El pasado 28 de abril entró en vigor la Ley 8/1.999, de 6 de Abril, de reforma de la Ley 49/1.960 reguladora de la Propiedad Horizontal, destinada básicamente a intentar reducir la excesiva morosidad existente en las comunidades de propietarios, y a hacer más fácil la toma de acuerdos por parte de la Junta de Propietarios, que hasta ahora veía cómo la negativa de alguno sus miembros impedía llevar a cabo iniciativas necesarias para la buena marcha de la comunidad.
LUCHA CONTRA LA MOROSIDAD
La posibilidad de poder luchar contra la morosidad en las comunidades de propietarios, era hasta la fecha una de las pretensiones que venía demandando con insistencia la sociedad. Ya que no dejaba de ser sorprendente, el hecho de que en España se adeudasen a las comunidades de propietarios miles de millones de pesetas. Esta situación se pretende paliar con la introducción de diversas medidas,entre las que destacan:
- Creación de un fondo de reserva para atender las obras de conservación y reparación del inmueble, cuya titularidad correspondan a la comunidad y que habrá de estar dotado necesariamente con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5% de su último presupuesto ordinario. Todos los propietarios están obligados a contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a la dotación de este fondo de reserva.
- Obligación de dar publicidad en la escritura de transmisión de las cantidades adeudadas por los propietarios, es decir, en la escritura por la que se transmite una vivienda o local, el transmitente deberá aportar una certificación sobre el estado de deudas con la comunidad, sin la cual el Notario no podrá autorizar el otorgamiento de la misma.
- Afección real del inmueble al pago de los gastos generales, lo que significa que el adquirente de una vivienda, responde con el inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad en concepto de gastos generales por los anteriores titulares. Aunque se establece como límite, el importe de la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y el año natural inmediatamente anterior.
- Obligación de todo propietario de comunicar el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso del que se es propietario, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregas al ocupante del mismo. Si aún así no es posible realizar la citación o notificación, ésta se podrá realizar colocando la comunicación en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible.
- Obligación de comunicar el cambio de titularidad de la vivienda, pues de otro modo el vendedor seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular.
- Privación del voto a los propietarios morosos, que en el momento de iniciarse la Junta no se encuentren al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, si bien se les permite participar en las deliberaciones. Se prevé que en la convocatoria de las Juntas se contenga ya una relación de los propietarios morosos y la advertencia de la privación del voto.
- Ejecutividad de los acuerdos tomados por la Junta de Propietarios, y creación de un procedimiento judicial especial para la reclamación de las deudas por la comunidad.
Este procedimiento requiere la previa certificación del acuerdo de la Junta de Propietarios, aprobando la liquidación de la deuda que el propietario moroso mantiene con la comunidad, que habrá de acompañarse necesariamente con el escrito de demanda. Si el demandado no comparece ante el Tribunal o no se opone a la demanda, el juez dictará auto despachando ejecución por la cantidad adeudada, los intereses, costas del procedimiento, y gastos previos extrajudiciales de las notificaciones de la liquidación de la deuda cuando para ello se hubiese utilizado el conducto notarial.
En el supuesto de que el deudor se oponga a la reclamación, la Ley permite que la comunidad de propietarios pueda pedir el embargo preventivo de bienes del propietario moroso para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas, sin que sea necesaria la prestación de fianza.
Además, y para garantizar si cabe aún más el cobro de las deudas, se establece la posibilidad de acumular durante el curso del proceso las cuotas vencidas con posterioridad a la presentación de la demanda, con la simple presentación de una nueva certificación del acuerdo aprobatorio de la liquidación por parte de la Junta.
REGIMEN DE MAYORIAS.
La otra novedad de la reforma operada en la Ley de Propiedad Horizontal, está constituida por el cambio en el régimen de mayorías que rige en los acuerdos tomados por la Junta de Propietarios.
Esta reforma es consecuencia de la excesiva rigurosidad de la regla de la unanimidad, que constantemente se convertía en un obstáculo para llevar a cabo determinadas actuaciones que eran convenientes para la comunidad de propietarios. Es por ello, por lo que ahora la unanimidad solo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
El resto de las mayorías queda de la siguiente forma:
- Para el establecimiento o supresión de determinados servicios como el de ascensor, portería, conserjería, vigilancia, etc.., incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, así como para el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble, solo se requerirá el voto de las 3/5 partes del total de los propietarios, que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.
- Para la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalías, incluso cuando impliquen modificación del título constitutivo o de los estatutos, será necesario el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación.
- Para la instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicaciones, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, se requerirá 1/3 de los integrantes de la comunidad que representen a su vez 1/3 de las cuotas de participación.
- Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación.
En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que representen la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
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Tengo un vecino en mi comunidad que sin permiso de nadie ha instalado una antena en el tejado y a bajado un cable por la fachada hasta su casa para poder tener internet y wifi (según él). Dice que la Ley ha sido modificada y que le permite hacer esto sin permiso por las nuevas tecnologías.
¿Podrían decirme que hay sobre este asunto?
Muchas gracias de antemano por su respuesta.
