El Contrato de Project Management en la Promoción Inmobiliaria

El Project Manager o dirección integrada de proyecto es una figura de origen anglosajón que ha tenido una expansión muy importante por distintos países y en diferentes sectores. En España, hasta finales de los ochenta, esta figura sólo era utilizada por algunos inversores institucionales extranjeros. A partir de entonces, el Project Management pasó de emplearse en proyectos de carácter industrial a ser exportado a proyectos desarrollados en el sector de la construcción, dada la necesidad de asegurar de algún modo, el cumplimiento de los compromisos contractuales asumidos entre los distintos agentes de la edificación involucrados en un proyecto inmobiliario. En la actualidad, el contrato de Project Management es utilizado por las grandes Empresas Promotoras en proyectos residenciales.

CONCEPTO Y FINALIDAD

La Asociación Española de Dirección Integrada de Proyectos (AEDIP) define al Project Management como el arte de dirigir los recursos humanos y materiales, a lo largo del ciclo de vida completo de un proyecto; y mediante el uso de técnicas adecuadas, conseguir los objetivos prefijados de configuración, alcance, coste, plazo y calidad, así como la satisfacción de los particulares y partes interesadas en dicho proyecto.

 De este modo, esta figura constituye un instrumento que permite a la Empresa Promotora asignar las funciones de supervisión, dirección y coordinación de un proyecto en su conjunto a una entidad, denominada Project Management. Esta entidad, mediante sus servicios, tiende a lograr el máximo control y consiguientes disminución del tiempo y los costes de ejecución de la obra, tanto a través de sus conocimientos técnicos propios como mediante sus conocimientos comerciales y del mercado o del sector del que se trate. Así, a través de esta gestión integral, la Empresa Promotora puede mantener el control necesario sobre el proyecto, pero reduciendo su participación diaria en el mismo y hasta cierto punto su grado de implicación debido a esa delegación de funciones.

Por tanto, se puede decir que la finalidad del Project Management no es otra que la de dar cumplimiento a los objetivos del proyecto –configuración, alcance, coste, plazo, calidad del mismo-, procurando lograr el máximo rendimiento de los recursos de que se dispone.

FUNCIONES Y RESPONSABILIDAD

 Entre las funciones que puede abarcar el Project Management pueden citarse las siguientes, que agruparemos en funciones básicas y funciones complementarias. En algunos proyectos sólo se apreciarán algunas de estas funciones. En los más complejos es posible llegar a apreciar la existencia de todas estas funciones.

FUNCIONES BÁSICAS:

1.- Programar y gestionar el proyecto.

2.- Coordinar los trabajos implicados en la ejecución de la obra sin asumir ninguna participación en la ejecución material de la misma.

FUNCIONES COMPLEMENTARIAS:

1.- Servicios de ingeniería: realizar estudios de viabilidad, factibilidad, de financiación, de impacto medioambiental, de mercado y establecimiento de un sistema de control de mano de obra-programas-presupuestos-planos.

2.- Tramitación del Proyecto: activación, gestión y seguimiento de las distintas licencias y permisos necesarios para la ejecución del proyecto, preparación de los documentos de licitación y, en su caso, contratación en nombre y por cuenta del cliente, de los contratistas especializados, control de materiales…..

3.- Vigilancia y supervisión técnica: valoración de los trabajos realizados conforme a los planos, la mano de obra, los materiales, examen de la calidad y cantidad de los trabajos y certificación de éstos.

4.- Gestión de construcción: dirigir los trabajos de los contratistas, mediciones, control de materiales, protección y seguridad en el trabajo, gestión de los contratos y negociación de los precios, perdidos y suministros de los contratistas.

5.- Asistencia Técnica: formación del personal y asistencia en la puesta en funcionamiento del proyecto.

En cuanto a la responsabilidad que pueda derivarse, debe tenerse presente que el Project Manager no se encuentra entre los agentes de la construcción recogidos en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), aunque desempeña funciones propias de agentes que sí menciona el texto legal: promotor, proyectista, contratista o director de obra. Por ello, las responsabilidades en que pueda incurrir el Project Manager dependerán de las funciones que asuma en cada proyecto.

VENTAJAS E INCONVENIENTES

 La principal ventaja que ofrece la figura del Project Management para la Empresa Promotora, es la de conseguir una gran adecuación del servicio requerido en el ámbito técnico a las necesidades finales del cliente. Esta modalidad proporciona a la Empresa Promotora unos medios de control del proceso de desarrollo del producto final importantes que se ven fortalecidas por los conocimientos técnicos y de mercado del Project Management. Por otro lado, esta figura permite completar la experiencia específica en proyectos singulares de algunos promotores que pueden carecer de ella.

Asimismo, el uso del Project Management reduce el coste a la vez que controla la calidad de la edificación y logra una óptima rentabilidad de la inversión. Este instrumento recoge en una única relación contractual integrada y, generalmente, con un solo interlocutor que actúa en conexión persistente con la Empresa Promotora, las diferentes fases de seguimiento del complejo proceso de gestión inmobiliaria.

En consecuencia, el Project Management ofrece en ocasiones mayores garantías y ahorro a la Empresa Promotora que la gestión directa, lo que resulta tanto más rentable económicamente cuanto más dificultoso sea el proyecto.

El mayor inconveniente que presenta esta figura es que adolece de falta de regulación, lo cual puede dificultar tanto la interpretación del contrato como la atribución de riesgos y responsabilidades para las partes.

CONCLUSIÓN

La aplicación del contrato de Project Management a la promoción inmobiliaria se traduce en la delegación, por la Empresa Promotora, en un profesional del sector inmobiliario la preparación del proyecto técnico de construcción y la realización de la gestión completa de todo el proyecto. Consistirá, por tanto, en coordinar la totalidad de los recursos humanos y materiales que intervienen en todo un proceso constructivo, con la finalidad de lograr los objetivos de configuración, alcance, plazo y calidad, establecidos en el proyecto.

Esta figura proporciona a la Empresa Promotora las siguientes ventajas: existencia de un interlocutor único y no una multitud de los mismos, un responsable directo del proyecto y un presupuesto único desde el primer momento, una reducción de costes, proporciona el control de calidad de la edificación y una óptima rentabilidad de la inversión.

Por contra, el mayor inconveniente con el que nos vamos a encontrar es su escasa regulación normativa; no existiendo, tampoco, jurisprudencia que aborde específicamente esta figura, lo cual puede proyectar cierta inseguridad acerca del criterio que seguirán los tribunales a la hora de atribuir responsabilidades. No obstante, no es descabellado pensar que, la creciente expansión del Project Management, provoque en un futuro próximo una regulación más extensa y detallada de esta figura.

PILAR FONTENLA PIÑEIRO
ABOGADA