Adquisición de Inmuebles a Sociedad Mercantil con limitación de uso

Con carácter general, se puede aportar al capital de las sociedades mercantiles todos los bienes o derechos susceptibles de valoración económica y, salvo manifestación contraria, se entiende que con dicha aportación se transmite la propiedad del bien o derecho a la sociedad.

Además de las aportaciones dinerarias en euros, cabe realizar aportaciones no dinerarias de diverso tipo, entre ellas, la de bienes inmuebles; en cuyo caso, el aportante viene obligado a la entrega del inmueble y a proporcionar sus datos registrales, respondiendo de la realidad y valoración atribuida al mismo. En la sociedad anónima las aportaciones no dinerarias, incluidos los inmuebles, habrán de venir acompañadas de un informe de valoración emitido por experto, no sucede así en las sociedades limitadas.

Admitida la aportación de inmuebles al capital social, la particularidad del supuesto que estamos tratando es la existencia de una carga o limitación al derecho de propiedad del aportante, pues carece del derecho de uso, atribuido, por ejemplo, a su excónyuge e hijos comunes.

La duda planteada en tal supuesto consiste en si el propietario es libre de realizar dicha aportación de manera unilateral, o si necesitaría el consentimiento, en este caso del excónyuge, o incluso de autorización judicial a tal efecto. En principio, no será necesario tal consentimiento, ni autorización judicial, siempre y cuando dicha aportación se realice con plena transparencia sobre su situación posesoria, informando de la misma y teniéndola en consideración a la hora de la valoración del inmueble aportado.

Por tanto, la aportación al capital de la sociedad de un inmueble privativo con una carga o limitación, consistente en el uso atribuido a una tercera persona -en este ejemplo, al excónyuge e hijos- respeta la respectiva normativa societaria, resultando admisible, sin necesidad de consentimiento o autorización adicional, concurriendo la única voluntad del propietario.

En definitiva, la aportación es posible, siempre y cuando se realice de tal forma que, en su caso, el resto de los socios y el administrador de la sociedad hayan sido informados con total claridad de los términos exactos de la aportación y, por tanto, conste la existencia de un derecho de uso y disfrute sobre la vivienda en favor, en este ejemplo, del excónyuge e hijos; así como que tal carga haya sido considerada a la hora de la valoración del inmueble aportado.