Ley antidesahucios (III): Principales reformas de la ejecucion hipotecaria
Las principales novedades introducidas en el procedimiento de ejecución hipotecaria por la Ley Antidesahucios (Ley 1/2013, de 14 de mayo), aunque son un poco áridas para su lectura, son interesantes conocerlas por los cambios que han introducido, que si bien no llegan a reconocer la dación en pago, como exigían las Plataformas de Afectados por las ejecuciones hipotecarias, sin han introducido mejoras muy importantes a la situación anterior.
Estas modificaciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil se pueden resumir en las siguientes:
1.- En el supuesto de subasta y adjudicación de la vivienda habitual hipotecada, y si el remate aprobado –lo que obtiene el banco de la subasta de la vivienda-, fuera insuficiente para lograr la completa satisfacción de la deuda del banco ejecutante – que es la situación más habitual-, la ejecución por el resto de la cantidad adeudada, se ajustará a las siguientes especialidades:
a) El deudor demandado-ejecutado quedará liberado del resto de la deuda si su responsabilidad queda cubierta -en el plazo de cinco años desde la fecha del decreto de aprobación del remate o adjudicación de la subasta-, por el 65 % de la cantidad total que entonces quedara pendiente, incrementada exclusivamente en el interés legal del dinero hasta el momento del pago. Quedará liberado en los mismos términos si no pudiendo satisfacer el 65 % dentro del plazo de cinco años, satisficiera el 80 % dentro de los diez años siguientes.
De no concurrir las anteriores circunstancias, podrá el acreedor reclamar la totalidad de lo que se le deba según las estipulaciones contractuales y normas que resulten de aplicación.
b) En el supuesto de que se hubiera subastada la vivienda y aprobado el remate o la adjudicación en favor del banco ejecutante -o de aquél a quien le hubiera cedido su derecho- y éstos, o cualquier sociedad de su grupo, dentro del plazo de 10 años desde la aprobación, procedieran a la venta de la vivienda, la deuda remanente que corresponda pagar al deudor demandado-ejecutado en el momento de la enajenación se verá reducida en un 50 % de la plusvalía obtenida en tal venta -para cuyo cálculo se deducirán todos los costes que debidamente acredite el banco ejecutante-.
Es decir, se facilita que los deudores hipotecarios que han perdido su vivienda habitual en una ejecución hipotecaria puedan quedar liberados parcialmente de su responsabilidad si la hacen efectiva dentro de determinados plazos, así como que puedan beneficiarse de una ulterior venta de su vivienda por la entidad financiera que se la adjudica, reduciendo parcialmente la deuda de acuerdo con la plusvalía que se obtenga en la venta.
2.- Para adjudicarse el inmueble, la mejor postura en la subasta ha de ser igual o superior al 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta -cuando en la normativa anterior era suficiente una postura del 60% e incluso con anterioridad fue de un 50%-, y en caso de subasta sin postor el banco acreedor sólo se podrá adjudicar la vivienda habitual del deudor por ese mismo valor del 70%.
3.- Se exige que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 % del valor señalado en la tasación realizada conforme a la legislación aplicable.
4.- La ejecución sólo se podrá iniciar al tercer vencimiento impagado –tercera mensualidad-, y aún en ese caso, el deudor podrá, aun sin el consentimiento del acreedor, liberar el bien mediante el pago-consignación de la cantidad exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la demanda; incrementada, en su caso, con los vencimientos del préstamo y los intereses de demora que se vayan produciendo a lo largo del procedimiento.
5.- Se introduce como motivo formal para la oposición a la ejecución hipotecaria el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible. –tal y como ya se expuso y desarrolló en un anterior artículo de este blog-.
En fin, una nueva normativa que no acabará con las críticas a las ejecuciones hipotecarias de los bancos, ni a los desahucios que en la mayoría de los casos tienen como consecuencia, pero hay que reconocer que el conjunto de cambios en este aspecto concreto de la reforma ha mejorado sensiblemente la situación precedente, al igual que el resto del contenido de la Ley Antidesahucios.
Ignacio de la Iglesia-Caruncho. Abogado
CARUNCHO, TOME & JUDEL. Socios de HISPAJURIS
