Ley antidesahucios (II): Fin del plazo para oponerse a las clausulas abusivas
La Ley Antidesahucios establece la posibilidad de formular un incidente extraordinario de oposición en los procedimientos judiciales de ejecución hipotecaria en tramitación, alegando la existencia de cláusulas abusivas contenidas en los préstamos hipotecarios, pero se tiene que presentar antes del próximo día 16 de junio de 2013.
Inexplicablemente la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, que entró en vigor en mismos día de su publicación en el BOE el pasado 15 de mayo, estableció una cortísima limitación temporal en la disposición transitoria 4ª, al establecer un plazo de un mes desde su entrada en vigor, para que el deudor pueda formular un incidente extraordinario de oposición, basado en la existencia de cláusulas abusivas en el título que fundamenta la ejecución hipotecaria (la escritura del préstamo hipotecario).
En concreto y a los efectos que aquí interesan, establece la disposición transitoria 4ª, que “en los procedimientos ejecutivos en curso a la entrada en vigor de esta Ley en los que haya transcurrido el periodo de oposición”, establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil, “las partes ejecutadas dispondrán de un plazo preclusivo de un mes para formular un incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de las nuevas causas de oposición previstas en el apartado 7.a del artículo 557.1 y 4.a del artículo 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.”
Estos artículos citados introducen como nueva causa de oposición a una ejecución hipotecaria “que el título contenga cláusulas abusivas” (557.1- 7.a), siendo el Juzgador el que “determinará la consecuencia de tal carácter, decretando bien la improcedencia de la ejecución, bien despachando la misma sin aplicación de aquéllas consideradas abusivas” (561), tomando como base que el carácter abusivo de la cláusula contractual “constituya el fundamento de la ejecución o que hubiera determinado la cantidad exigible” (695.1-4.a).
Inmediatamente surge la pregunta, ¿cuándo una cláusula es abusiva? La Ley de Consumidores y Usuarios establece en el art. 82, que “se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato”. Y añade, “en todo caso son abusivas las cláusulas que, conforme a lo dispuesto en los art. 85 a 90, ambos inclusive, determinen la falta de reciprocidad en el contrato”
En resumen, se precisan tres requisitos para que una cláusula contractual sea abusiva: que no se haya negociado individualmente (típicas condiciones generales de la contratación, impuestas a los consumidores, o contratos particulares, que incluyen cláusulas predispuestas a las que el consumidor se limita a adherirse), que sea contraria a la buena fe (“una pauta de conducta que debe presidir el comportamiento de los contratantes a través de un conjunto de reglas no escritas pero conocidas por todos, que genera una confianza en que el otro contratante actuará con la misma honestidad y lealtad”) y que cause un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones derivados del contrato para cada una de las partes intervinientes (una parte se obliga a mucho más que la otra).
La sentencia 792/2009 de 16 de diciembre del Tribunal Supremo, estableció una serie de cláusulas que consideró abusivas, y en virtud de la Ley de Consumidores y Usuarios se prohibió a los Notarios y Registradores a autorizar o inscribir, respectivamente, aquellos contratos que incluyesen estas cláusulas:
1.-Vencimiento anticipado del préstamo por cualquier embargo o disminución de solvencia del deudor:
“(…) supone atribuir a la entidad financiera una facultad discrecional de resolución del contrato por vencimiento anticipado desproporcionada (…)”.
2.-Prohibición o limitación de la facultad de enajenar:
“No cabe condicionar a un hipotecante con una prohibición de enajenar, ni la transmisión de la finca convierte al adquirente en deudor-prestatario”.
3.-Renuncia del deudor a ser notificado de la cesión de crédito:
El TS considera que no se debe aplicar el art. 242 del RH que lo permite. “La renuncia anticipada a la notificación (…) merma los derechos y las facultades del deudor cedido (…)”.
4.-Vencimiento anticipado por incumplimiento de prestaciones accesorias:
“(…) resulta desproporcionada por atribuir carácter resolutorio a cualquier incumplimiento, pues solo cabe cuando se trata del incumplimiento de una obligación de especial relevancia y en ningún caso accesoria (…)”.
5.-Vencimiento anticipado del préstamo por falta de inscripción de la hipoteca por motivos ajenos al prestatario:
“(…) no cabe hacer recaer exclusivamente sobre el prestatario la circunstancia de que la hipoteca prevista no se puede constituir”.
6.-Vencimiento anticipado por arrendamientos posteriores sujetos a purga (todos los distintos del de vivienda):
“En el caso se declaran abusivas las cláusulas por qué no limitan su aplicación a los arrendamientos de vivienda excluidos del principio de purga en la ejecución forzosa (art. 13 LAU), (…)”.
7.-Prohibición o limitación de la facultad de arrendar:
Por los mismos motivos que el punto anterior.
Y a partir de la mediática sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013, se consideran abusivas también las “clausulas suelo” de las hipotecas (aquellas establecidas para limitar los efectos de las eventuales oscilaciones de interés de referencia en las hipotecas, que operan como topes mínimos de los intereses a pagar por el prestatario), aunque con ciertos matices, que serán analizados en otro artículo con detalle.
Por último aclarar, que la publicación de la Ley en el BOE tendrá el carácter de comunicación plena y válida a los efectos de la notificación y cómputo del plazo del mes para interponer el incidente extraordinario de oposición a la ejecución que estamos comentando, no siendo necesario dictar resolución expresa al efecto.
Ignacio De La Iglesia-Caruncho Abogado
CARUNCHO, TOME & JUDEL Socios de HISPAJURIS
