Publicado en la Revista n º 48, de la Asociación de Promotores Inmobiliarios –APROINCO-, de fecha octubre 2005.
El Project Manager o dirección integrada de proyecto, figura de origen anglosajón, ha experimentado desde sus inicios una expansión muy importante por distintos países y en diferentes sectores, llegando no hace muchos años al mercado inmobiliario español.
En España, solo desde finales de los ochenta se ha venido implantando esta figura para grandes proyectos, siendo únicamente utilizada antes de dicha fecha por algunos inversores institucionales extranjeros. De este modo, el Project Management se introdujo primeramente en España con relación a proyectos de carácter industrial, y poco a poco se fue exportando a proyectos desarrollados en el sector de la construcción, dada la necesidad de asegurar de algún modo, el cumplimiento de los compromisos contractuales asumidos entre los distintos agentes de la edificación involucrados en un proyecto inmobiliario.
En la actualidad, el contrato de Project Management es un contrato que tiene cada día más auge, imponiéndose principalmente en el desarrollo de grandes proyectos singulares. Si bien su utilización en el ámbito residencial era hasta los últimos años escasa, empieza, también, en la actualidad, a ser creciente su uso, siendo utilizado por las grandes Empresas Promotoras en proyectos residenciales.
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Concepto y Finalidad
Para comprender mejor el significado del Project Management, la Asociación Española de Dirección Integrada de Proyectos (AEDIP) señala que se ha de tener en cuenta dos conceptos:
- Por un lado, el concepto de proyecto, entendiéndose éste como la combinación de recursos humanos y no humanos reunidos en una organización temporal, para conseguir un propósito determinado.
- Y por otro, el concepto de dirección, considerada como el arte de coordinar y optimizar el uso de todos los recursos de que puede disponer una organización, en especial de los recursos humanos, haciendo uso del liderazgo y metodologías, técnicas y herramientas adecuadas.
En consecuencia, la AEDIP define al Project Management como el arte de dirigir los recursos humanos y materiales, a lo largo del ciclo de vida completo de un proyecto; y mediante el uso de técnicas adecuadas, conseguir los objetivos prefijados de configuración, alcance, coste, plazo y calidad, así como la satisfacción de los particulares y partes interesadas en dicho proyecto.
De este modo, esta figura constituye un instrumento que permite a la Empresa Promotora asignar las funciones de supervisión, dirección y coordinación de un proyecto en su conjunto a una entidad, denominada Project Management.
Esta entidad, mediante sus servicios, tiende a lograr el máximo control y consiguientes disminución del tiempo y los costes contenidos en la ejecución de la obra, tanto a través de sus conocimientos técnicos propios como mediante sus conocimientos comerciales y del mercado o del sector del que se trate.
Así, a través de esta gestión integral, la Empresa Promotora puede mantener el control necesario sobre el proyecto, pero reduciendo su participación diaria en el mismo y hasta cierto punto su grado de implicación debido a esa delegación de funciones.
Por tanto, se puede decir que la finalidad del Project Management no es otra que la de dar cumplimiento a los objetivos del proyecto –configuración, alcance, coste, plazo, calidad del mismo-, procurando lograr el máximo rendimiento de los recursos de que se dispone.
Funciones y responsabilidad
En primer lugar, se ha de tener en cuenta que la figura del Project Management no aparece recogida en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), no encontrándose incluida dentro de los agentes de la construcción a los que se hace referencia en la misma, si bien desempeña funciones propias de los mencionados agentes.
Dentro de las funciones que puede desarrollar el Project Management se pueden incluir cualquiera de las que se van a mencionar a continuación como todas ellas en los proyectos complejos. Dichas funciones se pueden deslindar en dos grupos: Funciones Básicas y Funciones Complementarias.
Funciones Básicas
- Programar y gestionar el proyecto.
- Coordinar los trabajos implicados en la ejecución de la obra sin asumir ninguna participación en la ejecución material de la misma.
Funciones Complementarias
I. Servicios de ingeniería: realiza estudios de viabilidad, factibilidad, de financiación, de impacto medioambiental, de mercado, establecimiento de un sistema de control de mano de obra-programas-presupuestos-planos.
II. Tramitación del Proyecto: activación, gestión y seguimiento de las distintas licencias y permisos necesarios para la ejecución del proyecto, preparación de los documentos de licitación y, en su caso, contratación en nombre y por cuenta del cliente, de los contratistas especializados, control de materiales…..
