Hipoteca Tranquilidad

¿Qué es la Hipoteca Tranquilidad?

La “hipoteca tranquilidad” es un préstamo hipotecario comercializado por Banesto durante los años 2007 y 2008, que por su denominación y su oferta comercial- “con la misma cuota para siempre”- sugiere que el cliente no tiene que preocuparse por su hipoteca, que puede estar tranquilo por ella ya que siempre tendrá la misma cuota. Pero en realidad, pese a su nombre comercial, este tipo de préstamo tiene una serie de consecuencias perjudiciales para los contratantes.

A grandes rasgos, se trata de una hipoteca de interés mixto, esto es, con un periodo de 10 años de interés fijo que oscila entre el 5% y el 5,75% según el caso, para pasar posteriormente a un periodo de interés variable que se calculará adicionando al índice EURIBOR un diferencial del 0,70%.

En cuanto al sistema de amortización (pese a lo que su eslogan publicitario afirma, “con la misma cuota para siempre”), no se trata del sistema de amortización común– sistema de amortización francés o de cuota constante-, sino que se trata de un sistema de amortización de cuota creciente en progresión geométrica. Y, ¿esto qué quiere decir? Pues bien, este sistema implica que las cuotas no se calcularán conforme al tipo de interés aplicable ni se mantendrán constantes a lo largo de la vida del préstamo, sino que, las cuotas crecerán a razón de un 2% o 2,5% -según el caso- cada año.

Se entiendo mejor con un sencillo ejemplo: Las 12 primeras cuotas son fijas y tienen un importe de 480 €. Finalizado este periodo, si la cuota crece a razón de un 2,5% anual, la cuota para el siguiente periodo de 12 meses ascenderá a 492 € mensuales, y así sucesivamente es los posteriores periodos.

Por último, no se establece un plazo fijo de duración ni un número fijo cuotas como en todos los préstamos, sino que establece una duración máxima de 40 años y un máximo de 480 cuotas, siendo realmente el plazo y número de cuotas indeterminado.

¿Cómo se calcula el interesa de una hipoteca tranquilidad?

Como se puede observar, no es cierto que la hipoteca tranquilidad tenga la misma cuota para siempre, como hemos mencionado, este préstamo conlleva importantes consecuencias que se derivan principalmente de la aplicación del sistema de amortización geométrica, y de la incidencia del tipo de interés con respecto a dicho sistema, siendo resumidamente las siguientes:

A) El importe de la cuota es independiente del tipo de interés y se incrementa un 2% o 2,5% anual. Este hecho supone que, existiendo cuotas fijas, el cálculo de la parte de la cuota que se destina al pago de intereses y a amortización de capital, se obtiene por la diferencia entre el importe total de la cuota- que es fijo- y los intereses correspondientes.

En nuestro ejemplo, durante el primer periodo, siendo la cuota fija de 480 € y el tipo de interés nominal anual aplicable el 5,750%, y el capital pendiente de amortizar 100.000 €, el resultado es que se destinará a amortizar TAN SOLO 0,83 €, y el resto (479,17€) al pago de los intereses.

Por ello, puede que haya cuotas que no impliquen pago de capital alguno, pasando los intereses que excedan de su importe a formar parte del capital pendiente de pago, es decir, aumentándolo y generando a su vez nuevos intereses, pudiendo llegar incluso a amortizar finalmente más capital que el que en un principio se prestó.

Esta situación, no ocurriría en un préstamo hipotecario a tipo de interés variable y sistema de amortización francés, ya que la cuota puede incrementarse, pero siempre comprenderá una parte de pago de capital y otra de interés.

B) El establecimiento de un tipo de interés “invariable”, del 5% o 5,75%, durante los 10 primeros años, supone que, salvo amortización anticipada, el plazo máximo de vencimiento no pueda variar, y aplicado conjuntamente con el sistema de amortización en progresión geométrica, implica que la cuota mensual aumente anualmente sin amortizar prácticamente capital, de tal manera que, al cabo de los diez primeros años, tras haber pagado una cuota cada vez más elevada, los importes amortizados de capital sean ridículos.

Esto a su vez implica, un aumento considerable de la cantidad pagada en concepto de intereses, pues al no disminuir a penas el capital pendiente de pago, los mismos siguen calculándose durante 10 años sobre un importe prácticamente igual al de su inicio.

C) El prestatario desconoce el número real de cuotas que necesitará abonar para cancelar su hipoteca, y, por tanto, desconoce el plazo de duración de la misma. Lo único que sabe es que existe una fecha límite para amortizarla mediante 480 cuotas, es decir, un plazo máximo de 40 años, pudiendo suceder que, finalizado este plazo, el prestatario no haya logrado amortizar su hipoteca debido a las subidas del tipo de interés, por lo que tendrá que abonar el capital pendiente restante en una cuota final, de la cual desconoce completamente su importe.

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