El nuevo Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, establece medidas que facilitan en algunos supuestos el acuerdo entre propietario e inquilino de un local comercial para rebajar el peso de la renta del alquiler durante el periodo vigente del estado de alarma.
Existen dos posibilidades, en función del tipo de arrendador:
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Que el arrendador sea una empresa, una entidad pública o un gran tenedor
La norma ya en vigor establece que, cuando la ARRENDADORA fuese UNA EMPRESA O ENTIDAD PÚBLICA Ó UN GRAN TENEDOR, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos o una superficie construida de más de 1.500 m2, y si no hay un acuerdo entre las partes para la reducción temporal de la renta o una moratoria en el pago de la misma, la arrendataria de un contrato de arrendamiento de local que cumpla los requisitos previstos en el artículo 3 del Real decreto-ley, podrá optar por una de las siguientes alternativas:
- Solicitar antes del 31 de enero de 2021 de la persona arrendadora una reducción del 50% de la renta durante la vigencia del estado de alarma, que podrá extenderse durante las mensualidades siguientes hasta un máximo de 4 meses.
- Solicitar una moratoria en el pago de la renta durante la vigencia del estado de alarma y que podrá extenderse durante las mensualidades siguientes hasta un máximo de 4 meses.
El arrendador (propietario) deberá comunicar expresamente su decisión a la arrendataria (inquilina), en el plazo máximo de siete días hábiles desde que la arrendataria le haya formulado su solicitud y a partir de la siguiente mensualidad arrendaticia al fin de ese plazo, se aplicará automáticamente la medida elegida por el arrendador o, en ausencia de respuesta, se aplicará la solicitada por el arrendatario.
Que el arrendador no sea un gran tenedor
En los contratos cuyo ARRENDADOR NO SEA UN GRAN TENEDOR como la mayoría de los casos- se faculta a la parte arrendataria (inquilino) a solicitarle, antes del 31 de enero de 2021, el aplazamiento temporal del pago de la renta siempre que no hubieran pactado una rebaja o aplazamiento con anterioridad.
Sin embargo, no se establece la obligación de aceptación de la propuesta del arrendatario por parte del arrendador, sin que tan siquiera se haya previsto la obligatoriedad de contestar a la petición en un determinado plazo o unos efectos ante la falta de esa respuesta.
¿Cuáles son los requisitos para Pymes y Autónomos?
Podrán acceder a las medidas previstas los trabajadores autónomos y pymes arrendatarios de locales cuando cumplan los siguientes requisitos:
Requisitos para Autónomos
En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el TRABAJADOR AUTÓNOMO:
- Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
- Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
- En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Requisitos para Pymes
En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una PYME:
- Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio.
- Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
- En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
¿Cómo acreditar los requisitos?
Se acreditará por la persona arrendataria (inquilino) ante la arrendadora mediante la presentación de la siguiente documentación:
- La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, sobre la base de la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
- La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o por la entidad competente para tramitar el cese de actividad extraordinario regulado en el artículo 17 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
Exclusión de la aplicación de la medida
Quedan excluidos de la aplicación de la medida a arrendadores incursos en concurso de acreedores.
Lo dispuesto en el artículo 1 no resultará de aplicación cuando la persona arrendadora se encuentre en concurso de acreedores o cuando, como consecuencia de la aplicación de las medidas previstas en dicho artículo, el arrendador se encuentre en probabilidad de insolvencia o ante una insolvencia inminente o actual, de acuerdo con lo establecido en el Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal.
