La compraventa de viviendas «sobre plano» -también denominada «en proyecto»- y la compraventa de viviendas en construcción, utilizadas en masa desde hace décadas en nuestro país, y que suponen evidentes e innegables ventajas para las dos partes implicadas en el negocio jurídico en cuestión -por una parte, la Empresa Promotora obtiene de los futuros adquirentes, al menos una parte de los recursos financieros indispensables para acometer la costosa labor de edificación; y por otro lado, los compradores se benefician de un aplazamiento en el pago de las cantidades constitutivas de la «entrada» de la vivienda, lo que redunda en unas mayores facilidades de pago, y en último término en una mayor accesibilidad a un bien básico, como es la vivienda-, ha venido planteando, por sus propias características -compraventa de cosa futura, carente de existencia física al momento de contratar-, una serie de problemas peculiares y derivados de su propia naturaleza.
En la actualidad la preocupación se centra en el respeto a los plazos de entrega de las viviendas -en su día pactados en los respectivos contratos privados-, y en las concretas consecuencias jurídicas que haya de tener un eventual retraso en la entrega al comprador.
Obligación de Entrega de la Vivienda
Tal y como resulta de nuestro Código Civil, «por el contrato de compra y venta uno de los contratantes -en este caso, la Empresa Promotora- se obliga a entregar una cosa determinada -la futura vivienda- y el otro -comprador- a pagar por ella un precio cierto en dinero o signo que lo represente».
De acuerdo con lo expuesto, la obligación fundamental a cargo de la Empresa Promotora viene representada por la entrega de la vivienda, y el comprador viene obligado -fundamentalmente- al pago del precio de la cosa vendida.
En el caso que nos ocupa, la entrega de la vivienda -al estar meramente proyectada, o en construcción- no se produce de forma inmediata, así como tampoco se paga el precio de la misma por el comprador hasta que se produce dicha entrega. Normalmente, mediante el correspondiente contrato privado, el comprador se compromete al pago periódico, durante su construcción, de una suma determinada hasta la fecha de entrega -de ordinario, dicho compromiso se instrumenta mediante la aceptación de las correspondientes letras de cambio por los importes y con los vencimientos convenidos-, suma cuyo importe total suele corresponderse con el 20% del precio de venta, cuyo 80% restante se hará efectivo por el comprador en el momento de elevar a pública la compra-venta.
En el reiterado contrato privado de compraventa, también se fija la fecha de entrega de la vivienda, a cuyo efecto se puede acudir -teóricamente- a diferentes fórmulas, en función de la mayor o menor trascendencia que las partes concedan al plazo de entrega.
En primer término, se puede acudir al señalamiento de una fecha concreta y determinada para la entrega de la vivienda -ya sea en forma directa, por ejemplo: 31 de marzo de 2003, o indirecta, estableciendo que la entrega tendrá lugar en un plazo, por ejemplo, de 24 meses, desde la firma del contrato o, en su caso, a partir de la concesión de la correspondiente licencia municipal-, y aún dentro de esta modalidad hay que establecer una diferencia fundamental: si dicho plazo se acuerda con el carácter de esencial e improrrogable -en cuyo caso así ha de resultar del propio tenor del contrato- o no; pues tal diferencia, como se verá, es decisiva a la hora de determinar las consecuencias que haya de tener un eventual incumplimiento del plazo de entrega por parte de la Empresa Promotora.
En segundo lugar, en no pocas ocasiones se acude a la fijación de plazos aproximados de entrega, supuestos en los que del correspondiente contrato privado no resulta una fecha concreta y determinada de entrega, sino que se alude a que ésta se producirá una vez que la Empresa Promotora obtenga la licencia de primera ocupación, soliéndose introducir en el propio contrato una previsión aproximada al efecto.
Incluso en algunos casos, las Empresas Promotoras, al aludir a la entrega de la vivienda, y previniendo la posibilidad de que se pudiera producir algún retraso por causa que no les fuere a ellas imputable -fundamentalmente, derivado de la demora en la concesión de licencias por el respectivo Ayuntamiento-, presentan a la firma del comprador la concesión, en el mismo documento privado, de una prorroga para la entrega. El tiempo que haya de durar esa prórroga se fija bien en un plazo determinado -por ejemplo, tres meses-, a contar desde la fecha que se hubiese fijado inicialmente para la entrega, o se condiciona al tiempo que la correspondiente Administración Pública tarde en conceder la respectiva licencia, comprometiéndose -simultáneamente- la Empresa Promotora a realizar todas las gestiones necesarias para la agilización del trámite administrativo en cuestión y, con ello, a reducir en la mayor medida posible la duración de esa prórroga.
