El alquiler de vivienda con opción de compra es un contrato mixto -alquiler y compraventa- que permite al inquilino vivir arrendado en la vivienda por un tiempo determinado y, finalizado ese plazo, ejercer un derecho a comprarla.
Dado que a lo largo del contrato la partes pueden llegar a ejecutar varias operaciones -formalización de la opción de compra, alquiler y ejercicio de la opción-, desde el punto de vista fiscal, para el arrendador, se generan diferentes tipos de renta.
En primer lugar, si se exige al inquilino el abono de un importe en concepto de “prima” -cantidad que ha de hacer efectiva por disfrutar del derecho de opción de compra-, se originará una ganancia patrimonial que, al no derivar de una transmisión, se integrará como renta general. Este importe se consignará en el período en el que se formalice el contrato por el importe efectivamente satisfecho -siempre que no sea inferior al valor de mercado-, y se podrán deducir los gastos y tributos que hayan sido satisfechos en la operación. Es importante destacar que, si así se pacta expresamente en el contrato, esta cantidad se podrá descontar del importe total a abonar por el inquilino beneficiario de la opción cuando se formalice, en su caso, la compraventa.
El ingreso procedente del alquiler de la vivienda generará para el arrendador un rendimiento del capital inmobiliario. La cuantificación de dicho rendimiento se obtendrá restando de los ingresos determinados gastos (IBI, tasa de recogida de basuras, gastos de reparación etc.), y aplicando sobre esta cantidad una reducción del 60%.Por último, cuando se ejercite la opción de compra, se originará una ganancia o pérdida patrimonial. La venta se realizará por el precio acordado y, si así ha sido pactado, se descontarán las rentas del alquiler pagadas hasta el momento y el importe pagado en concepto prima de la opción de compra. Además, en caso de que exista una fianza por incumplimiento de las obligaciones del contrato y esta sea ejecutada por el arrendador, tributará como ganancia o pérdida patrimonial, no pudiéndose descontar del precio de venta.
En definitiva, el arrendamiento con derecho a compra, puede constituir un instrumento útil, en cuanto permite al inquilino disfrutar de la vivienda desde el primer momento y, además, en caso de llegar a ejercer el derecho a comprar, amortizar con el importe abonado en concepto de rentas parte del precio final de compra, así como disponer de un plazo para aumentar los ahorros con los que hacer frente a la hipoteca y a los gastos de adquisición del inmueble.
