Actualización 2021: Consulta nuestro artículo «¿Cómo tramitar el cambio de uso de inmuebles?» actualizado según la normativa vigente en 2021.
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Publicado en la Revista n º 42, de la Asociación de Promotores Inmobiliarios –APROINCO-, de fecha abril 2.004.
Los inmuebles pueden destinarse a diversos usos, pudiendo resultar necesaria o conveniente, por diferentes razones, la modificación de los mismos, operación que -a pesar de su aparente sencillez- requiere la realización de una serie de trámites de distinta naturaleza y ante diferentes instancias, cuya exposición sistemática pretende el presente artículo.
Resulta evidente que en una economía presidida por los designios del mercado y, por tanto, por la ley de la oferta y la demanda, se acentúa la filosofía o concepción utilitarista, en cuanto un determinado bien resulta útil en la medida en que está destinado a una finalidad específica y, fundamentalmente, en la medida en que efectivamente satisface dicha finalidad.
Los bienes inmuebles no constituyen una excepción al respecto, puesto que su utilidad derivará de la medida en que den efectivo cumplimiento, o no, a la finalidad a que vienen destinados. En tal sentido, la actividad de las Empresas Promotoras se centra en la promoción de inmuebles, cuya finalidad no es otra que satisfacer la necesidad vital de vivienda de toda persona, así como proporcionar locales aptos para el desarrollo de una actividad empresarial o profesional.
El concreto uso o destino que se le haya de dar a un inmueble no constituye asunto de la exclusiva incumbencia de su titular, sino que tanto su inicial atribución, como su eventual modificación -por afectar tanto a intereses privados como públicos-, han de ajustarse a una serie de normas jurídicas, de las cuales resultan una serie de trámites a seguir, en garantía del respeto a los diversos intereses concurrentes en esta materia.
En primer término, es evidente que el uso o destino de un inmueble afecta a los vecinos del mismo -señaladamente, cuando se trata de un edificio en régimen de propiedad horizontal, caso al que ceñiremos esta exposición-. En tal sentido, resulta manifiesto que al vecino y copropietario del inmueble en régimen de propiedad horizontal no le es indiferente, sino más bien todo lo contrario, el concreto uso al que se destinen los diferentes pisos o locales del respectivo edificio.
Por otro lado, la Administración Pública tampoco es ajena, ni indiferente, al uso o destino que se dé a los inmuebles, en tanto en cuanto por muy diversas razones -de orden urbanístico y fiscal, entre otras- tiene un fundado y evidente interés al respecto.
En razón de todo ello, se entiende conveniente la determinación del concreto tipo de uso o destino del respectivo inmueble, dejando constancia del mismo en una serie de documentos y registros, a fin de que pueda contrastarse si dicha atribución se ajusta a la legislación vigente, así como al objeto de facilitar su conocimiento por los terceros.
La modificación del uso de un inmueble por su titular puede obedecer a muy diversas razones, entre otras muchas, cabe que venga determinada por un cambio en la normativa urbanística -por ejemplo, en el supuesto de un inmueble que conforme a una determinada normativa no puede ser destinado a vivienda y, modificada la citada normativa, se posibilita ese uso-, o, incluso, por pura política comercial de la Empresa Promotora que, en función de la situación del mercado en un determinado momento, puede estimar conveniente a sus intereses modificar el uso de un determinado inmueble -convirtiendo un local en vivienda, o viceversa-, para facilitar su venta, ya sea con carácter general, o en función de las necesidades de un concreto comprador.
Los trámites necesarios para llevar a cabo el cambio de uso de un inmueble no encierran, en principio, una especial complejidad, pero si pueden resultar engorrosos, dada la diversidad de sujetos -privados y públicos- que pueden llegar a intervenir a lo largo del proceso, cada uno de ellos en garantía de los diferentes intereses en liza a los que aludimos anteriormente.
