquirentes.

– Por último, las circunstancias que deberán contener los documentos mencionados referidas a la ENTIDAD ASEGURADORA son: identificación, autorización para operar en España y nombre y apellidos del firmante de la póliza, certificado o suplemento y calidad en la que interviene; se ha de añadir que tal firma ha de estar legitimada notarialmente.

IGNACIO DE LA IGLESIA – CARUNCHO

ABOGADO