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Los defectos de cabida en la venta de inmuebles
Publicado en la Revista n º 21, de la Asociación de Promotores Inmobiliarios -APROINCO-, de fecha diciembre de 1.998.
La venta de pisos y locales comerciales por parte de las Empresas Promotoras antes de su efectiva construcción, puede originar al finalizar el proceso constructivo una diferencia entre la cabida consignada en el contrato de venta y la real del inmueble, que puede derivar de múltiples causas ajenas a la intención y actividad de las propias Empresas Promotoras.
Esta diferencia o defecto de cabida en los inmuebles vendidos, tienen distintas consecuencias según se analicen las normas del contrato de compraventa de inmuebles o las normas de la compraventa en general.
Consecuencias de tipo especifico
Hay que distinguir entre las dos modalidades que puede presentar la compraventa de inmuebles, pues las soluciones son distintas según nos encontremos ante una venta con expresión de la cabida del inmueble a razón de un precio por unidad de medida o ante una venta a precio alzado o como cuerpo cierto, sin referencia a la superficie.
En la compraventa realizada por unidad de medida
Si la cabida resulta inferior a la pactada, el comprador puede exigir que le sea entregado todo cuanto se haya expresado en el contrato. En caso de que esto no fuese posible podrá optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato, si bien la rescisión sólo resulta posible si la diferencia no baja del 10%.
Si resulta una cabida superior a la pactada, el comprador está obligado a pagar el exceso de precio si la diferencia no supera el 5% de la superficie estipulada. En caso de que ese porcentaje fuese superado podrá optar entre pagar el exceso o desistir del contrato.
En la compraventa realizada a precio alzado
La mayor o menor cabida resultante no da lugar a alteración alguna en el precio. Así lo dispone el art. 1.471.11 del C.C. que señala textualmente:»En la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo aunque resulte mayor o menor cabida de los expresados en el contrato».
Para fundamentar esta solución, la doctrina se basa en la teoría de la causa de los contratos: al tratarse de una venta realizada a precio alzado o como cuerpo cierto, la causa del contrato es la cosa vendida, independientemente de su medida o número, es decir, la cosa en cuanto se determina por los límites estipulados.
En el mismo sentido se pronuncia la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, al establecer que para determinar el objeto vendido no es preciso expresar sus dimensiones y aunque así se haga, siempre que falte la indicación del precio concreto por unidad de medida, se supone que tal individualización no ha tenido para las partes valor esencial, constituyendo simplemente una superabundancia de datos. Por eso, no puede pretenderse aumento ni disminución del precio sea cual fuere la cabida efectiva de la finca en relación con la expresada en la escritura.
Existe, sin embargo, un supuesto en este tipo de ventas a precio alzado, en el que sí cabe la posibilidad de que el comprador pida una rebaja en el precio o la anulación del contrato, que aparece recogido en el párrafo 21 del art. 1.471 del Código Civil:»…pero si además de expresarse los linderos, indispensables en toda enajenación de inmuebles, se designaren en el contrato su cabida o número, el
vendedor estará obligado a entregar todo lo que se comprenda dentro de los mismos linderos, aún cuando exceda de la cabida o número expresados en el contrato; y, si no pudiere, sufrirá una disminución en el precio, proporcional a lo que falte de cabida o número a no ser que el contrato quede anulado por no conformarse el comprador con que se deje de entregar lo que se estipuló.»
De lo anterior se desprende que si el vendedor realmente ha hecho entrega del cuerpo cierto -el inmueble-, comprendido entre los linderos que lo delimitan, no podrá el comprador hacer reclamación alguna al amparo de este artículo, aunque la cabida del inmueble resulte inferior a la indicada en un primer momento.
