Garantías del Pago Aplazado en la Compra-Venta de Inmuebles

El contrato de compraventa de bienes inmuebles tiene como peculiaridad, entre otras muchas, que el vendedor en la mayoría de las ocasiones no percibe la totalidad del precio de venta en el momento de su formalización, y ello, porque normalmente, el comprador no disfruta en ese momento de la capacidad económica necesaria para hacer frente al importe íntegro a que asciende el precio de venta.

A esta característica ha de unirse la consideración del contrato de compraventa como un negocio consensual -que se perfecciona por el simple concurso del consentimiento de comprador y vendedor-, meramente obligatorio -en cuanto no crea en favor de los intervinientes un derecho real sobre el objeto de la respectiva contraprestación- y traslativo de dominio (lo cual no es incompatible con sus efectos puramente obligacionales), en el sentido de permitir el desplazamiento de la propiedad mediante el acto de la «traditio» o entrega, acto que se realiza en la práctica por el simple otorgamiento de la escritura pública y, en su caso, por la entrega de llaves.

De todo lo expuesto, se extrae la siguiente consecuencia: mientras el comprador se puede convertir en propietario de forma inmediata, el vendedor no se convierte en propietario de la parte del precio que ha sido objeto de aplazamiento. Como consecuencia, al no derivarse del contrato de compraventa una afección real sobre el inmueble objeto del mismo, si el comprador incumple su obligación de pago no haciendo efectivo el plazo o plazos pactados, el vendedor sólo podría dirigirse contra el citado bien si éste sigue permaneciendo en el patrimonio del comprador-deudor y en la medida en que no se halle gravado por un acto de éste. En caso contrario entraría en juego la norma del artículo 1.911 del Código Civil («Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros»), con el riesgo de que ese deudor carezca de bienes o éstos sean insuficientes para cobrar la deuda pendiente.

Dada la trascendencia económica y social de este tipo de contratos, se han venido articulando por nuestro ordenamiento jurídico, una serie de mecanismos en orden a garantizar el cumplimiento efectivo de las recíprocas obligaciones de cada una de las partes. Tales obligaciones objeto de aseguramiento serán, normalmente: por parte del vendedor, la de entrega del bien inmueble en la cantidad, calidad y plazo pactado y, por parte del comprador la de pago del precio ( «en dinero o signo que lo represente», de acuerdo con el artículo 1.445 del Código Civil).

Desde la perspectiva del vendedor, el aseguramiento del pago del precio aplazado a cargo del comprador es de gran trascendencia, no sólo para garantizar su equilibrio financiero, sino también en lo que se refiere concretamente a dar crédito en el tráfico mercantil y financiero a los títulos-valores, que como medio de pago del precio puedan utilizarse en las compraventas.

El aseguramiento del pago del precio aplazado en estas operaciones se puede lograr a través de dos medios esenciales:

1º.- Garantías personales: aquellas que confieren al acreedor un derecho de crédito contra un tercero, que asume la deuda junto con el deudor o en sustitución de éste.

El tipo más frecuente y conocido es la fianza. Término que en ocasiones se utiliza como sinónimo de cualquier tipo de caución o garantía, y que se define de la siguiente forma en el artículo 1.822 párrafo 1º del Código Civil: «Por la fianza se obliga uno a pagar o cumplir por un tercero, en el caso de no hacerlo éste.»

Entre estas garantías destacan aquellas en las que el fiador o avalista es una entidad dedicada a la realización de actividades financieras, y especialmente la figura del aval bancario, por la seguridad que ofrece un garante de este corte al acreedor garantizado. No obstante, se ha de poner de manifiesto que tales entidades exigen una serie de contragarantías para prestar la fianza o el aval, y que tales operaciones suponen unos costes adicionales (comisiones cobradas por las citadas entidades, impuestos derivados,…).

2º.- Garantías reales: aquellas que refuerzan la responsabilidad patrimonial genérica o universal del deudor proclamada en el precitado artículo 1.911 del Código Civil, mediante la adscripción de uno o más bienes determinados a la satisfacción preferente, mediante su valor en venta, de una determinada obligación, cualquiera que sea el patrimonio donde esos bienes se encuentren.

