¿Quién no ha visto en las noticias la demolición de una vivienda o los problemas de edificios que están pendiente de la orden de demolición mientras se discute su legalidad en los juzgados? Estas son situaciones que se tratan en los denominados expedientes de reposición de la legalidad urbanística.
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¿Qué es un expediente de reposición de la legalidad?
Cuando se usa el suelo o se lleva a cabo una edificación incumpliendo parcial o totalmente las normas urbanísticas, la Administración, cuando tenga constancia de ello, iniciará un expediente de reposición de la legalidad urbanística que tratará, como su nombre indica, de restaurar la legalidad adoptando todas aquellas medidas que sean necesarias, intentando, siempre que sea posible, devolverlas a su estado original.
Mediante estos expedientes la Administración actuará contra todas aquellas infracciones urbanísticas que se cometan tanto voluntariamente como por falta de diligencia. Infracciones que generalmente afectan tanto a los requisitos para la obtención de la licencia, comunicación previa o declaración responsable, como a la ejecución de las obras que están amparadas por éstas.
¿Cuándo se inicia un expediente de reposición de la legalidad?
El expediente se puede iniciar bien por la denuncia de un particular o bien porque la Administración (comunidad autónoma o local) esté desarrollando su plan de inspección o por cualquier motivo constate una infracción urbanística.
Hay que tener en cuenta que las fuerzas y cuerpos de seguridad también pueden denunciar una infracción urbanística para que se inicie un expediente de reposición y que además en materia de urbanismo existe la acción pública, con lo cual cualquier ciudadano puede denunciar una infracción urbanística.
¿Cuál es el procedimiento?
Generalmente el expediente de reposición se inicia con un Acta de inspección que tienen que realizar los inspectores urbanísticos. Suele conllevar una visita al lugar donde presuntamente existe la infracción para comprobar todas las circunstancias.
Los inspectores urbanísticos que realicen la visita tienen condición de autoridad y los datos de los que dejan constancia en el acta tienen presunción de veracidad, por lo tanto es importante que sean lo más minuciosos posibles constatando la clasificación de los terrenos, el estado de las obras, quienes son los responsables e incluso realizando reportajes fotográficos.
Una vez finalizada el acta se debe de entregar una copia bien al propietario, al promotor, al director de las obras o bien a cualquier persona que se encuentre en el lugar y esté autorizada. Evidentemente la persona que la recoja si no está de acuerdo con lo que se señala en el acta puede realizar las manifestaciones que entienda convenientes e incluso no firmarla si no está de acuerdo con ella.
Si tras estas actuaciones se considera que existe una ilegalidad urbanística se incoa el expediente para comprobar si la situación se puede legalizar o no. Dependiendo de las circunstancias se pueden adoptar medidas cautelares como paralizar la obra, precintarla, ordenar la retirada de material…etc. Las medidas cautelares se suelen adoptar cuando las obras están en curso o cuando la situación puede constituir un riesgo público.
Se dará un trámite de audiencia a los afectados para que puedan realizar alegaciones, fundamentando cómo se puede legalizar la obra en el caso de que sea así, o para que puedan probar con todos los medios que tengan a su disposición que la situación no es ilegal. En esta fase tienen una importancia fundamental los informes periciales.
Una vez realizadas las alegaciones la Administración emitirá un informe jurídico y técnico en el que se incluirán las circunstancias señaladas en informes sectoriales, en caso de que sean necesarios, es decir, aquellos que sean específicos, como pueden ser Patrimonio, Costas, Aguas…etc.
Cuando se considere que cabe la legalización se dará un plazo a los afectados para que lleven a cabo todas las actuaciones necesarias para ello. En el supuesto de que no quepa la legalización, se decretará la demolición de la obra o la inutilización de la edificación y en el caso de que la ilegalidad haya prescrito se declarará lo que se denomina como “fuera de ordenación”.
El acuerdo de demolición se debe notificar al afectado y en el caso de que no proceda a demoler voluntariamente se le otorgará trámite de audiencia para que realice alegaciones. Si tras la resolución de este trámite sigue sin efectuarse la demolición finalmente lo hará la Administración imponiendo además las multas correspondientes.
En que podemos ayudarle
La normativa urbanística es muy amplia y especifica puesto que la regulación corresponde fundamentalmente a las Comunidades Autónomas y a los Ayuntamientos. Si a esto le sumamos toda la información técnica que se necesita para la realización de determinadas obras o intervenciones urbanísticas, nuestro consejo es que tenga asesoramiento jurídico desde el inicio de la tramitación de cualquier actuación urbanística.
Desde Caruncho, Tome & Judel además de contar con técnicos especializados de confianza, coordinamos sus indicaciones con la normativa jurídica a aplicar, pudiendo asesorar tanto en la petición de la tramitación de la licencia, comunicación previa o declaración responsable; en las alegaciones de todas las fases del expediente de restauración de la legalidad como en la oposición a la orden de demolición.