III. Vigilancia y supervisión técnica: valoración de los trabajos realizados conforme a los planos, la mano de obra, los materiales, examen de la calidad y cantidad de los trabajos y certificación de éstos.
IV. Gestión de construcción: dirigir los trabajos de los contratistas, mediciones, control de materiales, protección y seguridad en el trabajo, gestión de los contratos y negociación de los precios, perdidos y suministros de los contratistas.
V. Asistencia Técnica: formación del personal y asistencia en la puesta en funcionamiento del proyecto.
Por tanto, no estando incluido el Project Management dentro de los denominados agentes de la construcción de la LOE, puede comprometerse contractualmente para desempeñar, sin perjuicio de otras obligaciones que pueda asumir en virtud de su contrato de prestación de servicios, funciones u obligaciones propias de los siguientes agentes de la construcción:
- Del promotor.
- Del proyectista.
- Del contratista.
- Del director de obra
De este modo, las responsabilidades en que pueda incurrir el Proyect Management dependerá de las funciones que asuma en cada proyecto.
Ventajas
La principal ventaja que ofrece la figura del Project Management para la Empresa Promotora, es la de conseguir una gran adecuación del servicio requerido en el ámbito técnico a las necesidades finales del cliente. Esta modalidad proporciona a la Empresa Promotora unos medios de control del proceso de desarrollo del producto final importantes que se ven fortalecidas por los conocimientos técnicos y de mercado del Project Management.
Por otro lado, esta figura permite completar la experiencia específica en proyectos singulares de algunos promotores que pueden carecer de ella.
Asimismo, el uso del Project Management reduce el coste a la vez que controla la calidad de la edificación y logra una óptima rentabilidad de la inversión. Este instrumento recoge en una única relación contractual integrada y, gereralmente, con un solo interlocutor que actúa en conexión persistente con la Empresa Promotora, las diferentes fases de seguimiento del complejo proceso de gestión inmobiliaria.
En consecuencia, el Project Management ofrece en ocasiones mayores garantías y ahorro a la Empresa Promotora que la gestión directa, lo que resulta tanto más rentable económicamente cuanto más dificultoso sea el proyecto.
Inconvenientes
El mayor inconveniente con el que nos encontramos, es que esta figura adolece de una escasa regulación actualizada. Esta falta de regulación está causada fundamentalmente por la limitada utilización generalizada de la figura en un pasado reciente, lo cual puede dificultar la interpretación del contrato, y la atribución de riesgos y responsabilidades para las partes.
El Project Management al no aparecer referida en la LOE, puede dificultar la atribución de responsabilidades respecto a otros agentes de la edificación previstos en la LOE. Si bien, al realizar funciones propias de los agentes de la construcción mencionados en la LOE, es lógico pensar que dicha responsabilidad se derivará de las funciones que efectivamente desarrolle y de la identificación de esas funciones con relación a los respectivos agentes de la edificación.
Conclusión
El contrato de Project Management o gestión integrada de proyectos es un contrato por el cual, la Empresa Promotora delega en un profesional del sector inmobiliario para que prepare el proyecto técnico de construcción y, además, realice la gestión completa de todo el proyecto. Se trata, por tanto, de coordinar la totalidad de los recursos humanos y materiales que intervienen en todo un proceso constructivo, con la finalidad de lograr los objetivos de configuración, alcance, plazo y calidad, establecidos con anterioridad en el proyecto.
Teniendo, tal y como se ha expuesto, para la Empresa Promotora enormes ventajas, como son la existencia de un interlocutor único y no una multitud de los mismos, un responsable directo del proyecto y un presupuesto único desde el primer momento. Siendo su mayor virtud la reducción de costes, el control de calidad de la edificación y una óptima rentabilidad de la inversión.
Por contra, el mayor inconveniente con el que nos vamos a encontrar es su escasa regulación normativa; no existiendo, tampoco, jurisprudencia que aborde específicamente esta figura, lo cual puede motivar algo de inseguridad en relación con el criterio que seguirán los tribunales a la hora de atribuirles responsabilidades.
No obstante, no es descabellado pensar que, la creciente expansión del Proyect Management, provoque en un futuro próximo una regulación más extensa y detallada de esta figura.
Pilar Fontanela Piñeiro
CARUNCHO & TOMÉ ABOGADOS
