Últimamente, se ha producido un importante aumento de particulares que, con la idea de sufragar gastos o conseguir unos pequeños ahorros, alquilan su vivienda habitual, tanto en su totalidad como por habitaciones, durante cortos periodos de tiempo. Este fenómeno se conoce como “Home Sharing”, y cuenta con diferentes modalidades como pueden ser el alojamiento en una habitación de una casa compartida, o el alojamiento en una vivienda de un particular cuando este está fuera de manera temporal.
Esta nueva forma de alquiler, que en múltiples ocasiones tiene fines turísticos y se realiza a través de plataformas de internet, plantea dudas sobre la regulación por la que ha regirse, variando en todo caso en función de la Comunidad Autónoma en la que se lleve a cabo esta práctica.
Centrándonos en la Comunidad Autónoma Gallega, si deseamos destinar al alquiler turístico una vivienda privada, lo primero que debemos distinguir es si se destinará en su totalidad o se cederá por habitaciones.
En el caso de que se destine una vivienda en su totalidad al alquiler de manera reiterada, a cambio de contraprestación económica, para una estancia de corta duración-inferior a treinta días consecutivos-, y la misma se encuentre equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística, está vivienda tendría la calificación de vivienda de uso turístico y por tanto se regirá por lo dispuesto en el Decreto 12/2017, de 26 de enero, por el que se establece la ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia, entre otras normas, debiendo por tanto cumplir una serie de requisitos establecidos en dicha norma, y debiendo presentar una declaración responsable de inicio de actividad ante el área provincial de la Agencia Turismo de Galicia en la que radique y e inscribirse en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de la Comunidad Autónoma de Galicia (REAT).
Sin embargo, esta normativa no resultará aplicable en los casos en los que únicamente se cedan estancias de una vivienda, siempre que el propietario de la misma resida en ella, rigiéndose este supuesto por las normas de derecho privado, no siendo necesario por tanto cumplir requisitos adicionales desde una perspectiva turística.
Actualización
El Tribunal Supremo finalmente admite la restricción que impone la normativa gallega al alquiler de habitaciones con fines turísticos
En una sentencia anterior anulaba la prohibición de que las viviendas turísticas en Galicia se alquilaran por habitaciones tal y como disponía el Decreto por el que se establece la ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia.
Al estimar el incidente de nulidad el Tribunal Supremo ha dictado una nueva sentencia por la que finalmente entiende que la normativa gallega “no prohíbe la cesión por habitaciones, sino que la excluye de la normativa sectorial de ordenación del turismo. Esto es, que el titular de una vivienda siempre podría arrendar habitaciones aisladas de una vivienda, solo que dicho contrato formalizado al amparo de la autonomía privada, no serían viviendas turísticas y no estarían sujetas a la regulación autonómica existente en la materia”.
Por lo tanto, tras la publicación de dicha sentencia, el alquiler de viviendas en su totalidad está regulado por la ordenación de turismo, mientras que el alquiler por habitaciones no estará regulado por dicha ordenación.
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Hola buenos días:
Me pongo en contacto con ustedes porque tengo varias preguntas que hacer sobre el home sharing.
Vivo en una casa que está en el Camino de Santiago y quisiera alquilar habitaciones a peregrinos.
¿Puedo alquilar más de una habitación?
¿La relación es exclusiva con particulares o puede reservar la habitación una empresa?
Si es así puedo emitir una factura?
¿Se pueden anunciar?
¿Se les puede poner un nombre?
Espero su respuesta y muchas gracias por la atención.
Hola Ana,
Al tratarse de su vivienda habitual, y estando la misma situada en Galicia, si cede únicamente habitaciones de la misma resultarán aplicables las normas de derecho privado relativas al arrendamiento, no siendo necesario por tanto cumplir requisitos adicionales desde una perspectiva turística, por lo que, todo lo relativo a dicho de alquiler se tratará como se haría con respecto a un alquiler de habitaciones al uso (facturación, publicidad, etc. ).
Podría alquilara más de una habitación y no tendría problema a que el inquilino fuese una sociedad.
Para cualquier aclaración, no dude en ponerse en contacto con este despacho.
Un saludo
Gracias por su rápida y eficaz contestación.
Un saludo.
Buenas, queria alquilar una habitacion en un pueblo rural de Galicia de mi propia casa donde habito por plataforma airbnb. Mi vecino dice que esto no esta permitido por ley? Es verdad esto?
Estimada Josefa,
La Ley permite el alquiler de habitaciones, y al tratarse de su vivienda habitual no ha de cumplir ninguna normativa a nivel turístico.
Quedamos a su disposición para cualquier aclaración,
Un saludo
Buenos días, vivo en un duplex y quiero alquilar alguna habitación como home sharing. Supongo que si justifico que vivo en el duplex, que es de mi propiedad y hago un contrato de alquiler es suficiente, pero tendría que entregar esa doc. en algún sitio? ¿me arriesgo a una sanción de la Xunta? ¿que posibilidades tendría de evitar esa sanción si la recurro con ustedes? ¿puede venir un inspector de turismo a ver mi casa? . Supongo que tendría que declarar los beneficios en la próxima declaración de la renta? puedo publicar un anuncio en airbnb o similares? puedo publicarlo como apartamento ya que yo vivo en el piso de arriba?
Gracias de antemano y un saludo Javier
Estimado Javier,
Con carácter general, la normativa turística no resulta aplicable a los particulares que arriendan una habitación de su vivienda habitual. Ello a su vez supone que no resulte conveniente que publicite si vivienda como un apartamento independiente, ya que en ese caso si resultaría aplicable la reseñada normativa.
