El Tribunal Supremo frena los desahucios con menos de 12 meses de impago.

Tras meses de espera, y una vez resuelta la cuestión planteada al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), el Tribunal Supremo fija el criterio a seguir en ejecuciones de hipotecas cuando la cláusula de vencimiento anticipado se declare nula.

¿Qué es el vencimiento anticipado?

Se trata de una cláusula que tiene como finalidad que la relación contractual finalice antes de la fecha prevista por las partes por el incumplimiento de una de ellas de cualquiera de sus obligaciones.

En concreto, las cláusulas de vencimiento anticipado insertadas en los contratos de préstamo hipotecario, suponen que en caso de que el hipotecado dejara de pagar las cuotas del préstamo, el banco se reserva el derecho a resolver la operación y exigir la devolución de la totalidad del préstamo pendiente.

¿Por qué el vencimiento anticipado es una cláusula abusiva?

Este tipo de cláusulas han sido declaradas nulas por la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 23 de diciembre de 2015, ya que en su mayoría permitían a la entidad bancaria aplicar el vencimiento anticipado de la operación con independencia de la cuantía impagada, es decir, incluso por el impago de un plazo o debiendo un solo euro, y por tanto acudir al tan temido procedimiento de ejecución hipotecaria, lo cual resulta desproporcionado y entraña un grave desequilibrio en los derechos y obligaciones de las partes contrario a la buena fe.

Es más, aunque las cláusulas de vencimiento anticipado tuvieran encaje disposiciones de nuestro ordenamiento interno, ni modulaban la gravedad del incumplimiento en función de la duración y la cuantía del préstamo, ni permitían al consumidor evitar su aplicación mediante una conducta diligente de reparación.

¿Qué dijo TJUE sobre el vencimiento anticipado?

Declarada la nulidad de dichas cláusulas, el Tribunal Supremo y un Juzgado de Primera Instancia de Barcelona plantearon sendas cuestiones prejudiciales al Tribunal de Justicia de la Unión Europea relativas a los efectos de la nulidad de las cláusulas de vencimiento hipotecado, pues eliminadas del contrato surgieron serias dudas sobre la continuidad de la ejecución hipotecaria, y en caso de no ser posible se valoraron las consecuencias que tendrían para los consumidores la reclamación de las hipotecas por las vías jurídicas alternativas, consideradas por el TS más perjudiciales para los consumidores.

En respuesta a las consultas planteadas, el TJUE dicto Sentencia con fecha de 26 de marzo de 2019, concluyendo que las cláusulas de vencimiento anticipado no podrán mantenerse parcialmente pues se menoscabaría directamente el efecto disuasorio, es decir, si una cláusula es abusiva ha de expulsarse en su totalidad del contrato teniéndola por no puesta.

No obstante, consideró que en los casos en los que el contrato no pudiese subsistir eliminada la cláusula abusiva, debiendo por tanto ser anularlo en su totalidad exponiendo al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales, el juez nacional podría suprimir dicha cláusula abusiva sustituyéndola por la nueva redacción de la disposición legal que inspiró dicha cláusula.

El nuevo criterio del Tribunal Supremo sobre el Vencimiento Anticipado

En aplicación de la jurisprudencia del TJUE –en la STJUE de 26 de marzo de 2019 y los autos de 3 de julio de 2019- el Tribunal Supremo dictó Sentencia el 11 de septiembre de 2019, en la que concluye finalmente que la hipoteca no puede subsistir sin la cláusula de vencimiento anticipado, es decir, la supresión de la cláusula que sustenta la garantía causaría la nulidad total del contrato.

En esta línea, el Alto Tribunal Nacional considera que la nulidad de todo el contrato de préstamo hipotecario expondría al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales, como puede ser la obligación de devolver la totalidad del saldo vivo del préstamo, la pérdida de las ventajas previstas en la ejecución hipotecaria o el riesgo de la ejecución de una sentencia declarativa.

Por ello, con la finalidad de evitar las graves consecuencias que tendrían para los consumidores la nulidad total del contrato, el TS opta en su sentencia por acogerse a la posibilidad expuesta por el TJUE consistente en sustituir la cláusula abusiva por la disposición legal que la inspiró, por lo que, dado el momento actual, tiene en cuenta la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), más beneficiosa para el consumidor. En virtud de ello, el TS fija los siguientes criterios a seguir en las ejecuciones hipotecarias en las que no se haya entregado el inmueble al Banco:

• Se sobreseerán los procesos en que el préstamo se dio por vencido antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013.
• En los procesos en que el préstamo se dio vencido después de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, caben dos opciones:
  • si el incumplimiento del deudor no reúne los requisitos de gravedad y proporcionalidad deberán ser sobreseídos.
  • si el incumplimiento del deudor reviste la gravedad prevista en la LCCI, podrán continuar su tramitación.
• El sobreseimiento de los procesos no impedirá una nueva demanda ejecutiva basada en la aplicación de LCCI.

La gravedad mencionada por el Tribunal Supremo, viene estipulada en la Ley de contratos de crédito inmobiliario, siendo necesario para apreciarla los siguientes requisitos:

• Si el impago se produce durante la primera mitad del préstamo habrá de ser igual a 12 cuotas o el 3% del capital prestado.
• Si el impago se produce durante la segunda mitad de la duración de la hipoteca habrá de alcanzar un total de 15 cuotas o el 7% del capital prestado.

En definitiva, las ejecuciones hipotecarias en curso en las que no se haya entregado todavía el inmueble al Banco serán sobreseídas si no se han alcanzado las 12 cuotas de impago.