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La división, agregación y segregación de locales de edificios en régimen de propiedad horizontal
Publicado en la Revista n º 16, de la Asociación de Promotores Inmobiliarios –APROINCO-, de fecha octubre 1.997.
La realización de obras de división, segregación y agregación de locales en régimen de propiedad horizontal, es uno de las cuestiones más debatidas y controvertidas del derecho de propiedad horizontal.
La raíz del problema radica en que en el momento de otorgarse notarialmente el título constitutivo de la propiedad horizontal, la Empresa Promotora normalmente desconoce el número definitivo y la superficie exacta de los distintos locales independientes en los que se va a dividir la parte del edificio construido destinado a esta finalidad. Ya que, lógicamente, dependerá de las necesidades del mercado y en muchos casos será conocido a medida que vayan surgiendo los compradores.
Regulación Legal
Entrando en el análisis de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, de 21 de julio de 1.960, el art. 8 contempla la posibilidad de que los propietarios en régimen de propiedad horizontal puedan realizar alteraciones en sus elementos privativos de división material, agregación y segregación:
«Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material, para formar otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte.
En tales casos se requerirá además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en el artículo quinto, sin alteración de las cuotas de los restantes».
Tal y como se desprende del contenido de este artículo, para la realización de tales operaciones se exigen tres requisitos: el consentimiento de los titulares afectados, la intervención de la Junta de Propietarios y la determinación de las nuevas cuotas de
participación de los locales resultantes de las operaciones.
En el cumplimiento de estos tres requisitos es donde comienza realmente el calvario para la Empresa Promotora, ya que al tratarse de un supuesto de modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo, la aprobación de las operaciones de división, agregación o segregación de los locales por la Junta de Propietarios del edificio, han de ser adoptadas por unanimidad -es decir, basta con que uno de los propietarios manifieste su oposición para que no se pueda adoptar el acuerdo-. Así lo establece el denostado artículo 16,1 de la Ley de Propiedad Horizontal y la Resolución de 6 de febrero de 1.980 de la Dirección General de los Registros.
Regulación Estatutaria
Para salvar el requisito de la unanimidad y facilitar las ventas, y como es en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios en donde se determinan las reglas de constitución y ejercicio de los derechos y obligaciones de los propietarios del edificio, es frecuente y aconsejable que se incluya una cláusula o disposición estatutaria, que autorice a los propietarios de las plantas bajas y entreplantas a realizar modificaciones sin necesidad de la aprobación de la Junta de Propietarios.
Esta cláusula que se incluye en las escrituras de división horizontal, se puede redactar de la siguiente manera:
» El o los propietarios de los locales situados en los sótanos segundo y primero, destinados a garaje -en un principio-, y los de los locales enclavados en planta baja entreplanta del inmueble, podrán, sin necesidad del consentimiento de los demás condueños del edifico o Junta de Propietarios, realizar en sus fincas privativas, y siempre que ello sea factible, lo siguiente:
– Dividir tales locales en dos o más independientes, redistribuyendo entre los nuevos locales que se formen, las cuotas de participación asignadas a aquéllos; practicar nuevas agrupaciones y posteriores divisiones o subdivisiones de los aludidos
locales resultantes de tales agrupaciones, distribuyendo en todo momento las cuotas de participación asignadas a los indicados locales.»
A esta cláusula se debe acompañar otra en la que se confiera a la Empresa Promotora un poder irrevocable por los que todavía no son propietarios -por los futuros adquirentes-, y por el sólo echo de la adquisición, para realizar las operaciones de división, agregación y segregación en sus locales.
Su redacción sería de la siguiente forma:
«- Todas las facultades establecidas en favor de los propietarios o usuarios de los diferentes locales y viviendas del inmueble, en cualquiera de sus plantas, establecidas en los apartados o cláusulas anteriores, se entenderán en el sentido de que tales propietarios o usuarios podrán hacer uso de las mismas sin necesidad de obtener consentimiento para cada caso concreto de la Junta de Propietarios del inmueble, para lo cual se consideran investidos desde este momento de los consiguientes poderes de carácter irrevocable, que se entenderán conferidos por los que no sean todavía propietarios de algún local o vivienda, por el solo hecho de su
adquisición.»
A través de la incorporación de esta cláusula se entiende que no se ha prescindido del consentimiento de la Junta de Propietarios, sino que esta se limitó a anticipar el consentimiento exigido al hacerlo en el momento de redactarse la norma estatutaria.
Prevalencia de la regulación estatutaria sobre la legal
Es válido y admisible establecer en la escritura de división horizontal, las cláusulas por las que se autoriza a la Empresa Promotora propietaria de locales, a realizar la división sin necesidad de la aprobación de la Junta a que se refiere el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal?
Del texto de artículo 8 de la LPH, no se desprende con claridad si se trata de una previsión legal que opera cuando no hay norma en el título constitutivo que disponga otra cosa, o si nos encontramos ante un precepto imperativo que no admite cláusula en contrario.
Tampoco es concluyente, a este respecto, la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, pues si bien este artículo es entendido como imperativo por Sentencias como la de 7 de febrero de 1.976, 31 de enero de 1.987 y 19 de julio de 1.993, en las que se declaran nulas esas cláusulas o carentes de aplicación y eficacia, a menos que sean ratificadas en Junta de Propietarios por acuerdo unánime. -a título de ejemplo, en la Sentencia de 31 de enero de 1.987 se afirma: «La Ley que regula la propiedad horizontal es inminentemente imperativa, y este carácter indudablemente tiene su art. 8 párrafo 2, precepto legal que está en abierta pugna con la cláusula o disposición estatutaria disentida, lo que acarrea su nulidad, sin que a esta conclusión pueda eficazmente objetarse, que los compradores de los pisos o locales aceptaron esa cláusula que ya figuraba en los Estatutos»-.
En cambio en otras muchas ocasiones las Sentencias del Tribunal Supremo reconocen su validez, y permiten que pueda preverse en la escritura de división horizontal que los propietarios puedan realizar dichas operaciones sin necesidad para ello de autorización de la Junta -por ejemplo, Sentencias de 5 de mayo de 1.986, 30 de septiembre de 1.988 y 21 de diciembre de 1.994-.
En favor de estas cláusulas señala la Doctrina que no tienen un carácter genérico e ilimitado, sino que aparecen concretadas a locales comerciales, lo que revela la finalidad de las Empresas Promotoras de poder ir adecuando su enajenación a las necesidades de superficie de los adquirentes e ir formando así los definitivos locales.
Es de desear que en un futuro próximo, con la tan esperada nueva Ley de ropiedad Horizontal, se resuelva esta cuestión, permitiendo la propia Ley que las Empresas Promotoras propietarias de locales comerciales en sótanos y plantas bajas puedan por sí solos realizar en ellos operaciones de agrupación, agregación, segregación y división.
IGNACIO DE LA IGLESIA – CARUNCHO
ABOGADO