Conforme a lo que venimos exponiendo, la modificación del uso de un inmueble se ha de operar a través de una serie de trámites que se han de entender con diferentes sujetos, tanto públicos como privados, a los que se alude a continuación:
En el caso de que se trate de un inmueble sito en un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal, la modificación del uso que se le hubiese atribuido al concreto inmueble en el título constitutivo de la propiedad por pisos requerirá -al constituir, en definitiva, una modificación de dicho título constitutivo- un acuerdo unánime adoptado en la Junta de Propietarios respectiva.
Es decir, si un copropietario de un piso o local de un edificio en régimen de propiedad horizontal desea modificar su uso, el primer paso a seguir consiste en recabar la expresa y unánime autorización de la Junta de Propietarios. De nada le servirá haber recibido los parabienes de otras instancias, pues si la Comunidad de Propietarios -a través de su Junta- no le autoriza en los términos expuestos, el cambio de uso no podrá llevarse a cabo.
Planteada la cuestión en tan radicales términos -sin la autorización de la Junta, mediante acuerdo unánime, no cabe la modificación del uso-, adquiere especial relevancia para las Empresas Promotoras la adopción de medidas preventivas que eviten la frustración de una modificación del uso a su instancia, por el mero hecho de que uno solo de los copropietarios del inmueble se oponga a la concesión de la respectiva autorización. A tal efecto, en la práctica se viene incluyendo en las escrituras de división horizontal de los edificios una cláusula del siguiente tenor:
“Cualquiera de las unidades horizontales del edificio, previa concesión de las licencias pertinentes, podrá cambiar su destino, sin que para ello sea preciso el consentimiento de la Junta de Propietarios.”
La modificación del uso viene sujeta a la previa concesión de la respectiva licencia municipal que la autorice, una vez comprobada su adecuación al ordenamiento urbanístico vigente y verificado que el inmueble en cuestión puede destinarse al uso interesado, por reunir las condiciones legalmente exigibles. Tal modificación del uso puede consistir en un cambio de vivienda a local o viceversa.
Si lo que se pretende es un cambio de vivienda a local, únicamente será necesaria -a salvo la pertinente licencia con relación a las eventuales obras que se pudieren ejecutar- la obtención de licencia que autorice la respectiva modificación del uso. De acuerdo con lo que parece desprenderse de la normativa contenida al respecto en la Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de Ordenación Urbanística y Protección del Medio Rural de Galicia -cuyo artículo 194, bajo el título de “Licencias urbanísticas”, alude a la modificación del uso como acto sujeto a previa licencia municipal-, en el caso de que la actividad que se proyecte llevar a cabo en el local en cuestión exija licencia de apertura -además de la comentada licencia que autorice la modificación del uso del inmueble-, ambas licencias serán objeto de una sola resolución, aunque se tramiten separadamente, gozando de prioridad la primera de ellas. Tal prioridad en la tramitación de la licencia de apertura, se concretaría en que si procediere su denegación, así se notificará al interesado y ya no sería necesario resolver sobre la licencia relativa al cambio de uso; por el contrario, si procediere el otorgamiento de la licencia de apertura, el órgano municipal competente pasaría a resolver sobre la licencia modificativa del uso.
Cuando lo que se persiga sea la modificación de local a vivienda, en principio, habrá de solicitarse, y obtenerse, una licencia de obra -con relación a las obras a realizar para convertir el local en vivienda-, adjuntando la preceptiva documentación técnica y jurídica correspondiente. Ejecutada la obra, habrá de presentarse el certificado de final de obra y solicitar la licencia de primera ocupación, cuya concesión vendrá precedida de la respectiva verificación por los servicios técnicos municipales, en orden a comprobar que la obra realizada se ajusta a la licencia concedida en su día, así como que el inmueble en cuestión es apto para destinarse al uso de vivienda, por reunir las condiciones exigibles de seguridad, salubridad, habitabilidad y accesibilidad.