Se trataría de establecer una vinculación o afección de carácter real sobre el concreto inmueble objeto del contrato de compraventa del que deriva el crédito en cuestión, con la finalidad de que con independencia de las transmisiones o de los gravámenes que con posterioridad al mismo se puedan realizar por el comprador – ya propietario- , el citado inmueble responda de la parte del precio aplazado y no satisfecho.

A tal efecto se arbitran diversos medios de garantía, de entre los cuales destacan dos:

• La constitución de hipoteca que grave el inmueble en garantía del precio aplazado.
• El pacto en cuya virtud las partes acuerdan dar a la falta de pago del precio aplazado el carácter de condición resolutoria expresa.

A tales mecanismos de aseguramiento se refieren expresamente dos preceptos de la Ley Hipotecaria:

El artículo 10, que dispone: «En la inscripción de los contratos en que haya mediado precio o entrega de metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago.»

Y el artículo 11, al establecer: «La expresión del aplazamiento del pago, conforme al artículo anterior, no surtirá efectos en perjuicio de tercero, a menos que se garantice aquél con hipoteca o se dé a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita. En ambos casos, si el precio aplazado se refiere a la transmisión de dos o más fincas, se determinará el correspondiente a cada uno de ellas…»

Hipoteca

La hipoteca se conceptúa como un derecho real de garantía -de constitución registral- que recae directamente sobre bienes inmuebles, ajenos y enajenables, asegurando el cumplimiento y la satisfacción forzosa de un crédito, mediante la concesión a su titular -denominado «acreedor hipotecario»- del derecho a realizar el valor de tales bienes, que permanecen en la posesión de su propietario.

Constituida la hipoteca en garantía del precio aplazado sobre el mismo inmueble objeto de la compraventa, éste queda sujeto de manera directa e inmediata al cumplimiento de dicha obligación de pago, con absoluta independencia de quien sea el titular del bien en ese momento y de los gravámenes que con posterioridad se pudieran haber impuesto sobre el inmueble en cuestión.

Además de lo expuesto, este medio presenta tres ventajas esenciales:

• Rapidez: si la prestación del comprador se reduce única y exclusivamente al pago del precio aplazado y la incumple, el vendedor en su calidad de acreedor hipotecario podrá acudir a un procedimiento de ejecución (procedimiento del artículo 131 de la Ley Hipotecaria), que por definición carece de una fase de cognición de carácter contradictorio, lo que supone que el deudor hipotecario no tiene derecho a oponerse a dicha ejecución y sólo en casos tasados con gran rigor podrá suspender el citado procedimiento. Es decir, la opción que le resta al deudor hipotecario (o a la persona que sea poseedora del bien), aparte de hacer el pago respectivo, es la de ser sujeto pasivo de un procedimiento que finalizará con la subasta del bien inmueble, para pagar con lo obtenido al acreedor hipotecario- vendedor.
• Posesión judicial de los bienes hipotecados: que puede ser solicitada por el acreedor hipotecario.
• Posibilidad de que recaiga el gravamen hipotecario sobre un bien distinto del que es objeto del contrato de compraventa: de gran trascendencia en determinados casos, como por ejemplo, cuando es necesario que el bien comprado esté libre de toda carga para otros menesteres -solar que se pretende gravar con posterioridad para la obtención de un préstamo que financie la construcción de un edificio-, cuando el comprador pretende vender con posterioridad parte de la finca,…

En cuanto a su régimen fiscal, y más concretamente en lo que se refiere al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante I.T.P.A.J.D.) -que grava la constitución de hipotecas como derecho real de garantía- , se han de hacer brevemente las siguientes consideraciones:

• El sujeto pasivo es la persona en cuyo favor se realice el acto.
• El tipo de gravamen es del 1%.
• La base imponible viene determinada por el importe del capital garantizado (principal, intereses, costas y gastos), y si éste no constare, se determinará por el importe del principal más tres años de intereses.
• No se liquida el impuesto, por este concepto, en dos supuestos concretos:

1. Cuando la hipoteca se constituye en garantía de un préstamo, en cuyo caso el impuesto gira exclusivamente por el concepto de préstamo.
2. Cuando la hipoteca se constituye en garantía del precio aplazado en las transmisiones empresariales de bienes inmuebles -sujetas a I.V.A.- sobre los mismos bienes transmitidos.

