Novedades en arrendamientos de local de negocio según el RD-Ley 15/2020 por el Covid-19. En el RD-Ley 11/2020 ya se regulaba el alquiler para particulares.
A pesar de las circunstancias extraordinarias derivadas de la actual crisis sanitaria, la Ley de Arrendamientos Urbanos no incluye previsión alguna que permita suspender el pago de la renta, por fuerza mayor, declaración de alarma o por otras causas.
Ante esta situación el reciente RD-Ley 15/2020, establece una regulación específica que permite modificar las obligaciones contractuales del arrendamiento, si concurren los requisitos exigidos, regulación que se contiene en los artículos 1 al 5, distinguiendo en primer lugar entre:
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– Concepto: Empresa o entidad pública de vivienda, o persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros), o una superficie construida de más de 1.500 m2.
–Trámite: El arrendatario/inquilino podrá solicitar en el plazo de un mes desde el 23 de abril, una moratoria del pago de la renta durante el período que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes, sin que puedan superarse los cuatro meses.
– Aplazamiento: En este caso, la renta se aplazará automáticamente si lo solicita el arrendatario, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en que se supere el estado de alarma, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses citados, siempre dentro del plazo contractual o sus prórrogas.
El arrendatario podrá solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario. El RDL no establece en estos casos que la moratoria se aplique de manera automática, sino que dependerá del acuerdo entre las partes.
Regula este apartado que en el marco del acuerdo a que se refieren los apartados anteriores “las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el art. 36 LAU que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de renta”. En estos casos, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.
En cuanto la “libre disposición de la fianza”, el RD no contempla cómo se puede disponer una fianza en los casos en que, de conformidad con el Decreto autonómico 42/2011, se encuentra depositada en el Instituto Galego de Vivenda e Solo de la Xunta de Galicia, y como establece su art. 2.3, “El depósito de la fianza deberá mantenerse durante toda la vigencia del contrato tanto del arrendamiento como del subarrendamiento, en los términos establecidos en el presente decreto.”
Podrán acceder a la moratoria los autónomos o pymes cuando cumplan los siguientes requisitos:
Finalmente, conforme al art. 5, si el arrendatario se ha beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario sin reunir los requisitos legales, será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas, sin perjuicio de otras responsabilidades.
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