Desde el pasado 24 de diciembre de 2009, se encuentran en vigor las modificaciones introducidas por la Ley 19/2009 de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los Edificios, con las que el Gobierno, una vez más, ha intentado poner los medios para lograr un cambio en la preferencia generalizada de la ciudadanía por la compra de vivienda en detrimento del alquiler.
A juicio de nuestros estadistas, las ventajas económicas, sociales y laborales que ofrece el alquiler son innumerables, pero creemos que lo que primero que habría que hacer es preguntarse: ¿para quien resultaban hasta ahora beneficiosas esas ventajas?, pues para aquellos inquilinos que han hecho de la mora una profesión, y no para los agónicos propietarios, que día tras día se veían imposibilitados para recuperar la posesión de sus viviendas durante interminables períodos de tiempo.
Y por eso el alquiler seguía sin ser la opción mayoritariamente escogida por la ciudadanía; de hecho, el alquiler en España representa tan sólo el 11 % del mercado de vivienda, cuando la media europea está situada en el entorno del 40 %, razón que a movido a nuestros legisladores a promulgar estas nuevas medidas de estímulo, dirigidas tanto a ayudar a las familias de menor capacidad económica y favorecer la emancipación de los jóvenes, como también, a tener por fin en consideración las necesidades de los arrendadores.
Estas medidas para favorecer a los propietarios llegan con un considerable retraso, por cuanto ya desde la entrada en vigor la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil en el año 2001, se venía haciendo patente la necesidad de agilizar la tramitación de los juicios verbales en materia de arrendamientos, necesidad que a lo largo de los últimos años se ha tratado de paliar con sucesivos parches -Ley 23/2003 de 10 de julio, sobre Garantías en la venta de bienes de consumo y la Ley Orgánica 19/2003 de 26 de diciembre-, pero que en la practica se han demostrado ineficaces.
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Modificaciones más significativas
El artículo primero de la Ley 19/2009, que se está comentando, modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos para ampliar los supuestos en que no procede la prórroga obligatoria del contrato, mientras que el artículo segundo modifica diversos preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil con el propósito de mejorar y agilizar los procesos de desahucio:
Duración de los contratos de arrendamiento
Se estable un nuevo supuesto en que no procede la prórroga obligatoria de cinco años del contrato, de tal modo que se extiende a aquellos casos en que el arrendador tenga necesidad de ocupar la vivienda para sus familiares en primer grado, es decir, para los padres y los hijos o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial, siempre que así se haya hecho constar expresamente en el contrato, para evitar fraudes y preservar la necesaria seguridad jurídica.
A su vez, y para el caso de que requerido el inquilino con la anterior finalidad, el propietario no ocupase la vivienda en el plazo de tres meses, se dispone que el arrendatario tendrá derecho a que se le reponga en el uso y disfrute de la misma o a que se le indemnice en una cantidad igual al importe de la renta que restare por abonar hasta completar cinco años, todo ello a opción del inquilino.
Fijación de plazo para solicitar Justicia Gratuita
Con la finalidad de paliar, los abusos y mala fe con la que en la mayoría de las ocasiones se utilizaba la posibilidad de solicitar la asistencia jurídica gratuita –lo que se venía traduciendo en una sistemática suspensión de las vistas, que conllevaba aparejada una dilación de entre dos y cuatro meses, en la celebración del acto de juicio-, ahora la nueva Ley dispone que la solicitud de justicia gratuita habrá de ser presentada por los demandados dentro del plazo de tres días, a contar desde la notificación de la demanda, en caso contrario el juicio se celebrará aunque a la fecha del mismo, los Colegios Profesionales no hubiesen designado Abogado y Procurador de oficio.
Citación del arrendatario
Esta es quizás la modificación que tendrá una mayor repercusión en la práctica judicial diaria, por cuanto supondrá un notable recorte en los plazos del procedimiento.
Con anterioridad a su entrada en vigor, en los casos en que el arrendatario/demandado no era encontrado en el domicilio fijado en el contrato -casi el 90% de los supuestos-, como paso previo a la citación por edictos, se venía obligando al propietario/demandante a desplegar una ingente actividad de localización del paradero del demandado, que se traducía en una nueva demora de entre dos y cuatro meses y en la mayoría de los casos finalizaba como había empezado: obteniendo como resultado el mismo domicilio designado en la demanda.
Ahora, se establece que para el caso de que no pudiere hallarse al demandado ni efectuarle la comunicación en el domicilio designado en el contrato, se procederá, sin más tramites, a fijar la cédula de citación en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial.
Con relación al contenido de la citación, el nuevo texto establece una novedad igualmente importante, por cuanto prevé que en las mismas, además de advertirle al inquilino que si no comparece se procederá a su desahucio sin más trámite, se le cita para recibir la notificación de la sentencia dentro del sexto día siguiente al señalado para la celebración del juicio y se fija la fecha del lanzamiento sin necesidad de notificación posterior -lo que igualmente supone un evidente acortamiento de los plazos de tramitación-.
Notificación de sentencia y lanzamiento
Finalmente se pone fin a la necesidad de publicar la sentencia por edictos en un diario oficial, con los gastos y retrasos que esto conlleva. Ahora, como se ha comentado, si el arrentario/demandado no comparece en el Juzgado dentro del plazo de seis días señalado a tal efecto para la notificación de la sentencia de desahucio, ésta se le hará en el tablón de anuncios del Juzgado, pudiéndose proceder de forma automática a la ejecución de la sentencia, y al consiguiente lanzamiento de la vivienda en la fecha que se haya señalado en la citación al demandado, con expresa derogación de los plazos de espera para ejecución previstos en el antiguo artículo 548 de la LEC.
Conclusiones
El nombre popular de la ley y los comentarios acerca de su contenido en los medios de comunicación no deben llevarnos a engaño. Aunque se mejora en muchos aspectos la regulación actual, no se conseguirá el desahucio de una forma tan rápida como para pensar que en unos días o en pocas semanas tendremos libre la vivienda, por cuanto las mencionadas modificaciones se ven obstaculizadas con la falta de medios materiales y humanos en los juzgados, que en algunos casos y dependiendo del Juzgado al que haya sido turnada la demanda, pueden suponer importantes desfases en la tramitación.
El efectivo desalojo sigue tardando una media de entre cuatro y seis meses, -en algunos casos, en función del Juzgado de turno, podría incluso elevarse hasta los ocho meses, períodos todos ellos muy alejados de los dos meses que se preveían con la reforma que entró en vigor el 24 de diciembre del año pasado, y que en el futuro y en atención a los importantes recortes de personal y de medios de transporte que están sufriendo las comisiones judiciales, podrían dilatar aún más los procedimientos.
Si lo que de verdad se pretendía era animar el mercado de viviendas de alquiler, fomentando la confianza de los potenciales arrendadores, se nos antojan otra serie de medidas que si podrían resultar verdaderamente efectivas, como por ejemplo la creación de un Registro de Inquilinos condenados por falta de pago, que permitiría expulsar del mercado a aquellos que han hecho de la morosidad una forma de vida; o el atribuir a la Policía Local facultades para sustituir a las comisiones judiciales en el desalojo de viviendas.
FERNANDO BOLÓS
Abogado