Condición resolutoria explícita

La condición resolutoria explícita o expresa es aquella que, mediante su inclusión en el contrato de compraventa e inscripción registral, faculta al vendedor para dar por resuelto el contrato de compraventa de un bien inmueble cuando no se cumpla la obligación de pago del precio aplazado por el comprador.

A partir del momento de la inscripción de la condición resolutoria en el Registro de la Propiedad, queda protegido el vendedor de las posibles transmisiones del bien inmueble efectuadas por el comprador, así como de la constitución de otros derechos reales sobre el inmueble o de cualquier clase de gravámenes.

Si se cumple la condición resolutoria, es decir, si no se satisface el precio de la compraventa del inmueble en el plazo pactado, el vendedor podrá promover la resolución del contrato. Como ya se expuso, dicha resolución perjudicará al tercero que adquiera el bien inmueble en cuestión -ya traiga causa del comprador o de otro titular posterior-, lo cual implica la cancelación de los asientos que pudieran existir en el Registro de la Propiedad en favor de los aludidos adquirentes perjudicados por la resolución.

De acuerdo con lo expuesto, concurriendo la circunstancia objetiva de la falta de pago del precio por el comprador en el tiempo convenido y cumplimentada en forma la manifestación de voluntad anulatoria por parte del vendedor, se produciría de forma automática el efecto pactado de la resolución del contrato. Sin embargo, la Jurisprudencia -ya desde la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de Marzo de 1.959- ha venido matizando dicho automatismo, hasta llegar prácticamente a desvirtuar dicho efecto, y si el comprador en el momento del requerimiento resolutorio muestra su disconformidad, el vendedor se verá obligado a acudir a la vía judicial, con lo que ello supone de retraso e incertidumbre en cuanto al resultado del respectivo pleito.

Por contra, en el supuesto de haberse pagado el precio en su totalidad, la garantía queda extinguida, pero es preciso proceder a la cancelación de la respectiva inscripción en el Registro de la Propiedad, lo que se logrará con la extensión de la nota marginal correspondiente.

Los inconvenientes de la inclusión de la condición resolutoria expresa o explícita como medio para garantizar el pago del precio aplazado en la compraventa de bienes inmuebles, son fundamentalmente los siguientes:

• La ya aludida falta de eficacia automática de la resolución del contrato de compraventa, en el caso de mostrar su disconformidad el comprador en el momento del requerimiento resolutorio, que obligará a acudir a la vía judicial alegando y probando la concurrencia de la causa de resolución correspondiente.
• El problema suscitado por tener que acudir a un largo procedimiento declarativo para lanzar al comprador que no abandona voluntariamente el inmueble objeto del contrato, aún habiéndose resuelto éste y una vez realizada la reinscripción en favor del vendedor. Y ello, al no poderse utilizar el procedimiento regulado en el artículo 41 de la Ley Hipotecaria -por venir avalada la posesión del comprador por un contrato con un titular registral- y el procedimiento de precario -por su carácter sumario-.
• Si el medio de pago utilizado es una letra de cambio, y ésta se hace circular por el vendedor, se puede producir una situación originadora de conflictos, en cuanto las personas titulares de la garantía que supone la condición resolutoria explícita y las interesadas en el cobro de la letra o letras de cambio son distintas. Para que se produzca la transmisión de la citada garantía ha de darse un acto de transferencia autónomo a la cesión de la letra, con los respectivos gastos que conlleva.

Como ventaja fundamental de esta figura, se ha de apuntar el que puede garantizar los intereses derivados del contrato al que se refiera sin limitación alguna, de acuerdo con la reiterada doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado (Resoluciones de 10 de Octubre de 1.991, 4 de Mayo de 1.992 y 20 de Julio de 1.994).