A los efectos de que el cambio de uso pueda acceder al Registro de la Propiedad, el titular del inmueble respectivo ha de otorgar ante Notario escritura de manifestación de cambio de uso, a la cual se han de unir -debidamente protocolizados- la concreta cláusula del título constitutivo del régimen de propiedad horizontal del edificio que autorice el cambio sin necesidad de acuerdo de la Junta de propietarios -en el caso de que existiere y el interesado se hubiese acogido a ella-, o, en su defecto, certificado comprensivo del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios autorizando el referido cambio, así como documento acreditativo de la concesión de la respectiva licencia.
Presentada la escritura de manifestación de cambio de uso ante el Registro de la Propiedad competente, y, previa comprobación de su adecuación a los requisitos impuestos por la legislación vigente, la respectiva modificación del uso del inmueble accederá al citado Registro.
Conforme a la legislación vigente, la descripción catastral de los bienes inmuebles comprenderá, entre otros extremos, el uso o destino de los mismos, siendo obligatoria la declaración de su modificación ante el Catastro Inmobiliario. La falta de presentación de tal declaración, el no efectuarla en plazo y la presentación de declaraciones falsas, incompletas o inexactas constituye infracción tributaria sancionable con multa de 60 a 6.000 euros.
En definitiva, la tramitación del cambio de uso de un inmueble no se caracteriza tanto por su complejidad, como por el engorro que supone para su titular el tener que cumplimentar una serie de trámites ante diferentes instancias de la más diversa condición. No obstante, no es menos cierto que pueden plantearse dificultades que impidan -falta de acuerdo unánime de la Junta de Propietarios-, o dificulten, en mayor o menor medida -denegación de respectivas licencias-, la culminación con éxito este “maratón burocrático”.
Actualización febrero 2016: La Ley 9/2002 de ordenación urbanística y protección del medio rural de Galicia ha sido derogada por la Ley 2/2016 del Suelo de Galicia.
RAFAEL GONZÁLEZ DEL RÍO
CARUNCHO & TOMÉ ABOGADOS
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hola soy de cordoba cuanto suele salir el canvio de uso de local a vivienda es caro los tramites papeleo prollecto ectr
Buenas Tardes,
En relación a su consulta, de modo general para cambiar el uso de un local comercial a vivienda lo primero que necesitamos saber es si urbanísticamente el plan general del Ayuntamiento lo permite, por lo que el primer trámite sería la solicitud al Ayuntamiento e un informe de compatibilidad urbanística, donde indicamos la ubicación exacta del inmueble y solicitamos del Ayuntamiento que nos indique por escrito si en dicha ubicación puede transformarse el local en vivienda -se cobran tasas que varían dependiendo del ayuntamiento en cuestión-.
Si este informe es favorable, el siguiente tramite a realizar es solicitar del Ayuntamiento una licencia de obras para la habilitación o transformación del local en vivienda, a la que debe adjuntarse un proyecto de obras que debe de redactarlo un técnico cualificado. El coste de esa licencia varia de unos Ayuntamientos a otros, pero suele rondar entorno al 5% del presupuesto de la obra.
Para cualquier información más concreta respecto a su caso, puede ponerse en contacto con nosotros a través del mail o de los teléfonos que tiene a su disposición en nuestra web
Muy buenas tardes cuando don Hernando Bejarano compro los dos locales comerciales en la unidad residenciales en " tierra linda 79 en Bogotà " según leo en las escrituras del año 2000 ya estaba construido el apartamento como unidad residencial datos que también me da a conocer la junta de comité de administración de la unidad y para los recientes de la unidad manifiestan que ell@ siempre han visto es el apartamento 102 y que no sabían que fuera este la unión de dos locales comerciales,como también los recibos de cobro de servicios agua,luz,gas natural llegan con la nomenclatura apartamento 102 del bloque dos y este cobro es como unidad residencial, pero los diferentes impuestos como predial ,IDU y certificados DE LIBERTAD cobran por cada local independiente .
