Publicado en la Revista n º 11, de la Asociación de Promotores Inmobiliarios –APROINCO-, de fecha marzo 1.996.
El llamado derecho de superficie urbana o edificatoria, muy utilizado en los países anglosajones, ha tenido poca repercusión en España, a pesar de su evidente utilidad practica como medio de fomentar la edificación, sobre todo en aquellos casos en los que el dueño del suelo no tiene medios para emprender la promoción o cuando a la Empresa Promotora le resulte muy gravoso el precio de adquisición del solar.
El derecho de superficie fue simplemente mencionado, pero no regulado, por el artículo 1.611 del Código Civil. Es necesario esperar hasta la anterior Ley sobre régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 1.956, para encontrar una regulación sustantiva de este derecho, recogida es sus artículos 157 a 161. En la actualidad, la superficie urbana está contemplada en los artículos 287 a 290 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1.992.
Este derecho se puede definir como aquel por el que el propietario de una finca concede a una persona, el superficiario, la facultad de construir elevando y ser propietario de lo construido durante su vigencia.
A través de la constitución de este derecho de superficie urbana, surge en favor del superficiario la denominada propiedad superficiaria, de carácter temporal, ya que se resolverá a la finalización del derecho, en cuyo momento el dueño del suelo hará suyo, por reversión, lo que se halla construido en el suelo de su propiedad.
Durante la vigencia de la superficie, se origina y coexiste una situación de propiedad dividida: la propiedad del suelo, que corresponde al concedente del derecho de superficie y la propiedad de lo edificado, que pertenece al superficiario. De este modo, la relación jurídica del superficiario aparece desdoblada: es titular de un derecho real de goce sobre el suelo ajeno que disfruta, promociona y construye, y ostenta una propiedad temporal respecto a la edificación que ha realizado.
Índice de Contenidos
Constitución
El derecho de superficie puede ser constituido tanto por las Entidades Locales y las demás personas públicas, como por los particulares, debiendo cumplirse distintos requisitos según quien lo constituya.
También el plazo de duración es distinto, si el constituyente es una Entidad Local u otra persona pública, no podrá exceder de setenta y cinco años; si son particulares, el plazo máximo de duración es de noventa y nueve años.
La nueva concepción dada por la ley del Suelo de 1992 a la propiedad sobre el suelo urbano, en virtud de la cual, el propietario de ese suelo adquiere la facultad de edificar y de apropiarse de lo edificado de modo gradual en función del cumplimiento sucesivo de los deberes urbanísticos, determina que la constitución del derecho de superficie urbana solo pueda tener lugar a partir del momento en que se haya
adquirido el derecho a edificar por el constituyente de la superficie.
Forma
El artículo 288 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, exige para la constitución de este derecho por una Entidad Pública, su formalización en escritura pública y posterior inscripción en el Registro de la Propiedad, lo que supone una derogación de los principios generales de libertad de forma y de inscripción declarativa que presiden nuestro derecho civil. Sin embargo, para las superficies constituidas entre
particulares, la Doctrina mayoritaria sostiene que basta simplemente la concurrencia del titulo y el modo.
Además de las circunstancias generales necesarias para la inscripción de una escritura pública en el Registro de la Propiedad, el artículo 16 del Reglamento Hipotecario, señala las particulares que deberá reunir para la inscripción de este derecho, de las que destacan entre otras: la necesidad de fijar el plazo de duración; la determinación del canon o precio que haya de satisfacer el superficiario, si se
constituyó la superficie a título oneroso; el plazo señalado para efectuar la edificación; y los pactos relativos a la realización de actos de disposición del superficiario.
Contenido
Partiendo de que las facultades del superficiario son las establecidas en el título constitutivo y que la principal y básica es la de edificar sobre el suelo del concedente, también adquiere, aunque puede estar sujeta a ciertas limitaciones, la facultad de disposición del derecho de superficie, bien transmitiéndolo inter vivos o mortis causa, cediéndolo en arriendo o gravándolo con otro tipo de derecho real (hipoteca, usufructo, servidumbre). En este punto, no hay que olvidar que todos estos actos de disposición y gravamen realizados por el superficiario se extinguen al cumplirse el plazo por el que se constituyó el derecho de superficie.
Cuando el derecho de superficie se ha constituido a título oneroso, el superficiario tiene el deber de entregar la contraprestación convenida al concedente, en un solo acto o en forma periódica, según se haya pactado.
El superficiario debe, asimismo, cumplir con los deberes impuestos o derivados del régimen urbanístico. Así, si el concedente del derecho no ha patrimonializado el derecho al aprovechamiento urbanístico de la finca, corresponderá al superficiario el cumplimiento de los deberes de urbanización, cesión y equidistribución. Por el contrario, si estos deberes ya han sido cumplidos por el concedente, el superficiario
tendrá el deber de solicitar la licencia de obras y de realizar la edificación en los términos establecidos en ella.
Extinción
Además de las causas generales de extinción de los derechos reales, la Ley del Suelo establece expresamente tres modos de extinguirse este derecho:
La primera causa de extinción se produce por el transcurso del plazo de duración del derecho establecido en el título constitutivo. Llegado este momento, se produce la reversión y el propietario del suelo adquiere lo construido por el superficiario, sin tener que pagarle indemnización alguna, al tiempo que se extinguen los derechos reales o personales constituidos por el superficiario sobre su derecho.
En segundo lugar, se extingue si no se edifica en el plazo previsto en la licencia, en la que se señalan los plazos de iniciación, interrupción máxima y finalización de las obras.
Y por último, se extingue este derecho por confusión, cuando se reúne en una misma persona los derechos de propiedad del suelo y los del superficiario. En este supuesto, las cargas que recaen sobre el suelo y sobre la edificación continuarán gravándolos separadamente.
IGNACIO DE LA IGLESIA – CARUNCHO
ABOGADO
