¿Compartes la propiedad de un bien con otras personas y ya no quieres seguir haciéndolo? Ya sea una vivienda heredada, una propiedad compartida con tu expareja o una inversión conjunta, la ley te permite salir de esa situación.
La división de la cosa común es el mecanismo que ofrece nuestro ordenamiento jurídico para poner fin a una copropiedad, incluso sin acuerdo entre todos los copropietarios.
A continuación, te explicamos en qué consiste esta acción legal, en qué casos se aplica, qué límites existen y cuáles son las alternativas posibles.
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¿Qué es la división de cosa común?
La división de cosa común es una facultad legal que tiene cualquier copropietario para solicitar que se disuelva una comunidad de bienes. Está regulada en el artículo 400.1 del Código Civil, que establece:
“Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.”
En otras palabras, nadie puede ser forzado a seguir compartiendo un bien si no lo desea. Y lo más importante, no es necesario alegar una causa específica, ni demostrar que existen razones justificadas. Basta con la voluntad de uno solo de los copropietarios para solicitar la división en cualquier momento.
¿Qué situaciones pueden requerir la división de la cosa común?
Hay muchas circunstancias en las que puede surgir una copropiedad que con el tiempo se vuelve insostenible, o no resulta conveniente para quienes forman parte de ella. Algunas de las más frecuentes son las siguientes:
- Herencias: varios herederos reciben conjuntamente una vivienda, o un terreno, y no llegan a un acuerdo sobre su uso o reparto.
- Divorcios y separaciones: exparejas que continúan siendo copropietarias de varios bienes y uno de ellos desea salir de la titularidad.
- Inversiones conjuntas: socios que compraron un bien para invertir, pero desean liquidar su parte.
- Adquisiciones familiares o entre amigos: compras compartidas sin una asignación clara de uso o propiedad individual.
- Donaciones realizadas en favor de varios beneficiarios.
En todos estos supuestos, si no hay una distribución concreta de las partes del bien, cualquier copropietario puede iniciar la acción de división.
¿Cuándo no es posible solicitar la división de la cosa común?
Aunque este derecho es muy amplio, existen límites legales y situaciones específicas en las que no se puede ejercer de forma inmediata:
1. Pacto de no división
Los copropietarios pueden acordar voluntariamente mantener el bien indiviso por un tiempo limitado. El Código Civil en su artículo 400 apartado segundo permite este pacto, siempre que no supere los diez años, aunque puede prorrogarse por acuerdo unánime de las partes.
2. Cuando la división inutiliza el bien
El artículo 401 del Código Civil establece que no se puede solicitar la división si al hacerlo el bien quedaría inservible para el uso al que está destinado. Por ejemplo, dividir físicamente una vivienda unifamiliar podría ser inviable.
¿Qué ocurre si el bien es indivisible?
Cuando el bien en común no puede dividirse sin perder su utilidad o valor – por ejemplo, una casa o un coche – este se considera indivisible. En estos casos, la ley establece otras vías para extinguir la copropiedad.
Las principales opciones son:
- Venta del bien y reparto del precio: Es la solución más común. El bien se vende (de mutuo acuerdo o, si es necesario, en subasta pública) y el dinero se reparte entre los copropietarios en función de sus cuotas.
- Adjudicación a uno de los copropietarios: Uno de ellos puede quedarse con el bien y compensar económicamente al resto, evitando así la venta a terceros.
¿Qué procedimiento establece la ley para llevar a cabo la división?
El procedimiento para dividir la cosa común varía dependiendo de si hay o no acuerdo entre los copropietarios.
En caso de que haya acuerdo:
- Pueden acudir juntos a un notario para formalizar la extinción del condominio.
- Si el bien es divisible, se asigna una parte concreta a cada titular.
- Si no lo es, pueden acordar su venta o adjudicación a uno de ellos con compensación económica.
En caso de que no haya acuerdo:
Cuando no existe consenso, cualquier copropietario puede acudir al juzgado e interponer la acción de división de cosa común. En este caso, el juez decidirá:
- Si el bien puede dividirse físicamente, se ordenará la división material (generalmente, con la intervención de peritos).
- Si no se puede dividir, se ordenará su venta, normalmente mediante subasta pública.
Alternativas extrajudiciales: arbitraje y amigables componedores
El artículo 402 del Código Civil permite que las partes nombren árbitros o amigables componedores, que son terceros imparciales encargados de proponer o decidir cómo repartir el bien.
En conclusión
La copropiedad de un bien, aunque útil en determinados momentos, puede volverse insostenible o generar tensiones con el paso del tiempo. Frente a esa situación, el ordenamiento jurídico español ofrece una respuesta clara: el derecho de todo copropietario a poner fin a la comunidad cuando así lo desee.
La división de la cosa común puede realizarse de mutuo acuerdo o, si no es posible, por vía judicial. La ley prevé múltiples soluciones, como la venta del bien o la adjudicación a uno solo de los titulares. Incluso existen mecanismos alternativos como el arbitraje para resolver este tipo de conflictos.
Abogados División cosa común
En definitiva, si compartes un bien y quieres salir de esa situación, la ley te respalda. Contar con el asesoramiento adecuado desde el principio marca la diferencia. Desde nuestro despacho te ayudamos a encontrar la mejor solución y a lograr una solución rápida y eficaz.
