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Las construcciones extralimitadas: La Accesión Ivertida
Publicado en la Revista n º 10, de la Asociación de Promotores Inmobiliarios -APROINCO-, de fecha diciembre 1.995.
En el Derecho español, uno de los diversos modos o medios de adquirir la propiedad es a través de la institución de la accesión inmobiliaria. Esta tiene lugar cuando al construir la Empresa Promotora sobre suelo ajeno -perteneciente a un tercero-, el dueño de este suelo invadido hace suyo y absorbe dominicalmente lo construido, con la consiguiente indemnización del valor de lo incorporado al invasor de buena fe. Es un requisito imprescindible para que opere la accesión inmobiliaria el que esa construcción se levante en su integridad en el suelo ajeno.
En el caso que la invasión del suelo perteneciente a un tercero sea solo parcial, al rebasar la Empresa Promotora los linderos de su finca invadiendo la contigua sin dolo o culpa grave, este principio de la accesión industrial inmobiliaria quiebra y se invierte, dando lugar a la aplicación de las reglas de la accesión invertida.
Este supuesto de construcciones extralimitadas, donde gran parte del suelo en el que se levanta la edificación es propiedad de la Empresa Promotora invasora, se encuentra huérfano de una regulación específica en nuestro Derecho positivo, y, como en tantos otros campos de la actividad empresarial, ha tenido que ser la jurisprudencia del Tribunal Supremo la que reconoció y aplicó, dándole carta de naturaleza, la figura de la accesión invertida.
Fue la conocida Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 1.949, la primera que admitió la accesión invertida en los casos de las construcciones extralimitadas. Está sentencia rechazó otras posibles soluciones jurídicas para resolver el conflicto planteado en estos casos, entendiendo que la solución de que el dueño de cada porción de suelo lo fuese de lo edificado sobre la misma era injustificada, al formar las dos porciones del suelo un todo indivisible con lo edificado.
Requisitos de la Accesión Invertida
La buena fe de la Empresa Promotora que edifica, es un requisito imprescindible para que opere la accesión invertida y pueda adquirir la franja del predio que se ocupa. La exigencia de la buena fe tiene un doble sentido: por un lado un aspecto negativo, la Empresa Promotora ha de ignorar que el suelo sobre el que construye no le pertenece, y por otro un aspecto positivo, ha de creer que tiene derecho a utilizar el terreno donde edifica.
La mala fe no se presume nunca, habrá que probarla, pero en el caso que se demuestre la mala fe en la invasión del suelo ajeno, el art. 363 del Código Civil sanciona a la Empresa Promotora edificante con la posibilidad de que el dueño del suelo exija la demolición de lo edificado invadiendo su suelo.
Además del importantísimo requisito de la buena fe, son, también, otros requisitos indispensables para la aplicación de la figura de la accesión invertida los siguientes:
– La persona física o jurídica que adquiera el terreno por la aplicación de la accesión invertida ha de ser el propietario de lo edificado.
– La edificación tiene que haber sido construida en parte en suelo del edificante y en parte en suelo ajeno, siendo por lo tanto la invasión parcial.
– Las dos porciones del suelo sobre las que se ha construido han de formar con el edificio un todo indivisible.
– El edificio construido ha de tener una importancia y valor superior a los del suelo invadido, para reputarse como cosa principal.
Consecuencias de la Accesión Invertida
A través de la institución jurisprudencial de la accesión invertida, se le ha atribuido el carácter de principal al edificio unido al suelo, cuando por su importancia y valor exceden de los del suelo invadido, al que se considera parte accesoria de esta relación. Como consecuencia, la Empresa Promotora edificante tiene el derecho de adquirir la parte del terreno invadido, incorporando ese suelo al vuelo construido, de acuerdo al principio general del derecho de que lo accesorio sigue a lo principal.
Al dueño del suelo invadido le corresponde el derecho de compensación económica por la intromisión que sufre. Esta indemnización, como reconoce el Tribunal Supremo en Sentencia de 12 de noviembre de 1.985, comprenderá no solo el estricto valor de la franja de terreno ocupada, sino también todo el quebranto o menoscabo patrimonial que repercuta sobre el resto de la finca a causa de la segregación.
La jurisprudencia, matizando en torno a esta indemnización reparadora, declara que la misma ha de bascular entre la posible codicia del dueño del terreno, que por la constante devaluación monetaria quiera beneficiarse de la revalorización de los terrenos por encima de esa inflación retrasando la reclamación, y el injusto enriquecimiento de la Empresa Promotora, que viene poseyendo desde un principio de la invasión de la finca sin el menor disfrute del dueño de la misma. (Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de Abril de 1.988 y de 1.990)
IGNACIO DE LA IGLESIA – CARUNCHO
ABOGADO