Consecuencias de tipo genérico
Este tipo de consecuencias se traducen en las posibilidades de reclamación con las que cuenta el comprador en virtud de la exigencia contenida en la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios de 19 de Julio de 1.984. Según lo dispuesto en esta Ley, todas las actividades de promoción, oferta, publicidad, etc., vinculan al que las realiza aunque no figuren expresamente en el contrato. De este modo, todas las características y particularidades del objeto que se entrega en la venta, en este caso los inmuebles, han de coincidir no solamente con las que se pactaron en el contrato, sino también con las que se manifestaron por cualquier otro medio en las mencionadas actividades promocionales.
Como consecuencia, cuando el inmueble que han adquirido resulta tener una cabida o superficie inferior a la indicada previamente, los compradores podrán acudir a las siguientes vías de reclamación:
- INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL: Los compradores podrían alegar la existencia de un incumplimiento contractual en base a que la obligación asumida por la otra parte contratante de entregar el inmueble, con todas las características señaladas en el momento de celebrarse el contrato, no ha sido cumplida en los términos convenidos. Esto les permitiría ejercitar la acción de tipo genérico recogida para todo tipo de contratos en el art. 1.101 del C.C. solicitando la indemnización de daños y perjuicios que, según establece el propio artículo, corresponde abonar a todo aquel que de cualquier modo incumpla las obligaciones asumidas contractualmente.
- ERROR EN EL CONSENTIMIENTO: Hay que señalar que siendo el consentimiento uno de los requisitos imprescindibles para la existencia de todo contrato, este ha de haberse prestado válidamente y, en consecuencia, es nulo el consentimiento prestado por error, violencia, intimidación o dolo.
Los compradores podrían alegar la existencia de error sobre una cualidad esencial del objeto del contrato como es la superficie o cabida del inmueble. Sin embargo, la doctrina exige que el error, para que vicie el consentimiento, recaiga sobre un dato considerado como motivo esencial del negocio y decisivo para la celebración del mismo. También la Jurisprudencia sigue este mismo criterio al establecer que el carácter esencial del error se refiere a la «finalidad del negocio», a lo que es «base, materia y motivo», o «condición esencial del contrato».
Sería necesario, por tanto, acreditar que fue la superficie concreta del inmueble lo que motivó que el comprador celebrase el contrato de compraventa y la existencia de un error en el sentido indicado para poder anular el contrato al amparo de lo establecido en el art. 1300 del Código Civil. Esto no sería muy viable, sobre todo si nos encontramos ante la denominada venta a precio alzado o de cuerpo cierto.
Existencia de vicio o defecto en la cosa vendida
Además de tener que entregar la cosa al comprador, el vendedor está también obligado a su saneamiento, es decir, va a responder por los gravámenes y defectos ocultos que tenga la cosa vendida, en este caso relativo a su cabida o superficie.
Para que el vendedor tenga que responder es imprescindible que el defecto decabida cumpla con tres características: que sea oculto, que sea preexistente a la venta y que sea grave. La característica relativa a la gravedad del defecto ha de entenderse en el sentido de que haga a la cosa inservible para su uso o disminuya ese uso de tal forma que el comprador no lo hubiese adquirido o, por lo menos, no lo hubiese hecho en las mismas condiciones. Si esto se cumple, el comprador puede optar o bien por ejercitar la acción que le permita desistir del contrato con el abono de lo que pagó -acción redhibitoria- o bien exigir una rebaja proporcional del precio -acción estimatoria-.
No parece probable, a la vista de lo referido, que una defecto de cabida en el inmueble posea la entidad y cualidades exigidas para ser considerado un vicio oculto del que deba responder el vendedor por su obligación de saneamiento. Aunque, en definitiva la gravedad del defecto será apreciada judicialmente por los Tribunales en cada caso concreto, ante la dificultad de probar el elemento subjetivo de la intención en que se basa.
Por último, hay que señalar que al ser la Empresa Promotora quien decide, programa, impulsa y financia las obras de edificación, lo habitual será que los compradores dirijan contra esta todas las reclamaciones, con independencia de que la Empresa Promotora exija posteriormente responsabilidades al concreto profesional causante del defecto de cabida.
IGNACIO DE LA IGLESIA – CARUNCHO
ABOGADO