Por último, en el aspecto fiscal, esta figura tiene un tratamiento específico y diferenciado en el I.T.P.A.J.D., en cuanto se considera que la condición por sí misma constituye hecho imponible del Impuesto -al margen del acto o contrato en el que se estipula-, asimilándose a la hipoteca a los efectos del citado impuesto (artículos 7.3 del R.D.Legislativo 1/1.993 que aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y 12 y 13 de su Reglamento, aprobado por Real Decreto 828/1.995).

El devengo del tributo, se producirá el día en que se celebre el acto o contrato gravado, con el plazo de 30 días para su presentación ante la oficina correspondiente mediante el modelo de autoliquidación respectivo. Por tanto, la autoliquidación se presentará en la forma ordinaria y se realizará el ingreso que resulte. Sin embargo, existe una peculiaridad destacable: si la condición se cumple, y determina la resolución del contrato al que va unida, procederá la devolución del importe ingresado.

Otras Opciones: El pacto de reserva de dominio

Además de las garantías personales y reales hasta ahora analizadas, hay que hacer especial mención a otro medio para asegurar el pago del precio aplazado en las compraventas de inmuebles: el denominado «pacto de reserva de dominio», en cuya virtud el vendedor retiene la propiedad del bien objeto del contrato hasta el completo pago del precio, transfiriendo al comprador únicamente la posesión.

El pacto de reserva de dominio se configura como una condición suspensiva, en cuanto el comprador no adquiere la propiedad hasta el momento del pago íntegro del precio del bien en cuestión, y cumplida la condición producirá sus efectos con carácter retroactivo (de acuerdo con el artículo 1.120 del Código Civil).

Este pacto no viene regulado ni en el Código Civil, ni en el Código de Comercio, pero la Jurisprudencia del Tribunal Supremo ha venido proclamando su validez, licitud y eficacia -desde la Sentencia de 10 de Junio de 1.958-, cobrando en la actualidad difusión en la venta de inmuebles realizada por las Empresas Promotoras.

Como ventajas que presenta su utilización en las operaciones aquí analizadas, se pueden apuntar las siguientes:

• La propiedad del inmueble no se transmite al comprador mientras no se realice el pago total del precio, con lo cual se evitan de raíz los riesgos de transmisiones o gravámenes realizados por éste en perjuicio del vendedor, en cuanto carece de todo derecho y legitimación para ello.
• Tendrá constancia en el Registro de la Propiedad, bajo la forma de condición suspensiva, de acuerdo con los artículos 23 y 82 de la Ley Hipotecaria.
• En caso de cumplirse la condición, constituida por el pago íntegro del precio, se produce de forma automática y de pleno derecho la transmisión de la propiedad al comprador.
• En algunas sentencias del Tribunal Supremo, se ha equiparado el título que ampara la posesión del comprador con pacto de reserva de dominio, al de un mero depositario. L o cual supone una ventaja apreciable para el vendedor propietario en un eventual procedimiento de desahucio.

En cuanto a sus inconvenientes, se puede aludir a los siguientes:

• Las consecuencias de carácter negativo que pueden derivarse para el vendedor por permanecer el bien objeto del contrato a su nombre, tanto de orden fiscal -en cuanto seguirá siendo sujeto pasivo del I.B.I.-, como aquellas relacionadas con la conducta de un poseedor que no es titular -por ejemplo, el que una Empresa Promotora que conserva la titularidad de los inmuebles sea demandada como responsable del pago de las cuotas o gastos de una comunidad de propietarios (Sentencia de la Audiencia Provincial de Palencia de 3 de Mayo de 1.999)-.

No obstante, tales consecuencias se podrán siempre evitar, o al menos atenuar, incluyendo en el contrato una serie de cláusulas que hagan referencia a los previsibles problemas de esta naturaleza que se puedan presentar.

• Si el medio de pago utilizado es una letra de cambio, y ésta se hace circular por el vendedor, se puede producir una situación originadora de conflictos, a la que ya se aludió en el análisis de la condición resolutoria expresa o explícita.

Finalmente, se pueden enumerar a título meramente enunciativo, otros mecanismos que sirven a la finalidad de garantizar el precio aplazado en la compraventa de bienes inmuebles: «leasing» inmobiliario, el otorgamiento de la escritura pública de compraventa únicamente cuando se haya hecho efectivo por el comprador el precio en su integridad,…