Lo primero a tener en cuenta es que los alquileres se computan como rentas de capital inmobiliario, su rendimiento irá integrado en la base general del IRPF, junto con el resto de rentas.
¿Cómo calculo el beneficio obtenido por el piso alquilado?
A la hora de declarar, habrá que calcular el beneficio obtenido, de forma que a los ingresos le restaremos todos aquellos gastos necesarios para la obtención de dicho alquiler, siempre y cuando se puedan justificar mediante factura o recibo.
Para determinados gastos existen una serie de limitaciones: los intereses de la hipoteca -en el caso de que haya financiado el piso- o los gastos de reparación y conservación –pintura o reparación de ascensores- se podrán incluir con el límite del importe del alquiler. El exceso se podrá compensar en los cuatro años siguientes, si el piso sigue alquilado.
Existen otros gastos en los que no opera esta limitación: gestión de la inmobiliaria, IBI, comunidad, seguro de la vivienda y amortización del inmueble. Además, en el caso de morosidad, podrá incluir como gasto las rentas no percibidas que tengan una antigüedad superior a seis meses contados desde el 31 de diciembre.
Diferencias entre alquilar un piso como vivienda habitual o para uso vacacional al pagar el IRPF
Una vez calculado el beneficio, comienzan las diferencias de tratamiento:
- En los alquileres destinados a vivienda habitual, existe una reducción del 60%, tributando el 40% del beneficio obtenido. Esta reducción solo se podrá aplicar en el momento de realización de la declaración, por tanto, si no se hubiese presentado la declaración -estando obligado-, o se hubiese presentado sin incluir el rendimiento del alquiler -siendo la AEAT quien regulariza esta situación-, habrá perdido tal reducción, según la interpretación de la norma por la AEAT, sin embargo esta interpretación ha generado muchas discusiones y en estos momentos está pendiente de resolverse en casación por el Tribunal Supremo.
- Tratándose de segundas residencias -alquiler durante el curso escolar a los estudiantes- y para pisos de uso turístico o vacacional, se tributará por la totalidad del beneficio. Si la vivienda no ha estado alquilada durante todo el año, habrá que incluir los gastos en proporción al tiempo que haya estado ocupada; además habrá que imputar una renta por el período que la vivienda haya estado vacía.
Dado que los pisos dedicados a alquiler vacacional tienen una renta mayor y que estamos ante un impuesto progresivo -se paga más cuanto más se gana-, habrá que ver la incidencia que tiene la diferencia entre la renta obtenida por alquiler de uso vacacional y el destinado a vivienda, y comprobar si sigue siendo beneficioso el alquiler vacacional, a pesar de la diferencia de tributación -en ocasiones la mayor renta obtenida se ve absorbida por la mayor tributación-, a través de un profesional que le asesore en la toma de la decisión.