Actualmente el señor Hernando Bejarano fue declarado interdicto con discapacidad mental absoluta por tres derrames o aneurismas cerebrales y yo César Augusto Salazar Acosta fui nombrado como curador o guardador de él y tome posesión el día 5 de junio de 2018 por esta razón y al ver el costo tan alto de los impuestos acudo a su profesional y ética orientación para dejar en claro ante las entidades competentes la realidad de la existencia actual de un apartamento residencial desde hace mas de 20 años y que no son locales comerciales como esta en las escrituras y también como lo registran y cobran el los diferentes impuestos de ley.
agradezco infinitamente su pronta orientación y respuesta,
DIOS LES BENDIGA.
Estimado Sr. Salazar:
sentimos no poder ayudarle pero en su consulta está haciendo referencia a unos inmuebles sitos en Colombia, y la legislación aplicable a los mismos es distinta de la española en la que estamos especializados. En cualquier caso, y dado que resultaría más adecuado acudir al asesoramiento de un despacho de abogados colombiano, si precisa una referencia de alguno de nuestros colaboradores en Colombia no dude contactarnos.
Un saludo y gracias
Buenos dias. Soy el propietario de un inmueble construido hace casi 100 años y hasta hace 10 meses ha sido hotel rural. Después de varios años luchando por la concentración de parcelas, hemos logrado/realizado agrupación de fincas . El inmueble ya no es hotel por lo que he solicitado al catastro cambio de uso, para que así aparezca en dicho catastro, de hotelero a vivienda que es el uso que hacemos actualmente. Me comentan del catastro que el Ayuntamiento de la localidad me tiene que expedir un certificado en el que certifique dicho cambio de uso, ya que es un pueblo de 100 habitantes y únicamente existe la figura del secretario y no a tiempo completo. Dicho secretario no está muy conforme y me esta poniendo alguna pega. Por favor ¿que debo hacer al respecto? está obligado el Ayuntamiento a expedir dicho certificado? Muchas Gracias
Hola Rafael,
Efectivamente, de conformidad con el artículo 7 de la Orden EHA/3482/2006, de 19 de octubre, por la que se aprueban los modelos de declaración de alteraciones catastrales de los bienes inmuebles y se determina la información gráfica y alfanumérica necesaria para la tramitación de determinadas comunicaciones catastrales, en relación con la información gráfica y alfanumérica necesaria para la tramitación del procedimiento de comunicación previsto en el artículo 14.b) del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, se establece que cuando se trate de la modificación de uso o destino de edificios e instalaciones, los Ayuntamientos deberán comunicar la fecha del otorgamiento de la autorización administrativa de la modificación de uso o destino, así como la indicación del nuevo uso o destino autorizado, la referencia catastral del inmueble o inmuebles afectados por la alteración y la documentación gráfica prevista en el artículo 3.4.b) de la Orden EHA/3482/2006, de 19 de octubre.
Por otra parte, cuando un Ayuntamiento, en virtud de una disposición general que no precise de actos de aplicación, esté obligada a realizar una prestación concreta en favor de una persona determinada, quien tuviera derecho a ella puede reclamar de la Administración el cumplimiento de dicha obligación y, si en el plazo de tres meses desde la fecha de la reclamación, la Administración no hubiera dado cumplimiento a lo solicitado, podrá deducirse recurso contencioso-administrativo contra la inactividad de la Administración.
No dude en contactar con nosotros si precisa alguna aclaración.
Un saludo
Buenas noches,
Llevo años peleando con mi ayuntamiento para que me otorgue el vado de mi garaje. En la última respuesta recibida, me dicen (entre otras cosas) que al constructor (en 1963) se le autorizó a construir locales comerciales.
Hace más de 20 años, nos autorizan la colocación de una puerta abatible, nos hacer el rebaje de la acera de paso ... Por qué nos lo negaron entonces?
Tanto en las escrituras, catastro, registro de la propiedad,... aparece como GARAJE...y no como local comercial...
Cómo puede ser ésto??
Gracias de antemano por su respuesta
Un saludo,
Hola Ana,
Por los hechos que sucintamente cuenta, parece que tiene toda la razón, pero necesitamos estudiar la documentación para emitir una respuesta razonada en derecho.