La utilización de estos mecanismos -tanto la subordinación de la fecha de entrega a la obtención de licencia de primera ocupación, como la concesión de prórrogas del plazo señalado inicialmente en caso de demora por causas no imputables a la Empresa Promotora- no presenta, en principio, problema alguno, siempre y cuando la respectiva Empresa Promotora haya solicitado en tiempo oportuno la correspondiente licencia y, efectivamente el retraso en la entrega de la vivienda sea imputable exclusivamente a la demora por el Ayuntamiento en la concesión de la misma. Ahora bien, tal tipo de cláusulas contractuales no serán de recibo, cuando lo que se pretenda por la Empresa Promotora sea ocultar un retraso sólo a ella imputable, que ocasionará a su vez una demora en la concesión de la respectiva licencia; en tales supuestos, realmente, lo que subyace es un incumplimiento del plazo de entrega a cargo de la Empresa Promotora y no un retraso imputable a un tercero -en este caso, el respectivo Ayuntamiento-. En definitiva, estos mecanismos son útiles y legítimos en prevención de eventuales retrasos imputables exclusivamente a terceros -una vez, la Empresa Promotora ya ha cumplido con lo que le era exigible: completa finalización de la vivienda a la fecha de entrega y haber llevado a cabo todas las gestiones oportunas, con la antelación suficiente, para que la respectiva licencia sea concedida dentro del plazo señalado-, pero no se pueden convertir en un «cajón de sastre» que sirva para ocultar todo tipo de retrasos, incluidos aquellos que únicamente derivan del mero incumplimiento de sus obligaciones por la Empresa Promotora.
En tercer lugar, se puede dar el caso -infrecuente en la práctica- de que no se haya fijado expresamente una fecha para la entrega de la vivienda, lo cual no quiere decir -lógicamente- que en el ánimo de las partes no se contemple la concesión de un plazo para el cumplimiento de dicha obligación. A tal efecto, y para el supuesto de que surgiesen divergencias entre las partes al respecto, cabría acudir los Tribunales para que, a la vista de la naturaleza y circunstancias del caso, fijen la duración del plazo a que haya de quedar sometida la entrega de vivienda en cuestión.
Por último, ha de tenerse muy en cuenta, a los efectos del señalamiento de la fecha de entrega de viviendas, la regulación contenida en el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas -cuyo artículo 5.1.5 dispone que se hará constar con toda claridad la fecha de entrega de aquellas viviendas que no se encuentren totalmente edificadas-, así como la Disposición Adicional 1ª de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, relativa a las cláusulas abusivas, que dispone que tendrán tal carácter -entre otras- las cláusulas o estipulaciones que establezcan la consignación de fechas de entrega meramente indicativas condicionadas a la voluntad del profesional -profesional, que en este caso, sería la Empresa Promotora-.
Consecuencias del Retraso en la Entrega de Viviendas
En el caso de que no se entregare la vivienda al comprador dentro del plazo pactado en su día, nos encontraríamos ante un supuesto de incumplimiento del contrato de compraventa, a no ser que dicho retraso se debiere a causas no imputables a la Empresa Promotora, que quedaría libre de responsabilidad si acredita que la demora deriva de sucesos imprevisibles o que, aun previstos, fueran inevitables -es decir, si prueba que ha concurrido un supuesto de lo que, en términos jurídicos, se denomina caso fortuito o fuerza mayor-.
En coherencia con lo expuesto, el artículo 1101 del Código Civil dispone que «quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en … morosidad…»
Si efectivamente se produce un retraso en la entrega de la vivienda -y, por tanto, un incumplimiento contractual a cargo de la Empresa Promotora-, para conocer sus específicas consecuencias ha de acudirse al respectivo contrato que vincula a las partes y a las disposiciones del Derecho Civil.
En el propio contrato se pueden preveer muy concretas consecuencias para el caso de que se produzca el reiterado retraso. Así, si las partes hubiesen convenido de forma expresa y concluyente que el plazo de entrega tiene carácter esencial e improrrogable, llegada la fecha pactada sin que se hubiese entregado la vivienda, se entiende que el contrato queda resuelto de pleno derecho, sin que quepa ya la posibilidad de que la Empresa Promotora cumpla su obligación con posterioridad. En tal caso, la parte vendedora vendrá obligada a devolver las cantidades percibidas a cuenta del precio de la vivienda, así como a indemnizar los daños y perjuicios causados al comprador.