Para la contestación a su consulta, hay que acudir a lo dispuesto en el art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que los acuerdos para instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrán ser adoptados, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
Sin embargo, el artículo 9 del referido RD.Ley 1/1998 dispone que los copropietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal o, en su caso, los arrendatarios tendrán derecho a acceder a los servicios de telecomunicaciones distintos de los indicados en el artículo 1.2, a través de la instalación común realizada con arreglo a este Real Decreto-ley, si técnicamente resultase posible su adaptación, o a través de sistemas individuales.
Igualmente, cualquier copropietario de un edificio en régimen de propiedad horizontal o, en su caso, cualquier arrendatario de todo o parte de un edificio tendrán derecho, a su costa y en caso de que no exista una infraestructura común en el mismo, a instalar ésta. También podrán realizar la adaptación de la infraestructura ya existente en el edificio a lo establecido en el artículo 1.2 de este Real Decreto-ley.
Para llevar a cabo lo previsto en este artículo, los copropietarios o los arrendatarios podrán aprovecharse no sólo de los elementos privativos, sino también de los comunes de los inmuebles, siempre que no menoscaben la infraestructura que existiere en los edificios y no interfieran ni modifiquen las señales correspondientes a servicios que previamente hubiesen contratado otros usuarios.
También dispone la norma que cuando el propietario de un piso o local, o, en su caso, un arrendatario, desee recibir la prestación de un servicio de telecomunicación al que pudiera accederse a través de una infraestructura determinada, deberá comunicarlo al presidente de la comunidad de propietarios o, en su caso, al propietario del edificio, antes de iniciar cualquier obra con dicha finalidad. El presidente de la comunidad de propietarios o el propietario deberán contestarle antes de quince días desde que la comunicación se produzca.
Por lo tanto, y en respuesta a su consulta, sí es posible para un propietario instalar un sistema individual de acceso a determinados sistemas de telecomunicación -acceso a internet o una antena parabólica, por ejemplo), siempre que previamente se haya dirigido a la Comunidad de propietarios de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 9.2 del RDL 1/1998, comunicando su intención de recibir una determinada prestación de servicio de telecomunicaciones que no puede ser satisfecha con la instalación común, acompañando la documentación suficiente de la instalación que quiere acometer en los términos del artículo 6 del RD 346/2011; y la Comunidad sólo podrá impedirlo si procede a la adaptación de la instalación existente, o a la realización de una instalación común que dé satisfacción a ese derecho, aprobándolo en junta de propietarios con la mayoría prevista en el artículo 17.1 LPH, sin que la Comunidad pueda limitarse a prohibir la instalación sin aportar otra solución que facilite el acceso del propietario al servicio de telecomunicaciones pretendido.
Esperamos haberte ayudado con nuestra respuesta. Si necesitas contactarnos puedes hacerlo desde la página de contacto.
Un Saludo
En nuestra comunidad de propietarios del año 2006 ; un propietario ha cambiado la caldera de gas y ha quitado la rejilla de ventilación de la anterior y ha sacado al exterior del edificio un tubo que vierte los condensados , de la misma , a la vía pública; sin informar ni tener permiso de la Comunidad para dicha obra.
Hola José Andrés,
El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH) dispone que: «el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador». Es decir, que un comunero no puede llevar a cabo ese tipo de obras sin autorización de la Comunidad.
Nada impide que un propietario exija de la comunidad de propietarios, en el ámbito de las acciones que establece la LPH, la realización de las reparaciones y obras necesarias en los elementos comunes que le impidan o menoscaben el ejercicio adecuado a su propiedad individual pero ha de hacerlo por los cauces que la Ley le otorga para ello, entre las que cabe citar, en caso de desidia de la comunidad, los mecanismos prevenidos en el artículo 17 y, en los casos más graves, cabe admitir que acometiera las medidas imprescindibles de carácter urgente.
Un saludo
Mi madre de 86 años vive en un edificio de 4 viviendas y dos bajos que no tienen acceso al zaguán.
El edificio cuenta con un hueco importante para la colocación de un elevador( ya que sólo son tres alturas, dos pisos y terraza).
Hay un vecino que no quiere exonerar a las plantas bajas con lo que no se llega a un acuerdo para la colocación del elevador .
Los propietarios de las plantas bajas exponen que no tienen ni llave del edificio , que no pagan gastos del edificio porque no pueden acceder .
Según la Ley de Propiedad Horizontal obliga a las plantas bajas a el pago del mismo pero ¿no hay ninguna forma de poder realizar la colocación del mismo haciéndose cargo los 4 vecinos y dejando a parte a las plantas bajas ?.Hemos estado contemplando la posibilidad de una silla salvaescaleras para que mi madre pueda acceder pero creo que al tener el hueco tampoco podemos ponerla.
¿Existe alguna solución a esta injusta situación? GRACIAS
Estimado Salva,
En relación con su consulta, la Junta de Propietarios puede adoptar las decisiones que estime oportunas en relación a la exención de los gastos del elevador en relación a las plantas bajas, pero siempre que todos estén de acuerdo. Si no hay acuerdo en relación con ello, legalmente todos los propietarios -incluidos los de los bajos- tendrían que contribuir al gasto del elevador si se aprueba su instalación por la mayoría de la Comunidad.
Y en cuanto al reparto de los gastos, legalmente deben realizarse conforme a los porcentajes de participación en el Edificio de cada comunero, pero la Junta puede decidir repartirlos de modo diferente.
Un saludo