Estaremos encantados de estudiar su caso y tratar de ayudarle a solucionar el problema con su ayuntamiento, puedes contactar con nosotros a través en cualquier formulario de la web, en nuestra página de contacto o directamente en el 981 150 160.
Un saludo
Buenas noches , tengo una finca en Sevilla de 16500 metros Rustico con una vivienda de 290 metros que es urbano , quisiera cambiar el uso a ocio,hostelería para montar un restaurante, podría pedir licencia de apertura ya que tengo esa construcción urbana ? O como debería de proceder? Gracias
Estimado Fernando,
Lo recomendable es que obtenga una certificación de la situación urbanística de la finca para averiguar si el uso que pretende es compatible con el planeamiento urbanístico vigente en el municipio. En caso de que no lo sea, debería recabar asesoramiento jurídico y técnico-urbanístico para evaluar las posibilidades de instar una modificación puntual del planeamiento que le permita desarrollar la actividad proyectada.
Saludos
Hola buenos dias
Quisiera hacer un cambio de uso de una habitacion de una vivienda a local en el Ayuntamiento de Aguimes Gran Canaria.
Anteriormente esta habitacion estuvo alquilada como peluqueria.
¿que pasos tendria que dar para hacer el cambio a local y que coste aproximado puede tener?
Gracias
Estimada Emillia,
Para proceder al cambio de uso residencial a local debe hacerse el proceso administrativo correspondiente ante el Ayuntamiento de Agüimes.
En primer lugar, es importante conocer la ubicación exacta del inmueble, toda vez que hay zonas protegidas, como ocurre con el casco viejo de la localidad, en la que los cambios de usos de inmuebles son más restrictivos.
Por ello, lo conveniente es hacer la consulta urbanística ante el Ayuntamiento, con el objetivo de indicar la ubicación exacta del inmueble. En todo caso, de ser posible el cambio sería preciso presentar un proyecto de obra o una memoria técnica realizada por un arquitecto. Y evidentemente, resulta imprescindible que el cambio de uso de una habitación a local comercial no perjudique la habitabilidad del resto de dependencias de la vivienda.
En cuanto al coste, no resulta posible hacer una estimación sin tener datos concretos de la clase de proyecto y de su entidad.
Así las cosas, quedamos a su entera disposición en el 800 007 707 (es un teléfono gratuito) para ayudarla en lo que estime conveniente.
Un saludo.
Hola!
En la zona en la que vivo he encontrado un edificio abandonado, que en el catastro aparece de uso principal "sanidad, beneficencia", ¿este tipo de edificios tienen alguna posibilidad de ser cambiados a uso "residencial"?
Supongo que el dueño es el ayuntamiento, pero cómo podría comprobarlo?
Muchas gracias
Hola Rebeca,
La autorización para los cambios de uso de bienes inmuebles la conceden los Ayuntamientos, y siempre debemos estar al caso en concreto. En tu caso, al desconocer la localidad y características del bien inmueble por el que consultas, resulta imposible poder adelantar una respuesta, pero ello es fácil de resolver acudiendo al Ayuntamiento a que pertenezca.
Por lo que respecta a tu deseo de conocer la titularidad del inmueble, en Catastro figurará el titular, aunque este es un dato protegido, al que únicamente se puede acceder si existe un interés legítimo (existe un catálogo de intereses legítimos en el articulo 53 de la Ley del Catastro que puedes consultar), aunque por la información que nos das en tu consulta no te encontrarías en ninguno de ellos.
No obstante, quedo a tu disposición en el 981 150 160 para poder ampliarte información, una vez nos hayas facilitados más datos concretos que resultarían necesarios.