Ordinariamente, no se atribuye al plazo de entrega el carácter de elemento esencial del contrato de compraventa, razón por la cual el retraso en la entrega de la vivienda no se presenta como un incumplimiento total, sino como un supuesto de cumplimiento defectuoso o moroso, al que se atribuyen -en principio- únicamente efectos indemnizatorios. La indemnización que proceda podrá venir concretamente prevista en el propio contrato -cuando se hubiese convenido una cláusula penal para el caso de incumplimiento o cumplimiento defectuoso de los contratantes-, o cuantificarse conforme a la norma general del artículo 1101 del Código Civil y en función de los específicos daños y perjuicios sufridos por el comprador, a consecuencia del retraso en la entrega.
De acuerdo con lo expuesto, el efecto del incumplimiento a cargo de la Empresa Promotora consistente en el retraso en la entrega de la vivienda, sería -salvo en el comentado supuesto de plazo esencial e improrrogable- de orden indemnizatorio, no constituyendo causa de suficiente entidad para dar lugar a la resolución del contrato. En tal sentido se ha venido pronunciando nuestra jurisprudencia de forma reiterada, interpretando a tal efecto los artículos 1124 y 1504 del Código Civil.
El Tribunal Supremo se ha vuelto a manifestar en este mismo sentido en Sentencia dictada el 31 de mayo de 2002, con motivo de demanda presentada por un comprador ante la negativa del vendedor a entregar la cosa vendida, mediante la que dicho comprador pretende que se declare el incumplimiento contractual a cargo del vendedor y se le condene a la entrega del inmueble al comprador, y sólo para el caso de que no fuere posible ya dicha entrega, se declare resuelto el contrato de compraventa. Resolviendo el Tribunal Supremo que -acreditada la compra, el pago por el comprador de más de la mitad del precio y la falta de entrega por el vendedor- «para que la resolución pueda ser acogida no basta un simple retraso en el cumplimiento de las obligaciones de una de las partes, sino que ha de patentizarse la existencia de una voluntad obstativa al cumplimiento de lo convenido, que por su transcendente importancia pueda justificar la resolución».
Aparte de esa voluntad manifiesta de incumplir a cargo de uno de los contratantes, también es indispensable para que proceda la resolución del vínculo contractual, que la parte que pida la resolución haya cumplido las obligaciones que le impone el contrato. Y el mismo Tribunal Supremo ha tenido ocasión de pronunciarse al respecto en relación a un contrato de compraventa de vivienda, planteándose por ambas partes -comprador y Empresa Promotora- la petición de resolución del contrato, argumentando el primero el retraso en la entrega, y la segunda la falta de pago del último de los plazos pactados con relación al precio de la vivienda.
La Sentencia en cuestión, dictada el 26 de septiembre de 2002, concluye que la Empresa Promotora no cumplió exactamente con las obligaciones que le incumbían -no entregó la vivienda en el plazo pactado- y, por tanto, no puede prosperar su acción resolutoria; afirmando que los compradores, por el contrario, si cumplieron con su obligación de pagar el precio, y que si no abonaron el plazo final -previsto para el mismo día que la entrega de la vivienda- fue porque la Empresa Promotora no había cumplido con su obligación de entregar la vivienda, con lo cual si ha de prosperar la acción de resolución ejercitada por éstos últimos. Dicho pronunciamiento se tradujo en una condena a la Promotora a pagar las sumas que le habían sido entregadas a cuenta del precio por los compradores, más el 6% de intereses de dicha cantidad desde el momento de su entrega, además de intereses y costas judiciales.
En definitiva, el retraso en la entrega de la vivienda -fuera del caso en que se haya convenido el plazo de entrega con el carácter de esencial e improrrogable-, no constituye más que un supuesto de cumplimiento defectuoso -por moroso-, cuya consecuencia no es otra, en principio, que la obligación a cargo de la Empresa Promotora de indemnizar al comprador perjudicado de los daños y perjuicios que se le hubieren causado como consecuencia de la reiterada demora.
IGNACIO IGLESIA-CARUNCHO
Abogado
