El derecho conocido comúnmente con el término multipropiedad o tiempo compartido -timeshare-, ha sido regulado por la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre Derecho de Aprovechamiento por Turno de Bienes Inmuebles de Uso Turístico y Normas Tributarias, de gran importancia y repercusión social en España, al ser el segundo país del mundo, después de EEUU, en número de complejos turísticos explotados mediante este sistema.
Esta Ley viene a cubrir una sentida, pero en realidad inexistente laguna legal en el ordenamiento jurídico español. Y decimos sentida porque poco después de empezar a utilizarse esta figura en España, hace ya algunos años, se fue extendiendo de forma general la idea de que la legislación existente era insuficiente para regular adecuadamente este nuevo derecho, cuando lo cierto era que su configuración jurídica estaba perfectamente delimitada, careciendo únicamente de algunas medidas que garantizasen su efectivo disfrute y evitaran los abusos que en ocasiones se daban entre los consumidores.
Al frente de esta preocupación por la protección de los consumidores, se encontraba la Unión Europea, que tras varios intentos y con este objeto, dictó el 26 de Octubre de 1.994, la Directiva 94/47/CE, «relativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido».
Con la aprobación de la Ley 42/98 se efectúa la transposición de esta Directiva a la legislación española, y se completa la regulación existente en esta materia, concretada hasta este momento en la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 4 de Marzo de 1.993, y en las normas generales del Código Civil relativas, sobre todo, al principio de autonomía de la voluntad consagrado en el artículo 1.255.
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Objeto
El artículo primero de la Ley define el derecho de aprovechamiento por turno, como aquél «que atribuye a su titular la facultad de disfrutar, con carácter exclusivo, durante un período específico de cada año, un alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio en el que estuviera integrado, y que esté dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado al efecto, y el derecho a la prestación de los servicios complementarios».
Con la nueva regulación, la Ley pretende evitar en la medida de lo posible la dispersión de este tipo de aprovechamientos, y lo hace permitiendo que éstos sólo puedan constituirse sobre un edificio, conjunto inmobiliario o sector de ellos arquitectónicamente diferenciado, fijando como requisito indispensable que dispongan de al menos diez alojamientos, aunque alguno de ellos esté sujeto a otro tipo de explotación turística.
Junto a esta pretensión se encuentra la de intentar dotarlo de una cierta estabilidad, lo que se demuestra con el hecho de que la Ley fije límites temporales. A partir de ahora, la duración del régimen no podrá ser inferior a 3 años ni superar los 50 años, el período anual de aprovechamiento habrá de ser siempre superior a siete días seguidos, y en todo caso, dentro de un mismo régimen todos los turnos tienen que tener la misma duración. Hay que tener en cuenta, sin embargo, que en cada alojamiento habrá de dejarse libre un período nunca inferior a una semana para llevar a cabo posibles reparaciones, limpieza u otros menesteres.
Constitución
Aunque en la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado ya se apuntaba como presupuesto de validez del régimen de aprovechamiento por turno, el que se hubiese formalizado en escritura pública y que figurase inscrita en el Registro de la Propiedad, la Ley añade algunos requisitos previos: que la conclusión de la obra esté inscrita en el Registro de la Propiedad; que se hayan obtenido las oportunas licencias -de actividad turística, de apertura, de primera ocupación, de servicios accesorios y zonas comunes-; que se haya celebrado un contrato con una empresa de servicios -encargada de prestar los servicios comunes, salvo que el propietario haya decidido asumirlos directamente-; y por último que se hayan concertado los seguros que exige la Ley -para cubrir los daños causados durante la promoción y total transmisión de los derechos de aprovechamiento por turno, la responsabilidad civil en que puedan incurrir los ocupantes de los alojamientos derivada de su utilización, los incendios y otros daños generales del edificio-.
Una vez se hayan cumplido estos requisitos ya se puede constituir el régimen de aprovechamiento por turno. Para ello se otorgará la correspondiente escritura pública y se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Conviene tener presente que en el Registro no sólo se presentará la escritura sino también el contrato celebrado con la empresa de servicios y los contratos de seguros mencionados.
Condiciones de promoción y transmisión
La Ley dedica una sección a regular las condiciones de promoción y transmisión, que en esencia coinciden con las normas contenidas en la Directiva comunitaria.
Dentro de estas condiciones destaca la prohibición de que se transmita un derecho de aprovechamiento por turno con la denominación de multipropiedad o cualquier otra que contenga la palabra propiedad.
Al margen de esta pequeña prohibición, esta sección incide especialmente en el derecho de información que asiste a los consumidores. Así, se impone al propietario, empresa promotora o cualquier persona física o jurídica que se dedique profesionalmente a la transmisión de este derecho, la obligación de editar un documento informativo completo y minuciosamente detallado, que habrá de entregarse gratuitamente a cualquier persona que solicite información, con la garantía de que la oferta que contenga es vinculante para el vendedor. Además, por si esto no fuera suficiente, los contratos necesariamente deberán contener una serie de extremos tales como la fecha de celebración, los datos de la escritura reguladora del régimen, incluidos los de su inscripción en el Registro de la Propiedad, la descripción del edificio, el precio, duración, derechos que asisten al adquirente, etc..
En el caso de que se omita alguna de las menciones que debe contener el contrato, o la información recibida por el adquirente hubiera sido insuficiente, éste puede resolver el contrato en el plazo de tres meses desde la fecha de su celebración. Y lo que es más importante, también se le concede un plazo de diez días al adquirente para desistir del contrato, sin que sea preciso que exista una causa justificada o explicación razonable, basta con que así lo quiera.
Tratamiento Fiscal
Por último, en su ya demostrado afán de protección a los consumidores, la Ley se ocupa de introducir distintas normas tributarias tendentes a equiparar, fiscalmente hablando, a los titulares de estos aprovechamientos con los titulares de otros tipos de derechos de utilización de inmuebles a tiempo parcial, tratando de evitar con ello las discriminaciones fiscales existentes entre ambos clases de titularidad.
Concretamente, se establece que en el Impuesto sobre el Patrimonio la valoración del derecho se efectuará por el precio de adquisición, se generaliza la aplicación del tipo reducido al 7% en el Impuesto sobre el Valor Añadido; y finalmente, en el ámbito del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados se fija como tipo de gravamen el 4%, que es el que se aplica a la transmisión de derechos de carácter personal.
En definitiva, las favorables medidas fiscales aplicables al derecho de aprovechamiento por turno y las nuevas garantías con las que van a contar los usuarios, hacen más que probable una considerable proliferación de este sistema de explotación turística