Un saludo
Buenas tardes
Quería comentarle unas dudas , queremos comprarle una propiedad a un familiar, en primer lugar decidimos ir a urbanismo para que nos informaran si podíamos cambiar el uso de esta propiedad ya que aparece en referencia catastral como “Ocio y hostelería “ , nos dijeron que era imposible porque estaba en ello rústico , cosa que no entiendo porque hay bastantes casas por aquella zona . Nuestra sorpresa ha sido al recibir la hoja simple del registro en la que figura la propiedad como vivienda , y ahora no sabemos qué hacer.
Hola Laura,
El hecho de que en la referencia catastral aparezca como "ocio y hostelería" no implica necesariamente que no se le pueda dar otro uso. El Catastro, en la mayoría de los casos, no hace sino reflejar la realidad existente en el momento de la alteración catastral, no que no pueda realizarse una nueva alteración catastral que recoja un uso diferente al preexistente. Otra cosa distinta es el tema de la legalidad urbanística y la determinación concreta de si en ese suelo se permite un uso residencial. En principio, y con bastantes salvedades, si el suelo es rústico protegido (como le dijeron en urbanismo) no se permite el uso residencial, pero parece bastante contradictorio tanto por lo de que "hay bastantes casas por aquella zona" como por la nota simple del Registro, donde ya aparece como vivienda.
Habría que tener más datos para poder analizar más detenidamente el caso. Si quieres puedes contactar con nosotros a través de nuestra web o en el teléfono gratuito 800007707
Un saludo
Compré una vivienda en 2005 , antiguo local comercial. Tengo los permisos de la comunidad de propietarios, licencia de primera vivienda, se lo compre a la persona q hizo todos los trámites. En mis escrituras figura como vivienda, en el catastro igual. El concejal de la junta de Chamartín dio el cambio de uso. Todo legalizado. Pero ahora descubro q se olvidaron de hacer la debida anotación en el registro de la propiedad. Entiendo q no es obligatorio. Porque a la hora de vender lo puedo inscribir. Por favor me pueden dar una respuesta. Muchísimas gracias.
Hola Carmen,
Para poder inscribir la vivienda, según la normativa hipotecaria y la de reguladora del suelo de la Comunidad de Madrid, o bien se acredita el cumplimiento de todos los requisitos urbanísticos o bien se acredita mediante un perito que ha transcurrido el plazo de cualquier medida de restablecimiento de la legalidad urbanística.
Entiendo que nos encontramos en el primer supuesto, puesto que se realizaron todos los trámites tanto ante la comunidad de propietarios como ante el Ayuntamiento e incluso en el catastro aparece la vivienda como tal.
Por lo tanto, en el momento en que se quiera inscribir la vivienda habrá que acreditar con documentos originales cada uno de esos datos ante el Registrador (permisos comunidad de propietarios, licencia de primera vivienda, certificación catastro, cambio de uso de la Junta)
Aunque la inscripción efectivamente no es obligatoria es absolutamente recomendable, puesto que entre otras cosas facilita todos los trámites registrales de una posible venta posterior.
Si quiere que revisemos su caso en detalle, puede contactar con nosotros.
Un saludo
Buena como podría cambiar un solar residencial a comercial ...cuales serían los pasos a seguir
GRACIAS
Hola Maria,
Para la tramitación de un cambio de uso de solar residencial a comercial en primer lugar necesitaríamos saber en qué Comunidad Autónoma y en qué Ayuntamiento está situado, puesto que tanto los requisitos como el procedimiento pueden variar mucho de un lugar a otro.
Una vez conocidos estos datos habría que hacer un análisis de los requisitos específicos que se exigen por la normativa propia y así conocer si se puede realizar el cambio de uso y de qué modo. Por lo tanto, es una pregunta que requiere un estudio previo para poder conocer con detalle cuáles son los requisitos y los pasos a seguir.
En caso de que tenga interés en que le demos una opinión fundada, necesitaríamos saber dichos datos y algún otro como la referencia catastral y la situación en el registro de la propiedad y en base a ello le enviaríamos una hoja de encargo con un presupuesto para que lo valorase y tomase una decisión al respecto.
Puede contactarnos a través del 800 007 707 o en nuestra página de contacto
Un saludo