Con respecto al resto de cuestiones que nos plantea, y debido a que su solución podría variar en función de la casuística concreta, consideramos que para poder resolverla satisfactoriamente sería necesario que contactase directamente con este despacho .
Quedamos a sus disposición para más información,
Un cordial saludo
Buenas tardes!
quiero alquilar una o dos habitaciones de mi casa en Galicia, en la que vivo, he visto que es "home sharing".
He leido los comentarios y me han aclarado muchas dudas, pero me quedan dos por resolver:
Puedo poner ya un anuncio en airbnb o tengo que hacer algún papeleo o solicitar algún permiso previamente?
puedo alquilar ofreciendo el servicio de desayuno, o eso no está permitido en el home sharing?
Estimada Silvia,
Al tratarse de un alquiler en su propia vivienda nos es necesaria la obtención de ningún permiso, porque se regiría por el derecho privado, no siendo susceptible de aplicación la normativa turística.
Con respecto, al ofrecimiento de desayuno si que existen una serie de particularidades y requisitos a cumplir, por lo que resultaría conveniente que contactase telefónicamente con nosotros para poder resolver su asunto en detalle.
Un cordial saludo.
Estoy alquilado en un apartamento y subalquilo a traves de airbnb 2 habitaciones que me sobran de mi casa. Puedo seguir haciendolo despues de esta sentencia? Este apartamento en el que resido no esta dado de alta como apartamemto turistico, ya que yo vivo aqui todo el año.
Puedo seguir anunciando estas habitaciones a traves de airbnb u otras plataformas o me pueden multar?
No tengo problema con la comunidad de vecinos.
Estimado Borja,
Por la información que nos facilita, la Sentencia que nos indica no afectaría a los arrendamientos que usted viene concertando, pues se trata del alquiler de dos habitaciones situadas en su vivienda habitual, no teniendo la misma la condición de vivienda turística o análoga a efectos del DECRETO 12/2017 de 26 de enero, por el que se establece la ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia.
Quedamos a su disposición para cualquier aclaración,
Reciba un cordial saludo.
Segun estos articulos de periodico, puedo seguir alquilando las habitaciones, pero no me puedo anunciar en airbnb, ni ninguna otra plataforma de este tipo, como booking, homeaway, flipkey... podrian multarme con 9.000 euros. Es asi, o estan equivocados?
https://www.elconfidencial.com/espana/galicia/2019-11-25/xunta-batalla-alquileres-turisticos-habitaciones_2349119/
https://www.lavozdegalicia.es/noticia/lugo/2020/01/12/nuevo-golpe-rural-tras-prohibirse-alquiler-habitaciones-red/0003_202001L12C1996.htm
Estimado Borja,
Si la vivienda se destina al alquiler vacacional o turístico no podrá alquilarla por habitaciones, y deberá obtener el correspondiente permiso para alquilar la totalidad de la vivienda.
No se puede alquilar directamente sin el permiso correspondiente, la multa la podrían imponer por el hecho del alquiler no por anunciarse, lo de anunciarse o no es indiferente.
Quedamos a su disposición para cualquier aclaración,
Reciba un cordial saludo
Buenos dias, tengo una vivienda en la Mariña Lucense en la cual vivo durante 4 meses al año, quisiera saber si puedo alquilar las habitaciones que ne sobran durante el tiempo en el que resido alli, y que permisos debo solicitar, gracias anticipadas
Estimada Margarita,
Por la información que nos facilita no se trataría del alquiler de habitaciones en su vivienda habitual, por lo que tales arrendamientos - en función de su duración- podrían estar sujetos al DECRETO 12/2017, de 26 de enero, por el que se establece la ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia. Por tanto, en su caso cabría examinar la duración de dichos arrendamientos para poder darle una respuesta más concreta ,
Si quiere que revisemos su caso en detalle puede contactar con el despacho
Un saludo
buenos días,
tengo un piso alquilado en Padrón, es mi vivienda habitual, estoy empadrona ahí, y mi domicilio fiscal también es en esa vivienda. Me sobran varias habitaciones, puedo alquilarlas? Turismo me podría sancionar?
Hola Belen,
En su caso se trata del alquiler de habitaciones en su vivienda habitual, alquiler para el que no es necesario cumplir requisitos específicos de la normativa turística. Ese alquiler se trataría como un alquiler de habitaciones al uso rigiéndose por tanto por las normas de derecho privado.
Quedamos a su disposición para cualquier aclaración,
Un saludo
Buenos días,
Les comento una duda.
Nosotros tenemos una vivienda en Santiago de Compostela, la cual tiene licencia como Vivienda de Uso Turístico desde hace ya varios años (cuando se permitía alquilar una vivienda de uso turístico por habitaciones).
Actualmente, nosotros vivimos en esa casa (es nuestra residencia habitual), que consta de cinco habitaciones, y nos gustaría alquilar las 4 restantes, ya sea por estancias cortas o, por ejemplo, durante el curso académico.
- ¿Es posible realizar esta actividad manteniendo la licencia de VUT pero alegando que "no la estamos utilizando"?
- ¿Es preferible dar de baja la casa como una VUT?
- En ese caso, ¿podría alquilar las habitaciones de mi casa sin riesgo de que turismo me sancione?
- ¿Podría anunciar las habitaciones en portales como booking o airbnb?
- ?Los ingresos derivados de esa actividad se declararían como rendimiento de capital inmobiliario?
¡Gracias!
Hola Nuria,
Para poder responder a estas cuestiones puedes concertar una cita con nuestros abogados.
Un saludo